3年前，從央企虎口奪食的九龍倉(cāng)以48.28億元將黃浦江沿岸E18地塊(9-3)收入囊中，折合樓板價(jià)35500元/平方米，創(chuàng)下了住宅單價(jià)地王而風(fēng)光無(wú)限，該地塊周?chē)泥従硬环蝺r(jià)10萬(wàn)元/平方米的臨江豪宅。

　　兩年的土地大限已過(guò)，該地塊剛開(kāi)始平整土地，并無(wú)正式動(dòng)工的跡象。僅在上海，九龍倉(cāng)三幅土地儲(chǔ)備均已超過(guò)兩年，靜安花園項(xiàng)目甚至囤地長(zhǎng)達(dá)20年。雖然九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司副主席、九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋在2012年9月的一次業(yè)內(nèi)論壇上喊出響亮的口號(hào)，要學(xué)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的快速周轉(zhuǎn)，“我們也不要賺太多，我們要賺得快，賺得快比賺得多更重要”，但是，港資慢開(kāi)發(fā)的節(jié)奏似乎在九龍倉(cāng)身上繼續(xù)延續(xù)，杭州、成都等多個(gè)城市的項(xiàng)目進(jìn)展一直緩慢，加之“總部決定機(jī)制”，九龍倉(cāng)轉(zhuǎn)型高周轉(zhuǎn)企業(yè)并非易事。

　　浦東地王閑置超兩年

　　黃浦江沿岸E18地塊(9-3)東至浦東南路，南至寧陽(yáng)小區(qū)，西至浦明路、建筑交易市場(chǎng)，北至張家浜綠帶，規(guī)劃用途是普通商品房，起始價(jià)格高達(dá)34.16億元。由于是內(nèi)環(huán)內(nèi)推出的為數(shù)不多的住宅地塊，2010年9月8日，新鴻基、中糧地產(chǎn)[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]、九龍倉(cāng)三家參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，引來(lái)眾多觀摩的業(yè)內(nèi)人士及媒體，九龍倉(cāng)的報(bào)價(jià)力壓一向彪悍的央企，較終以48.28億元如愿所償，被冠以“滬上單價(jià)地王”的頭銜。

　　按照新修訂的《閑置土地處置辦法》，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿一年的閑置土地將要按照土地價(jià)款的20%來(lái)征繳土地閑置費(fèi)，閑置滿兩年的將無(wú)償收回土地的使用權(quán)。3月15日，記者實(shí)地探訪該地塊時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)正在搭建白色的簡(jiǎn)易工棚，基本已經(jīng)平整的土地上停放著兩輛挖掘機(jī)，但并未見(jiàn)到施工銘牌。

　　對(duì)于何時(shí)動(dòng)工，現(xiàn)場(chǎng)施工工人并不知情，僅表示“較近才開(kāi)始做地平，施工銘牌還沒(méi)有做”。

　　從浦東南路遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，緊鄰地塊的寧陽(yáng)小區(qū)里多處懸掛著白底黑字的橫幅，上書(shū)“保衛(wèi)我們的生存權(quán)利”等字樣。記者前往寧陽(yáng)小區(qū)時(shí)發(fā)現(xiàn)，居民們對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目頗有微詞。

　　“春節(jié)前后，他們沒(méi)有施工許可證就開(kāi)始施工了，說(shuō)在平整土地。我們這個(gè)小區(qū)是危房，較早以前是河壩，后來(lái)建房子的時(shí)候打地基只有1米多，完全不符合國(guó)家規(guī)范，所以開(kāi)始下沉開(kāi)裂。規(guī)土局給我們的圖紙顯示，九龍倉(cāng)這塊地一共建了8棟，18-19層，實(shí)際上要建40層。他們的地下基礎(chǔ)離我們只有16米遠(yuǎn)，建的話我們房子開(kāi)裂肯定會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，而且光線全擋住了，我們有800多戶(hù)居民都受到影響。我們說(shuō)讓政府部門(mén)敲圖章才同意蓋，但沒(méi)人敢敲章的。”寧陽(yáng)小區(qū)居民代表韋洪銀說(shuō)。

　　韋洪銀表示，“關(guān)于光線的問(wèn)題，九龍倉(cāng)說(shuō)，冬至日曬到的陽(yáng)光[較新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)]達(dá)到一個(gè)公里就符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)了。我們以前曬7-8個(gè)公里，剩下的6個(gè)公里哪里去了？而且房子現(xiàn)在可以賣(mài)2.8萬(wàn)元/平方米，等他們房子造好了，光線全沒(méi)了，賣(mài)2萬(wàn)/平方米都不一定有人購(gòu)，損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？他們要是建的話，我們準(zhǔn)備把兩個(gè)門(mén)給封上，不讓動(dòng)工。”

　　對(duì)此，九龍倉(cāng)上海公司相關(guān)人士回復(fù)稱(chēng)：“浦東項(xiàng)目的規(guī)劃已拿到批復(fù)，但工程項(xiàng)目證照還沒(méi)齊，我們正積極努力，各種條件滿足才能開(kāi)工，預(yù)計(jì)這個(gè)月證照可以拿到，2季度開(kāi)工。”

　　黃浦江沿岸E18地塊(9-3)項(xiàng)目周邊不乏臨江豪宅，緊鄰項(xiàng)目的國(guó)信世紀(jì)海景[較新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)]目前均價(jià)在75000元/平方米左右。

　　德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟向記者表示：“黃浦江沿岸的地塊，肯定是放得越久越大，晚開(kāi)發(fā)的率會(huì)比較高。”
　　靜安花園閑置兩年仍在策劃

　　目前，九龍倉(cāng)在上海已開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目有匯寧花園[較新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)]、新華路一號(hào)[較新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)]、璽園，超過(guò)兩年未開(kāi)發(fā)的除了黃浦江沿岸E18地塊(9-3)，還有位于松江區(qū)的祥和路2號(hào)地塊住宅和靜安區(qū)的靜安花園項(xiàng)目。2010年9月1日，九龍倉(cāng)以9.92億元摘得祥和路2號(hào)地塊，樓板價(jià)12164元/平方米，溢價(jià)率35%。該塊地東至通波塘，南至張家浜河，西至谷陽(yáng)北路，北至梅家浜路，出讓面積81546.8平方米，容積率為1，擬建低密度住宅社區(qū)。

　　該地塊距離**9號(hào)線松江大學(xué)城站直線距離僅三四百米，谷陽(yáng)北路往南兩三百米已有“九龍倉(cāng)蘭宮”臨時(shí)接待，售樓處工作人員向記者確認(rèn)，“目前還沒(méi)動(dòng)工，只有售樓處搭好，目前只能看到沙盤(pán)模型，樣板間還沒(méi)做好。預(yù)計(jì)7月份開(kāi)盤(pán)，要到2014年或2015年交房。”

　　對(duì)此九龍倉(cāng)上海公司的回復(fù)稱(chēng)，該地塊已正常動(dòng)工，今年6月份就可以開(kāi)盤(pán)。日前，記者來(lái)到位于靜安區(qū)的黃金萬(wàn)航渡路398號(hào)時(shí)看到，地塊的大門(mén)上貼有“嚴(yán)家宅三期工作聯(lián)絡(luò)組”的字樣，一些建筑工人背著被褥、拎著水瓶等三三兩兩地正在往外搬行李。整個(gè)地塊的一角搭了大約5排臨時(shí)簡(jiǎn)易工棚。

　　一位建筑工人稱(chēng)，“我們建設(shè)那邊項(xiàng)目的，這邊不讓住了，現(xiàn)在都要搬走，搬到那邊的集裝箱工棚。”順著工人手指的方向，正是一墻之隔的嘉華(中國(guó))投資有限公司開(kāi)發(fā)的高端樓盤(pán)嘉天匯項(xiàng)目，2011年，嘉華開(kāi)始租借此地塊用于嘉天匯項(xiàng)目建筑工人臨時(shí)居住。

　　據(jù)了解，靜安花園項(xiàng)目地塊是1993年3月12日，九龍倉(cāng)集團(tuán)與上海靜安區(qū)方面達(dá)成協(xié)議，以土地批租的形式拿下的。熟地樓面地價(jià)為520美元/平方米，占地2.98萬(wàn)平方米，容積率4.7，使用年限50年。“靜安花園”項(xiàng)目從2003年起便已開(kāi)始出現(xiàn)在九龍倉(cāng)集團(tuán)的年報(bào)中，項(xiàng)目竣工日期在不斷往后拖延。

　　《上海市1993年土地批租資料》顯示，靜安花園地塊出讓時(shí)總建筑面積為83776平方米，受讓人為“香港九龍倉(cāng)靜安公司、金澤投資公司安怡地產(chǎn)公司、上海申城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司、上海人保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司”。九龍倉(cāng)占有40%的權(quán)益為控股方。后在九龍倉(cāng)2011年年報(bào)中，該地塊的總建筑面積變成71000平方米，九龍倉(cāng)持股比例上升為55%。

　　2010年3月，在上海市政府閑置土地清理名單中，九龍倉(cāng)上海靜安項(xiàng)目榜上有名。九龍倉(cāng)方面當(dāng)時(shí)公告稱(chēng)，“上海靜安花園將于2010年第四季度展開(kāi)建設(shè)進(jìn)度，整體將于2013年落成”。但2011年的年報(bào)顯示，該地塊的狀態(tài)仍為“策劃中”。目前，該地塊仍無(wú)動(dòng)工跡象。

　　去年7月，九龍倉(cāng)華東區(qū)執(zhí)行董事周成輝曾表示，由于規(guī)劃樓盤(pán)的容積率比較高，周邊居民認(rèn)為建筑過(guò)高將影響自己住宅的采光，雙方因此僵持不下。“老百姓要鬧，不讓蓋，相關(guān)部門(mén)也不敢批。如果要修改降低容積率，也會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商方面造成一定損失。”

　　對(duì)此，九龍倉(cāng)上海公司相關(guān)人士向記者回應(yīng)：“靜安花園項(xiàng)目有特殊情況，可能是我們公司沒(méi)辦法控制的因素，6月份希望解決。”但其并未明確6月份是否會(huì)動(dòng)工。

　　杭州市場(chǎng)應(yīng)變不足

　　2007年，九龍倉(cāng)給自己定的中期目標(biāo)是內(nèi)地業(yè)務(wù)資產(chǎn)占集團(tuán)總營(yíng)業(yè)資產(chǎn)的50%。2012年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)九龍倉(cāng)銷(xiāo)售規(guī)模大幅增加，在營(yíng)業(yè)收入中物業(yè)銷(xiāo)售收入同比增加超過(guò)154%，其中內(nèi)地物業(yè)的銷(xiāo)售額更是占集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入的41%，占比已經(jīng)全面超過(guò)香港。中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)排出的銷(xiāo)售金額50強(qiáng)顯示，九龍倉(cāng)2012年在內(nèi)地的銷(xiāo)售額已經(jīng)達(dá)到154億元。

　　目前九龍倉(cāng)在內(nèi)地16個(gè)城市擁有項(xiàng)目，長(zhǎng)三角區(qū)域是九龍倉(cāng)布局全國(guó)的重要戰(zhàn)略區(qū)域，占據(jù)了半壁江山，目前包括上海、杭州、寧波、無(wú)錫、蘇州、常州6個(gè)城市。

　　去年9月，周安橋在一次業(yè)內(nèi)高峰論壇上坦言，九龍倉(cāng)靠近香港，有取得資金成本低廉的優(yōu)勢(shì)，但卻很難將其轉(zhuǎn)化為在內(nèi)地的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展規(guī)模證明了這一點(diǎn)。他以九龍倉(cāng)在內(nèi)地18年的發(fā)展和萬(wàn)科[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]進(jìn)行了比較，稱(chēng)后者規(guī)模漲了千倍，但九龍倉(cāng)只漲了不到20倍.。

　　九龍倉(cāng)學(xué)習(xí)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商加快周轉(zhuǎn)的信號(hào)也體現(xiàn)在了杭州頭個(gè)單獨(dú)開(kāi)發(fā)亮相的剛需盤(pán)九龍倉(cāng)君廷上，但時(shí)值調(diào)控，九龍倉(cāng)的轉(zhuǎn)型似乎沒(méi)有想象中的順利。九龍倉(cāng)君廷2011年3月拿地，其樓板價(jià)為3578元/平方米，隔了21個(gè)月以后，2012年12月16日頭度開(kāi)盤(pán)，實(shí)際成交均價(jià)6219元/平方米，杭州業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這幾乎沒(méi)有利潤(rùn)空間。

　　雖然九龍倉(cāng)君廷開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較短，但類(lèi)似剛需產(chǎn)品，內(nèi)地高周轉(zhuǎn)企業(yè)甚至可以用9個(gè)月或更短的時(shí)間來(lái)完成。事實(shí)上，九龍倉(cāng)早在2007年就進(jìn)入杭州，為了熟悉市場(chǎng)，選擇了合作開(kāi)發(fā)。2007年8月，杭州轉(zhuǎn)塘地塊拍賣(mài)，九龍倉(cāng)就曾與杭州本土房企金都聯(lián)手，以總價(jià)30.91億元競(jìng)得如今高爾夫藝墅所在的4塊項(xiàng)目用地。

　　中指杭州分院研究總監(jiān)高院生告訴記者，“2012年6-7月高爾夫藝墅賣(mài)得不錯(cuò)，每周成交幾十套，但8月以后，每周成交10套左右 ，今年一二月至今，每周成交3-5套，受調(diào)控影響較大。前幾年杭州拿地捂盤(pán)較多，未來(lái)越來(lái)越少，必須加快周轉(zhuǎn)率，縮短開(kāi)發(fā)周期。”

　　2009年，九龍倉(cāng)頭度獨(dú)立布局杭州，以總價(jià)29.4億元拿下杭一棉C、D地塊，并在隨后的短短3年之內(nèi)，九龍倉(cāng)在杭州投資近百億元，斬獲4宗地塊，文暉項(xiàng)目、錢(qián)江科技城項(xiàng)目、銀湖項(xiàng)目、富陽(yáng)迎賓北路項(xiàng)目地塊，擁有土地100萬(wàn)平方米。2011年8月，九龍倉(cāng)宣布五大項(xiàng)目碧璽、君璽、君廷、雍景山、世紀(jì)華府正式啟動(dòng)。就在九龍倉(cāng)君廷開(kāi)盤(pán)不久，2012年12月24日，杭州市建設(shè)網(wǎng)一則“違法行為”公示顯示，杭政儲(chǔ)出（2009）76號(hào)地塊未取得施工許可證擅自施工，處罰決定書(shū)編號(hào)為“杭建罰[2012]31號(hào)”，處罰當(dāng)事人為九龍倉(cāng)（杭州）置業(yè)有限公司。此次處罰的正是杭一棉項(xiàng)目九龍倉(cāng)?碧璽。

　　2010年3月25日，九龍倉(cāng)以20.2億元總價(jià)，樓板價(jià)創(chuàng)下24621元/平方米拿下的文暉地塊，曾在2012年被舉報(bào)拿地兩年沒(méi)有動(dòng)工跡象。該項(xiàng)目被命名為九龍倉(cāng)?君璽，至今仍未開(kāi)盤(pán)。除此以外，九龍倉(cāng)雍景山項(xiàng)目也至今沒(méi)有動(dòng)靜。

　　由于九龍倉(cāng)各地分公司每競(jìng)拍一塊土地，如何規(guī)劃銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，如何配置系統(tǒng)資源等方面，都要呈報(bào)香港總部，開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售的重大決策沿用總部決定機(jī)制，九龍倉(cāng)杭州本土的職業(yè)經(jīng)理人權(quán)力有

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