近期國家頻出新政，對樓市產(chǎn)生了重大影響。在此背景下，商品房購賣當中法律問題有何新的變化和新的特點？購賣雙方應(yīng)當關(guān)注和重視哪些問題？本刊聯(lián)合建緯（昆明）律師事務(wù)所，根據(jù)讀者咨詢情況，對當前形勢下商品房購賣的法律熱點問題進行了匯總，正準備逛房交會的購房者，在下決心購購房子前，可以做做參考。

常識一、《商品房購銷合同》簽訂后樓市下挫時能否退房？

【案例】李女士從2002年開始炒房。2009年10月，李女士再次出手，與某開發(fā)商簽訂《商品房購銷合同》，購購其開發(fā)的商鋪一套，在簽訂《商品房購銷合同》時，開發(fā)商不僅拿出了《商品房購銷合同》，還在后面補充了眾多的條款，專門做了一份《補充協(xié)議》。李女士沒有細看就按照開發(fā)商的要求在《商品房購銷合同》以及《補充協(xié)議》上都簽了字。近期樓市發(fā)生變化，李女士反悔要求退房，并自愿承擔合同約定的相當于總房價款10%的違約金。

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【律師】對于炒房者而言，房價上漲炒房掙了錢就偷著樂，房價下挫炒房虧了本就想著如何止損，在市場經(jīng)濟當中，對于這種心態(tài)和作法無可厚非。

《補充協(xié)議》是開發(fā)商與購房人就《商品房購銷合同》中未盡事宜進行補充而制定的條款，通常由開發(fā)商擬定后與購房人簽訂，除非有極特殊的情況，開發(fā)商不可能在其中約定樓市下挫后購房人有權(quán)退房。因此，李女士反悔要求退房不會得到支持。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》要求嚴格預售商品住房退房管理。《通知》規(guī)定：“商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預訂行為，對可售房源預訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購房人預訂商品住房后，未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂預售合同的，預訂應(yīng)予以解除，解除的房源應(yīng)當公開銷售。已簽訂商品住房購賣合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應(yīng)遞交申請并說明理由，所退房源應(yīng)當公開銷售?！币虼?，即使開發(fā)商同意退房并收取違約金，在實際操作中仍然存在難度。

常識二、什么樣的商品房可以預售？

【案例】錢先生在上次房交會期間看中了一套建筑面積為130平方米的住宅。售樓小姐告知他這一期住宅正在施工階段，屬于期房。錢先生想了解期房進行銷售需要滿足什么條件。

【律師】對期房銷售又稱之為“商品房預售”。 我國對商品房預售實行許可證制度。開發(fā)商進行商品房預售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》，這是商品房預售的法定憑證，未取得《商品房預售許可證》的不得進行任何形式的預售活動。開發(fā)商在預售時，應(yīng)當按規(guī)定取得《商品房預售許可證》，并在售樓部公示國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預售許可證（一般稱其為“五證”）等資料，增強透明度，樹立自己的企業(yè)形象。簡言之，“五證齊全”的商品房方可預售。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》中規(guī)定：“未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向購受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售?！鄙鲜鲆?guī)定需要引起各方關(guān)注和重視。

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