限貸、限購(gòu)下的樓市，投資需求和部分高端置換需求被迫淡出，二手房交投日益還原普通購(gòu)房需求本色，成交向小戶型、低總價(jià)房源大幅傾斜。

　　面積小于70平方米、總價(jià)低于150萬(wàn)元的小戶型成為2011年全年賣(mài)得較好的二手房品種。其中，面積70平方米以下二手房成交比例，2010年1季度至2011年1季度間均維持在47%-50%，而在2011年2-4季度則是躍升至50%以上，尤其是在4季度達(dá)到54.22%的高位?？們r(jià)150萬(wàn)元以下二手房成交比例，2011年均維持在77%-78%的區(qū)間，走勢(shì)非常穩(wěn)定。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，目前總價(jià)200萬(wàn)元以下二手房購(gòu)家主要為剛需和改善需求，剛需購(gòu)家以婚房需求居多，不少為2012年春季辦婚禮、并為裝修預(yù)留時(shí)間，偏好戶型較小的次新房源。改善型則是分為緊靠學(xué)校的小區(qū)、居住條件改善和養(yǎng)老房三種類(lèi)型，一般對(duì)地段和房源品質(zhì)有較高要求，但價(jià)格敏感性相對(duì)較低，因可用持有房源對(duì)沖目標(biāo)房源的支出，支付能力也相對(duì)較強(qiáng)。

　　此外，總價(jià)200萬(wàn)元以下二手房購(gòu)家對(duì)貸款(含純公積金、純商業(yè)、組合貸款三種類(lèi)型，下同)依賴(lài)性較重，總價(jià)100萬(wàn)元以下購(gòu)家購(gòu)房貸款者占比達(dá)64.9%，總價(jià)100萬(wàn)-200萬(wàn)元購(gòu)家購(gòu)房貸款者占72.2%；且均較偏好純公積金貸款類(lèi)型，貸款金額在房源總價(jià)中在20%-70%區(qū)間內(nèi)。

　　雖政策導(dǎo)向下市場(chǎng)結(jié)構(gòu)日趨向小戶型、低總價(jià)集中，但面積500平方米以上、總價(jià)高于1000萬(wàn)元的二手房成交占比也在不斷提高。其中，面積500平方米以上二手房成交比例2010年4季度的0.20%持續(xù)升至2011年4季度的0.89%，總價(jià)1000萬(wàn)元以上二手房成交比例則是由2010年4季度的0.64%持續(xù)升至2011年4季度的0.96%。從2011年1-11月間成交數(shù)據(jù)來(lái)看，這些、高總價(jià)二手房主要集中在工廠和辦公樓、公寓和商鋪4種物業(yè)類(lèi)型，合計(jì)比例達(dá)85.06%，其中又以工廠和辦公樓居多。位于松江新城的大業(yè)領(lǐng)地、佘山E谷為工廠的代表性項(xiàng)目，位于普陀長(zhǎng)征的紅星世貿(mào)大廈和徐匯田林的普天科技園為辦公樓代表項(xiàng)目。

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