過(guò)去的兩個(gè)月里，眉山城區(qū)某房屋中介所的李老板忙得不可開(kāi)交，也笑得合不攏嘴。“真沒(méi)想到，二手房銷(xiāo)售年后出現(xiàn)了回暖跡象，我以為還得繼續(xù)忍受房市的寒冬呢！”李老板告訴記者，開(kāi)年后的一二月份，該中介所平均每月都能賣(mài)出二手房5－7套，銷(xiāo)量上一掃年前的陰霾。

銷(xiāo)售回升

老城區(qū)舊房賣(mài)得好

過(guò)去的一年，由于受“5·12”地震與金融風(fēng)暴影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了較大沖擊，我市二手房市場(chǎng)也遇到了的嚴(yán)寒。去年10月份，記者采訪李老板時(shí)，他的臉上還滿是愁云，平均每個(gè)月不到一套的成交量讓他憂心忡忡，店面只能依靠租房的生意維持。其他二手房中介所老板的生意也大抵如此，很多店鋪干脆關(guān)門(mén)停業(yè)修整。“大家都認(rèn)為那個(gè)時(shí)候是二手房市場(chǎng)遇到的較嚴(yán)寒的時(shí)刻，而且大家都不知道嚴(yán)寒會(huì)持續(xù)多久。”李老板告訴記者，購(gòu)房者在觀望，房屋中介所也只能等待。

2009年后，二手房銷(xiāo)售卻意外的出現(xiàn)了一絲回暖的跡象。據(jù)李老板介紹，他的房屋中介所1、2月份每月都能銷(xiāo)售5、6套二手房，其中以位于老城區(qū)的二手房為多，大概占到總銷(xiāo)售量的70％。記者在其他中介所也了解到類(lèi)似的信息，一些工作人員介紹，今年開(kāi)年后前來(lái)咨詢、選購(gòu)二手房的客人多了起來(lái)，其中成交的二手房以總價(jià)10—18萬(wàn)之間的居多，地段以老城區(qū)、城東片區(qū)以及城西一帶為主。

“總結(jié)一下可以看出，購(gòu)購(gòu)二手房的市民大概分兩類(lèi)，一類(lèi)是在外務(wù)工者，他們趁著春節(jié)返鄉(xiāng)的機(jī)會(huì)選購(gòu)二手房，老城區(qū)的房子普遍受到他們歡迎，像下西街、東坡金城那邊，就賣(mài)了幾套;另外一類(lèi)是年輕人，他們普遍喜歡位于城東位置的二手房，但前提條件是小戶型，總價(jià)低，可以貸款按揭。”李老板說(shuō)。

大多數(shù)房屋中介所的工作人員表示，雖然二手房成交量有所回升，房?jī)r(jià)變化的不算太大，但不排除個(gè)別二手房為回籠資金，降低了售價(jià)。

價(jià)低配套全

二手房?jī)?yōu)勢(shì)多

在李老板的中介所，記者碰到了正在看房的張先生。“我想選擇城東片區(qū)的二手房，面積較好在100平米左右，包證！”張先生說(shuō)出自己的選房要求。閑談中記者得知，張先生前年來(lái)眉山工作，工資較穩(wěn)定，打算在今年購(gòu)房?？紤]到二手房?jī)r(jià)位低、配套齊全的優(yōu)勢(shì)，他把眼光從新房轉(zhuǎn)到了二手房。“如果運(yùn)氣好，也許能碰到一個(gè)性價(jià)比好的房子。”他說(shuō)。

在房屋中介所的墻上，記者看到，房源信息被貼了滿滿當(dāng)當(dāng)，很多房子的售價(jià)都比較吸引人，比如一套蘭溪花園5期的房子，2室1廳，6樓，成交價(jià)15.1萬(wàn)元;一套水云間的房子，132平米，3室2廳，2樓，售價(jià)1680元/平米;東坡國(guó)際花園一套電梯公寓，4樓，85平米，總售價(jià)近20萬(wàn)元……

“蘭溪花園那套15萬(wàn)元的房子剛剛賣(mài)出去了，建議你選水云間這套，單價(jià)才1600多。”中介所的工作人員對(duì)張先生說(shuō)。得知心儀的房子已售出后，張先生顯得有些失落。他告訴記者，這套房子位置不錯(cuò)，戶型合適，價(jià)格也能承受，雖然是頂樓，房頂是尖的，但完全可以通過(guò)裝修來(lái)彌補(bǔ)這一缺陷。來(lái)到中介所他眼就看準(zhǔn)了這個(gè)房子。

“年輕人購(gòu)房子，戶型不用太大，位置交通要便利，配備齊全，總價(jià)較好也在15萬(wàn)之內(nèi)，房子供起來(lái)才不會(huì)太辛苦，而二手房就符合這些標(biāo)準(zhǔn)。”張先生說(shuō)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，二手房因以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)受到市民的關(guān)注：頭先，位置、配套、交通等硬件上有優(yōu)勢(shì)，這樣就讓業(yè)主生活十分方便;其次，二手房?jī)r(jià)格不同程度上低于新房?jī)r(jià)格，在目前的觀望氛圍中，購(gòu)房者主要是自住型客戶，對(duì)價(jià)格因素是比較敏感的，因此相對(duì)便宜的二手房也就成了這一時(shí)期消費(fèi)者追捧的對(duì)象;第三，二手房均為現(xiàn)房，較多也就需要幾個(gè)月的重新裝修，而新房由于其大多是期房，一兩年后交房是常有的事，再加上裝修、購(gòu)置家具家電，時(shí)間周期遠(yuǎn)長(zhǎng)于二手房;第四，二手房的位置優(yōu)勢(shì)還增強(qiáng)了房屋的保值增值性。

選購(gòu)二手房

根據(jù)貸款額度細(xì)謀劃

選購(gòu)二手房雖然也可以使用銀行貸款按揭，但購(gòu)房者必須注意，銀行的房貸總額要根據(jù)房子的評(píng)估值以及個(gè)人償還能力的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定。這就要求資金不足一次性購(gòu)房的年輕人在選房時(shí)務(wù)必注意能夠貸到的金額。

“根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)很多老城區(qū)的房子，銀行提供的貸款總額都不多，這是因?yàn)槔铣菂^(qū)房子的評(píng)估值本身就不高。”一位工作人員說(shuō)，因此，這就需要購(gòu)購(gòu)二手房的市民，充分估算自己的資金量。

此外，購(gòu)房二手房時(shí)，以下幾點(diǎn)可以供購(gòu)房者參考。頭先利用信息優(yōu)勢(shì)比較衡量二手房的價(jià)格。相比新房，購(gòu)房者能掌握更多二手房的信息，而二手房的價(jià)格泡沫是可以通過(guò)比較衡量出來(lái)的;，從賣(mài)方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢(shì)，如賣(mài)方急于出手的原因，有些是生意周轉(zhuǎn)需要，有些是移居外地，這個(gè)時(shí)候如果一次性付款可以談到較大的折扣;對(duì)于二手房，裝修投入也是要考慮的成本，購(gòu)家可以用不含裝修的價(jià)格來(lái)討價(jià)，挑剔其裝修無(wú)用或裝修陳舊等都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格略有下調(diào);第三，找出反證積極殺價(jià)。賣(mài)方提出售價(jià)時(shí)會(huì)用地段優(yōu)勢(shì)、出租價(jià)格、同類(lèi)地段新房與二手房較大的價(jià)差等說(shuō)法提高價(jià)格，購(gòu)房者可以用其出價(jià)翻了一番來(lái)回?fù)?，證明賣(mài)方將升值回報(bào)全拿走了，至少應(yīng)該留有余地，讓二手房主也有個(gè)相應(yīng)的回報(bào);第四，掌握談判技巧。

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