5年內(nèi)房源成市場成交主流，占市場比例已69%

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)對旗下門店的抽樣統(tǒng)計顯示，2011年全年原房東持有滿5年以上再掛牌出售的房源占據(jù)交易的主流，約占總成交套數(shù)比例的60%。而自去年8月起，該占比逐月加速向上，至2011年12月5年以上房源的比例已經(jīng)占市場總成交的69%，為年內(nèi)較高，且從市場反饋的信息來看，該比例還在繼續(xù)上漲。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，頭先，該些成交的房東持有滿5年二手房源的業(yè)主多有置換，在如今部分新房高調(diào)降價下，其以小換大、以舊換新的意愿較為強(qiáng)烈。

　　其次隨著購方市場的確立，當(dāng)前二手房交易過程中交投雙方稅費(fèi)各付的情況越來越多。交易中地位顯著提升的購房者對業(yè)主提出的到手價不再“屈服”，這也在一定程度上影響了那部分未滿5年，需自身支付高額稅費(fèi)的業(yè)主心態(tài)。

　　以一套90平米，總價200萬的房源為例，此前以150萬購入。其交投雙方所需費(fèi)用基本如下表所示：

　　由上述示例房源為例，一套業(yè)主持有未滿5年的二手住宅掛牌交易，雙方需要繳納房屋總價約8%~11%不等的交易稅費(fèi)；倘若滿5年，其二手交易稅費(fèi)成本優(yōu)勢明顯，較未滿5年房源稅費(fèi)節(jié)約6%，可更順利的達(dá)成交易。

　　二手交易中：到手價OUT  稅費(fèi)各付IN

　　龍年伊始樓市成交低迷之風(fēng)延續(xù)。而為促成交，新房市場打折促銷已漸成慣性，且降價力度往往達(dá)到20%~30%，并對二手房市場潛在購購力形成分流。在此背景下，原來價格相對堅挺的二手房市場也開始Hold不住了，今年元旦期間局部板塊內(nèi)業(yè)主主動下調(diào)掛牌價格的現(xiàn)象時有發(fā)生。其中價格下調(diào)10%已普遍存在，部分累計降幅已達(dá)到15%以上。而除了表面價格的變化外，二手房交易中稅費(fèi)各付方式的逐漸增多，也是目前房東心態(tài)變化的一種體現(xiàn)。

　　據(jù)記者近日前往部分知名房地產(chǎn)交易網(wǎng)站查詢，該些網(wǎng)站上不少中介放出的推薦房源上，其推薦廣告標(biāo)題上就有不少標(biāo)明是稅費(fèi)各付的，房東掛牌交易時原來較為多見的“到手價”逐步被“稅費(fèi)各付”的理念所取代。當(dāng)然，目前市場上采用稅費(fèi)各付這一形式的仍多為那部分已滿5年的住宅和面積較小的二手房源，這類房子本來稅費(fèi)就不多，房東也更愿意以稅費(fèi)各付的方式來吸引購房者。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐東昌路店區(qū)域經(jīng)理余冠華透露，陸家嘴屬高端住宅區(qū)域，購房者中投資比例較大，受限購等調(diào)控政策干擾，近一年購房需求同比大幅銳減；雖然此前區(qū)域二手掛牌價格已出現(xiàn)松動，降幅逐步攀升至5%-10%以上，但對應(yīng)其原有的高價，與當(dāng)前購房者心理價位仍有天壤之別。在此僵局下，部分誠意出售的房東早已放低過往的“高姿態(tài)”，只要確實(shí)有人想購購，有很大的議價空間，并且基本都為稅費(fèi)各付的形式，其中不乏一些未滿5年的二手房源。如果考慮到稅費(fèi)因素，結(jié)合其已有的價格調(diào)整，部分房源對照此前相當(dāng)于打了八折。

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