備受矚目的上海普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整工作，盡管較快在2月底才正式實(shí)施，但這一龍年“秋波”掀起的漣漪，已經(jīng)早早地在申城的二手房市場(chǎng)中“蕩漾”開(kāi)來(lái)。

　　據(jù)新聞晚報(bào)報(bào)道，備受矚目的上海普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整工作，盡管較快在2月底才正式實(shí)施，但這一龍年“秋波”掀起的漣漪，已經(jīng)早早地在申城的二手房市場(chǎng)中“蕩漾”開(kāi)來(lái)。記者昨天從上海多家房產(chǎn)中介門(mén)店了解到，已有不少購(gòu)家和賣(mài)家前來(lái)打聽(tīng)政策細(xì)節(jié)，相關(guān)交易恐將延后，市場(chǎng)再度陷入短期僵持。

　　購(gòu)賣(mài)雙方用不著“做低”房?jī)r(jià)

　　這是上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)四年來(lái)頭次調(diào)整，即將執(zhí)行的新標(biāo)準(zhǔn)為：內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)總價(jià)低于330萬(wàn)元/套，內(nèi)外環(huán)線(xiàn)間總價(jià)低于200萬(wàn)元/套，外環(huán)線(xiàn)外總價(jià)低于160萬(wàn)元/套。目前所執(zhí)行的為2008年調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)，具體為：內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)總價(jià)低于245萬(wàn)元/套以下，內(nèi)外環(huán)線(xiàn)間總價(jià)低于140萬(wàn)元/套，外環(huán)線(xiàn)外總價(jià)低于98萬(wàn)元/套。

　　業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，與2008年執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)相比，這一次內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)線(xiàn)間及外環(huán)線(xiàn)外每套物業(yè)調(diào)整額度分別為85萬(wàn)、60萬(wàn)、62萬(wàn)，增長(zhǎng)幅度分別為60%、43%、63%。

　　記者從一些房產(chǎn)中介門(mén)店得到的較新反饋，近期前來(lái)咨詢(xún)普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的客戶(hù)逐漸增多。“目前只知道一季度實(shí)施，較快在2月底公布細(xì)則，其它的細(xì)節(jié)還有待明確。”一個(gè)中介業(yè)務(wù)員透露，由于普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的政策細(xì)節(jié)有待進(jìn)一步細(xì)化，客戶(hù)會(huì)滋生觀望心理，需求釋放恐怕較早也要到二季度。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，“普房”的門(mén)檻被放低，可使一批房東、購(gòu)房人用不著再聯(lián)手“做低”房?jī)r(jià)，有助于市場(chǎng)杜絕這一旨在規(guī)避、減免稅費(fèi)的“擦邊球”行為。

　　外環(huán)線(xiàn)外區(qū)域釋放更多需求

　　“普通住房標(biāo)準(zhǔn)四年來(lái)頭度提高表明政府有意促進(jìn)剛性需求釋放，是房地產(chǎn)政策微調(diào)的一個(gè)信號(hào)?！鄙虾Ｖ性芯孔稍?xún)部高端經(jīng)理龔敏表示，從房?jī)r(jià)調(diào)整幅度來(lái)看，內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)、外環(huán)線(xiàn)外調(diào)整幅度均為6成，而內(nèi)外環(huán)線(xiàn)間調(diào)整幅度為4成，對(duì)比目前一手房?jī)r(jià)略有差異。

　　根據(jù)龔敏提供的一組數(shù)據(jù)顯示，2008年至2011年底，(140平方米以下)一手房在內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)線(xiàn)間和外環(huán)線(xiàn)外的房?jī)r(jià)增幅分別為43%、69%、78%，價(jià)格漲幅呈現(xiàn)環(huán)線(xiàn)由內(nèi)向外逐漸遞增的格局，而此次價(jià)格采取了“兩頭調(diào)整”的做法，即：從實(shí)際調(diào)整價(jià)格來(lái)看，各環(huán)線(xiàn)的總價(jià)分別為330萬(wàn)、200萬(wàn)、160萬(wàn)，而2011年一手房(140平方米以下)成交的價(jià)格分別為364萬(wàn)、246萬(wàn)、137萬(wàn)，外環(huán)線(xiàn)外價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)定的比較高，有利于這一區(qū)域更多需求的釋放。

　　根據(jù)估算，從價(jià)格調(diào)整后的實(shí)際影響來(lái)看，符合要求的普通商品房比重將由原來(lái)的80%上升至94%，調(diào)整后價(jià)格可釋放出15%的交易量。以2011年12月二手成交數(shù)據(jù)為例，根據(jù)現(xiàn)有(2008年)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，符合普通住房要求，內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)成交比重為85%、內(nèi)外環(huán)線(xiàn)間成交比重為82%、外環(huán)線(xiàn)外成交比重為77%。如果按照新標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)成交比重將調(diào)整至92%、內(nèi)外環(huán)線(xiàn)間成交比重調(diào)整為93%、外環(huán)線(xiàn)外成交比重調(diào)整為96%。

　　新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后成交或現(xiàn)高峰

　　漢宇地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人則分析指出，新版普通住房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于外環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的區(qū)域而言，放寬的幅度十分有限，預(yù)計(jì)半數(shù)以上的商品住房仍然不能納入普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，但大量房齡舊、面積小、總價(jià)低的老公房也能夠達(dá)到新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　從去年12月的新房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，全市的普通住房占比將增加超過(guò)40個(gè)百分點(diǎn)，一大批以外環(huán)內(nèi)中低端房源、外環(huán)以外的低總價(jià)房源作為需求的自住客將享受稅收優(yōu)惠。尤其在二手房交易中，購(gòu)家較多可享受2%的契稅減免，一般會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)家身上的營(yíng)業(yè)稅也將因此而有所減免。

　　有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此預(yù)計(jì)，春節(jié)后的住宅市場(chǎng)成交將不會(huì)明顯回暖，在新的標(biāo)準(zhǔn)正式調(diào)整之前，不少購(gòu)房者或許會(huì)暫緩計(jì)劃，從而令成交陷入短期僵持，不過(guò)，這同時(shí)也意味著一旦標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，市場(chǎng)成交可能會(huì)出現(xiàn)小高峰。

　　“今年上海樓市調(diào)控的重要思想還體現(xiàn)在繼續(xù)實(shí)施差別化的住房信貸、房產(chǎn)稅征收和限售政策，種種舉措都在于鼓勵(lì)剛需和頭套房置業(yè)?！币幻?的二手房經(jīng)營(yíng)人士向記者表示，在“有保有壓”的政策意圖引導(dǎo)下，今年上海的商品住宅市場(chǎng)成交量進(jìn)一步下挫的可能性不大。

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