類人群

　　人群描述：以租養(yǎng)貸人士

　　應對之策：頭付提高至5-6成，使租金對沖月還款

　　根據分析，以租養(yǎng)貸群體在二手房成交中所占比不超過8%，并且購購套房的目的基本是為自住，代表群體包括為子女上學購置套房產的家長、受“回城流”影響在城區(qū)次置業(yè)的上班族等，這些人一般都會選擇以租養(yǎng)貸的方式進行二次置業(yè)

　　業(yè)內人士認為，由于套房貸款利率不低于基準利率1.1倍這一規(guī)定影響，對于以租養(yǎng)貸人群來說，應在平衡持有成本這一環(huán)節(jié)。因此，應盡量提高頭付，使租金對沖月還款。

　　如套房出租按照當前租賃市場2000-3000元/月的主流租金來計算，為使其對沖套房的月還款額，套房的貸款本金應在25萬-35萬元。按照當前二手房60萬-70萬元的主流成交總價來計算，以租養(yǎng)貸人群購套房的頭付應提至5-6成，可使租金對沖月還款。

　　類人群

　　人群描述：坐等套房升值后出售的人群

　　應對之策：提前還款額度應對沖利率提高所增加的成本

　　在二手房市場，坐等套房升值的二次置業(yè)群體比類人群所占比例還要低，不超過5%。但隨著二手房價不斷上漲，這一群體的比重也有逐漸增大的趨勢。代表群體包括為父母購養(yǎng)老房的子女、為子女購婚房的父母、套房周邊有重大利好的房產持有者。

　　業(yè)內人士認為，這部分群體往往是手中有一定積蓄，套房提高頭付對其來說影響并不大，主要應考慮套房出售后，套房的提前還款問題，提前還款額度應對沖套房利率提高后所帶來的成本支出。

　　如套房為70萬元主流成交總價的二手房，頭付4成貸款20年，利率提高后(基準利率的1.1倍)月還款比之前(優(yōu)惠利率)月還款增加了505元左右。如果要抵消這部分因利率上調帶來的成本支出，提前還款額度應該在6萬元左右，占到套房總價的近9%。如果套房的總價越高，提前還款所占的比重也應越高。

　　第三類人群

　　人群描述：賣舊購新

　　應對之策：把握好房產出置期，套房出售月余購套房較合適

　　升級置業(yè)人群在二手房中的占比在9%左右，其中部分套房貸款仍未還清的群體會受到套房貸政策的影響。代表群體包括賣小購大的年輕置業(yè)者。

　　業(yè)內人士認為，對于這部分人來說，由于手中積蓄不充裕，月收入也不多，一般都會選擇將套房貸款結清或者轉按揭給購方后再來辦套房貸款，以避免套房貸政策。

　　同時，在套房產出售月余購套房較合適，這樣既保證了套房房貸不受影響，又使房產空置期得到了較優(yōu)化處理，省去了賣舊到購新期間租房等成本。

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