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物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與對(duì)策

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 530 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。
    物業(yè)管理自80年代初在我國(guó)深圳、廣州初起步,全國(guó)1.2萬(wàn)多家專(zhuān)業(yè)管理公司的出現(xiàn)改變了香港管理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專(zhuān)業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型購(gòu)物、公寓別墅,且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透。各類(lèi)物業(yè)管理書(shū)籍的出版、物業(yè)管理進(jìn)入高等教育系統(tǒng),標(biāo)志著物業(yè)管理已由感性認(rèn)識(shí)世界進(jìn)入到理性認(rèn)識(shí)世界,已進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。不少管理公司面臨生存的考驗(yàn),這是基于以下幾點(diǎn):
    1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入調(diào)整期。前幾年在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的刺激下,投資上馬的項(xiàng)目因亞洲金融風(fēng)暴的沖擊及國(guó)內(nèi)需求的萎縮,銷(xiāo)售倍感吃力,房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭明顯銳減,物業(yè)管理也難有以前那種遍地是項(xiàng)目的好景。
  2、政府的倡導(dǎo)與嚴(yán)管。建設(shè)部、地方房管部門(mén)積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項(xiàng)目的公開(kāi)招標(biāo)制度,將物業(yè)管理推向社會(huì),通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)獲得管理權(quán)。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區(qū)等已成功演繹了公開(kāi)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)使管理公司易幟的先例。政府一方面極力推出物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái),另一方面又對(duì)參與競(jìng)爭(zhēng)的管理公司要求諸多,提高參賽者的標(biāo)準(zhǔn)。如廣州國(guó)土房管局較近頒發(fā)了物業(yè)管理公司資質(zhì)審定辦法,將一級(jí)資質(zhì)公司的標(biāo)準(zhǔn)大幅度提高,如按此標(biāo)準(zhǔn)重新審定資質(zhì),廣州原有100多家一級(jí)資質(zhì)公司中至少90%的公司將會(huì)降級(jí)到二級(jí)、三級(jí)甚至四級(jí)的資質(zhì)。為了改變降級(jí)的命運(yùn),許多管理公司必須作一番競(jìng)爭(zhēng)的搏擊,以求壯大管理規(guī)模。
  3、管理公司擺脫困境。物業(yè)管理是風(fēng)險(xiǎn)小,利潤(rùn)低的行業(yè),許多管理公司認(rèn)識(shí)到三分薄田難致富,管理的效益是廣種薄收。更有人認(rèn)為,管理規(guī)模達(dá)100萬(wàn)平方米以上才能產(chǎn)生較佳效益。于是,為擺脫困境,在守住“根據(jù)地”的基礎(chǔ)上,參與競(jìng)爭(zhēng),對(duì)外擴(kuò)張,力爭(zhēng)更多的地盤(pán),實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。
  4、香港公司且退且戰(zhàn)。香港的物業(yè)管理公司憑借經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)勢(shì),以“師者”姿態(tài)進(jìn)入內(nèi)地,占據(jù)了物業(yè)項(xiàng)目“半壁江山”。后起的國(guó)內(nèi)管理公司經(jīng)過(guò)幾年的學(xué)習(xí)磨練迅速成長(zhǎng),大有“青出于藍(lán)而勝于藍(lán)”之勢(shì),陸續(xù)從“老師”手中接過(guò)了管理權(quán)。香港公司不甘退出內(nèi)地舞臺(tái),且退且戰(zhàn),為爭(zhēng)管理項(xiàng)目與內(nèi)地公司展開(kāi)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。
  5、業(yè)主自治意識(shí)漸強(qiáng)。管理公司是業(yè)主聘請(qǐng)的“管家”,是為業(yè)主提供管理與服務(wù)的,一旦管理公司的表現(xiàn)不能使眾多業(yè)主滿(mǎn)意,業(yè)主們可以炒管理公司“魷魚(yú)”沒(méi)商量。做不好被“炒魷魚(yú)”屬正常道理,大可不必大驚小怪的。然而,令管理公司長(zhǎng)吁短嘆的是,業(yè)主們炒掉了管理公司后,竟然搖身一變,干起管理公司的活兒。雖有逆社會(huì)發(fā)展潮流之嫌,但至少也是合法的。此風(fēng)傳開(kāi),管理公司競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手不僅僅是同行,而且是業(yè)主或業(yè)主代表的機(jī)構(gòu)。
  6、中介代理涉足管理。房地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)范圍界定在房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃、經(jīng)營(yíng)代理及相關(guān)的咨詢(xún)培訓(xùn)。然而,時(shí)下一些中介代理公司也許為生計(jì)著想,也許為實(shí)現(xiàn)躊躇滿(mǎn)志的多元化目標(biāo),也許效仿香港的地產(chǎn)代理商,將一只腳伸進(jìn)了本不肥水的管理地域,與那些還處于饑餓狀態(tài)的專(zhuān)業(yè)管理公司“爭(zhēng)食”。
  7、發(fā)展商“斷奶”。一些管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關(guān)系,無(wú)心提高管理服務(wù)水平,也不愁費(fèi)用短缺,以為發(fā)展商可以長(zhǎng)期供養(yǎng)。殘不知,發(fā)展商一旦陷入困境或者說(shuō)不愿久背管理包袱時(shí),必然要讓管理公司分灶吃飯,自食其力。從客觀上說(shuō),發(fā)展商也不可能長(zhǎng)期“護(hù)養(yǎng)”其名下的管理公司?!稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)發(fā)展商的物業(yè)管理權(quán)限有明確的限制,一經(jīng)業(yè)主大會(huì)召開(kāi),誰(shuí)是管家將由全體業(yè)主決定。現(xiàn)實(shí)中業(yè)主重新選聘管理公司,改變管理公司與發(fā)展商“血緣”關(guān)系的事例已不鮮見(jiàn)。
  物業(yè)管理進(jìn)入“競(jìng)爭(zhēng)”的時(shí)代已是不言而喻的現(xiàn)實(shí),如何迎接競(jìng)爭(zhēng),規(guī)范競(jìng)爭(zhēng),抑制競(jìng)爭(zhēng)的負(fù)面作用,促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)的積極作用,是擺在政府、管理公司、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主們面前不可回避的課題。
  1、政府應(yīng)積極引導(dǎo),規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)。雖說(shuō)目前政府已采取了一定的措施推動(dòng)物業(yè)管理實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)制度,但力度不大,范圍 于國(guó)字號(hào)企業(yè)開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū),以致公平競(jìng)爭(zhēng)難成氣候。政府應(yīng)通過(guò)法律和行政的手段強(qiáng)制規(guī)定什么樣的物業(yè),多的物業(yè)一定要在社會(huì)以招投標(biāo)的形式,通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng),選聘質(zhì)優(yōu)價(jià)低的管理公司;同時(shí)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的要求,如招標(biāo)的資格,投標(biāo)的格式、程序、評(píng)標(biāo)人員的組成,開(kāi)標(biāo)的公布等作出相應(yīng)的規(guī)定。政府既要營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境,更要維護(hù)競(jìng)爭(zhēng)的秩序。
  2、發(fā)展商應(yīng)放眼社會(huì),擇優(yōu)聘用。按法律規(guī)定,在物業(yè)開(kāi)發(fā)的前期及落成后的一段時(shí)期內(nèi)(業(yè)主委員會(huì)成立前),開(kāi)發(fā)商對(duì)其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有權(quán)決定管理公司。明智的開(kāi)發(fā)商本著對(duì)今后管理負(fù)責(zé)的態(tài)度,就應(yīng)放眼社會(huì),一步到位選聘社會(huì)上有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、有品牌的專(zhuān)業(yè)管理公司,負(fù)責(zé)起物業(yè)售后服務(wù)的工作。也使業(yè)主們一開(kāi)始就享受到高水平的管理服務(wù),與管理公司建立起信任合作的關(guān)系。如此既符合社會(huì)分工的專(zhuān)業(yè)要求,順應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展潮流,又?jǐn)[脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚(yú)”的窘境。
  3、業(yè)主要處事公正,善選“管家”。物業(yè)管理公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是物業(yè)的主人們找到一個(gè)稱(chēng)心如意的“管家”。業(yè)主對(duì)管理公司的取舍支配著競(jìng)爭(zhēng)的走向。如業(yè)主處事公正,將招投標(biāo)活動(dòng)置于陽(yáng)光下,就能凈化競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,使善于“黑箱作業(yè)”者沒(méi)有市場(chǎng)。業(yè)主對(duì)管理公司的判斷不是“費(fèi)用決定論”,即誰(shuí)報(bào)低價(jià)就擇誰(shuí),而是倚重公司的管理風(fēng)格、管理水平、管理業(yè)績(jī),換句通俗的話(huà):寧愿選擇費(fèi)用貴點(diǎn)、水平高的公司而棄費(fèi)用低水平也低的公司。若此風(fēng)一開(kāi),管理公司何去何從也就一清二楚了。
  4、管理公司要?jiǎng)?lì)精圖治,重塑形象。管理公司是“競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代”的主角,每一個(gè)管理公司都無(wú)法拒絕競(jìng)爭(zhēng),不是主動(dòng)出擊,就是被動(dòng)應(yīng)戰(zhàn)。管理公司怎樣才能經(jīng)受住不期而至的競(jìng)爭(zhēng)考驗(yàn)?
 ?。?)勤練內(nèi)功,塑造品牌。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥,要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條,疏而不漏,也非易事。管理公司要?jiǎng)?lì)精圖治,不斷總結(jié),不斷完善,創(chuàng)立出有自己特長(zhǎng)的管理模式和管理方法,塑造出品牌的風(fēng)格和品牌形象。
 ?。?)精打細(xì)算,勤儉管“家”。物業(yè)管理花的是業(yè)主的錢(qián),管理公司會(huì)不會(huì)理財(cái)成了業(yè)主評(píng)判管理公司好差的重要標(biāo)準(zhǔn)。管理公司要贏得業(yè)主們滿(mǎn)意,就應(yīng)用較少的錢(qián)辦較好的事情。多花錢(qián)的管理,水平雖高,業(yè)主也難接受,正如一些業(yè)主拒絕香港的管理公司一樣。管理規(guī)范,服務(wù)優(yōu)質(zhì),善于理財(cái)勤儉管“家”的公司在公平競(jìng)爭(zhēng)中較具有優(yōu)勢(shì)。
 ?。?)以人為本,注重育才。物業(yè)管理投入的不是資本,而是人才及經(jīng)驗(yàn)。管理公司的實(shí)力不是資本的實(shí)力,而是人才的實(shí)力。有一支素質(zhì)同,能力強(qiáng),作風(fēng)好,品行正的人才隊(duì)伍,是管理公司生存與發(fā)展的根本條件,也是管理公司參與競(jìng)爭(zhēng),志在必取的信心所在。管理公司不光要注重引才,注重用才,更應(yīng)注重育才。

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