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巴曙松:地產(chǎn)調(diào)控不能傷害市場供給

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng)  閱讀 493 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  城市群的形成和城市人口重新布局使城市房地產(chǎn)的需求出現(xiàn)上升,未來房地產(chǎn)供給方面的矛盾是主要矛盾,房地產(chǎn)調(diào)控政策之下,需求壓下來之后不能再傷害供給。

  中國城市化快速推進和人口重新分布是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要推動力,2011年中國城市化率超過50%,從趨勢上看,城市化的過程還在推進,每年年增0.8個百分點,城市群的形成和城市人口重新布局也使城市里面的房地產(chǎn)的需求出現(xiàn)上升。

  從整個城市化推進進程來看,未來還會產(chǎn)生更多的特大城市和大型城市,這些部分房地產(chǎn)的供給方面的矛盾是主要的矛盾。

  中國的主要城市化還會存在較大的推進,城市本身房地產(chǎn)供應有缺口主要問題是供給方面問題,需求壓下來之后不能傷害供給。如果大力打擊需求,導致開發(fā)商不購地,不開發(fā)了,當新一輪市場復蘇之后出現(xiàn)比較大的供給損害。中長期看要用市場化手段加大供給,鼓勵開發(fā)商開發(fā)更多產(chǎn)品,使競爭方式抑制房價,不是簡單通過限購。

  如今房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型直接推動力是近期房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施,這個調(diào)控政策不僅僅是在房價打壓,也包括一攬子措施,滿足剛性需求的政策導向。個驅(qū)動力就是中國的城市化快速推進和人口重新分布,這使得城市里面的房地產(chǎn)的需求出現(xiàn)上升。

  去年開始的大規(guī)模保障房建設(shè),一方面帶動房地產(chǎn)投資的對沖商品住宅回落影響,同時加速在房地產(chǎn)市場的一個市場軌和保障軌雙軌體制大致輪廓形成。

  目前中國的整個房地產(chǎn)市場非常的分散,所以這一輪轉(zhuǎn)型和調(diào)整會使行業(yè)的集中度明顯提升,分工細化和專業(yè)化程度的提高。我們看到2011年全國地產(chǎn)銷售前20強市場占有率從較開始10%不到,現(xiàn)在逐步上升到25%,不同的地產(chǎn)商策略開始出現(xiàn)一些差異化,我們既看到了做量的,好水快流的,像萬科,金隅這種高周轉(zhuǎn)快速銷售;又看到了標準中高端人群布局核心城市和中高端樓,像瑞安;第三類就是強調(diào)普通住宅開發(fā)銷售和商業(yè)物業(yè)開發(fā)混業(yè)的多業(yè)態(tài)嘗試;第四類是在一二線核心區(qū)域進行商業(yè)綜合體開發(fā),比如萬達這樣的模式;第五類就是做工業(yè)配套的開發(fā)。

  沿海和東西部地區(qū)不同的增長點使我們的房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)域,在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局,在不同地區(qū)的分化越來越明顯,從土地出讓區(qū)域結(jié)構(gòu)和土地出讓金貢獻比例,中西部明顯上升,沿海反而影響比較大,占比下降。從中國的城市化總體上來看,盡管現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控面臨的壓力還比較大,但是從長期來看,傳統(tǒng)的住宅開發(fā)定位為一個加工制造業(yè)的屬性還是有比較大的成長空間。

  一線城市的商業(yè)地產(chǎn)未來成長空間開始顯現(xiàn),因為與住宅不同,商業(yè)地產(chǎn)起步期比較晚,但是持續(xù)比較長。目前我國商業(yè)地產(chǎn)基本情況,大部分是低端,購物占比比較小,寫字樓,倉儲業(yè)70%修建于90年代以前,這幾方面應該有現(xiàn)實巨大商業(yè)地產(chǎn)需求空間,一線城市的商業(yè)用地目前開始凸現(xiàn)成長空間。

 

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