●樓市調(diào)控?cái)D掉泡沫，不會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)“二次探底”。

●既要堅(jiān)持調(diào)控，又要建立長(zhǎng)效機(jī)制。

樓市調(diào)控初顯成效，調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)

“以新國(guó)十條為代表的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，正在試圖推動(dòng)房地產(chǎn)從投資品特性主導(dǎo)，逐步恢復(fù)到消費(fèi)品特性主導(dǎo)?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松接受記者采訪時(shí)表示，此前一段時(shí)期房地產(chǎn)的投資品特性過(guò)于濃厚，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿投機(jī)氣氛，不僅導(dǎo)致房?jī)r(jià)在短期內(nèi)過(guò)快上漲，也帶來(lái)許多結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，如房屋空置造成的土地資源無(wú)效利用、資產(chǎn)與財(cái)富保有的兩極分化、家庭收入可承受能力惡化等。

巴曙松說(shuō)：“大量居民需要改善住房條件，更需要房地產(chǎn)體現(xiàn)消費(fèi)品特性。因此，調(diào)控的方向符合當(dāng)前我國(guó)實(shí)際情況。”隨著調(diào)控政策的落實(shí)，當(dāng)前市場(chǎng)土地供應(yīng)大幅增加、樓市供不應(yīng)求的情況有所緩解甚至有所逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期得到遏制，投機(jī)性需求被有效抑制甚至離場(chǎng)的情況下，實(shí)現(xiàn)上述轉(zhuǎn)變的條件已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

當(dāng)前市場(chǎng)量跌價(jià)滯，正處于調(diào)整的階段。巴曙松表示，這一階段，從開發(fā)商的角度看，在資金流的緊縮達(dá)到臨界狀態(tài)之前，沒(méi)有降價(jià)銷售的動(dòng)力。而從購(gòu)房者的角度看，由于房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)沒(méi)有形成，或者下跌預(yù)期不明朗，需求釋放緩慢。

隨著調(diào)控政策的落實(shí)引向深入，開發(fā)商的資金流壓力將不斷加大，降價(jià)銷售的動(dòng)力逐漸強(qiáng)化。同時(shí)，樓市存量將不斷增加，從目前的情況看，今年第三、四季度將是新增庫(kù)存大量形成的時(shí)期，這可能是房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下調(diào)的時(shí)期。這一時(shí)期，需求也將有效釋放，成交量上升，樓市去庫(kù)存的速度會(huì)加快。巴曙松說(shuō)：“以自住型需求推動(dòng)的消費(fèi)主導(dǎo)型需求進(jìn)場(chǎng)，將成為新一輪房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。”

“由于房?jī)r(jià)具有一定的粘性，一般在成交量持續(xù)下降5個(gè)月左右，房?jī)r(jià)的下跌就會(huì)比較明顯?！北本煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究主任董藩認(rèn)為，隨著部分多套房擁有者擔(dān)心資產(chǎn)縮水而拋售，部分開發(fā)商降價(jià)出貨，以及去年的新開工項(xiàng)目陸續(xù)竣工，調(diào)控半年以后市場(chǎng)供應(yīng)將明顯增加，部分城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)明顯的震蕩回落。但就全國(guó)、全年情況綜合看，可能仍處于上漲狀態(tài)。

樓市調(diào)控不會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)“二次探底”，保障房建設(shè)將對(duì)沖商品房投資缺口

“樓市調(diào)控—供給減少—需求爆發(fā)—更大的調(diào)控壓力”，近年來(lái)的數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控，似乎都在這樣的怪圈里運(yùn)行。此外，由于房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈涉及的上下游行業(yè)眾多，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又與金融、稅收、地方財(cái)政等息息相關(guān)，每一次調(diào)控都會(huì)引發(fā)人們對(duì)經(jīng)濟(jì)有可能下滑的擔(dān)憂。

“今年的這一輪樓市調(diào)控必將面臨比以往更多、更大的挑戰(zhàn)?！卑褪锼烧f(shuō)， 基于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境，本輪地產(chǎn)調(diào)控所面臨的一個(gè)問(wèn)題就是調(diào)控是否會(huì)引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“二次探底”。

從現(xiàn)實(shí)的情況看，這種擔(dān)憂并非沒(méi)有理由。“住房和普通商品不同，一般商品會(huì)隨著價(jià)格下降而成交量上升，唯獨(dú)住房存在明顯的‘購(gòu)漲不購(gòu)跌’的情況，必須高度重視由此產(chǎn)生的對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響?！睋?jù)董藩介紹，由于市場(chǎng)成交低迷，現(xiàn)在開發(fā)商大多開始縮小開發(fā)規(guī)模，拉長(zhǎng)開發(fā)周期，壓低竣工量。在交易量萎縮、價(jià)格向下震蕩的情況下，盡管目前的投資、新開工量和在建規(guī)模都保持較高水平，但下半年的開發(fā)投資有可能下行，未來(lái)一段時(shí)間供應(yīng)壓力仍有可能出現(xiàn)。調(diào)控對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的影響也有所顯現(xiàn)，如4月中旬以來(lái)建筑鋼材價(jià)格持續(xù)下跌，累計(jì)跌幅已達(dá)1000元/噸。建筑、鋼鐵、水泥等行業(yè)的就業(yè)有可能受到影響。如果房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)30%，個(gè)人按揭貸款違約的情況就會(huì)明顯上升，給金融系統(tǒng)造成壞賬壓力。

樓市調(diào)控使經(jīng)濟(jì)陷入“二次探底”的可能性并不存在。巴曙松說(shuō)，頭先，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在全國(guó)性的泡沫。去年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快矛盾較突出、泡沫較明顯的，主要是一些一線城市，本輪房地產(chǎn)調(diào)控也主要是指向一線城市，而不是一刀切的打壓整個(gè)行業(yè)。其次，我國(guó)處于城市化加快發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期前景仍然良好，調(diào)控不會(huì)改變整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)。相反，擠出部分城市的局部泡沫，對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)講是一次良性調(diào)整。再次，加快保障性住房建設(shè)將是避免“二次探底”的重要前提。保障性住房的大規(guī)模開工將對(duì)沖商品房投資的減少，總體上房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資增速不會(huì)減慢，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)將至少和2009年持平。從建設(shè)計(jì)劃看，2010年全國(guó)共將新增各類保障性住房700余萬(wàn)套，如果按平均每套60平方米匡算，今年新開工面積總計(jì)將達(dá)到4.2億平方米。據(jù)此估算，今年新增房地產(chǎn)投資將達(dá)到2.3萬(wàn)億元，超過(guò)2009年的1.9萬(wàn)億元。

適時(shí)把握政策方向和力度，加快推進(jìn)長(zhǎng)期制度改革

上半年，全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長(zhǎng)15.4%，增幅比1—5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)明顯回落。在近期舉行的全國(guó)公共租賃住房工作會(huì)議上，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人提出：“當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒仍然比較嚴(yán)重，要繼續(xù)跟蹤市場(chǎng)下一步走勢(shì)，適時(shí)把握好政策方向和力度?！?p>“過(guò)去我們強(qiáng)調(diào)短期政策調(diào)控，往往忽視了長(zhǎng)期制度改革。應(yīng)當(dāng)借這一次市場(chǎng)調(diào)整的契機(jī)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)制度?！倍J(rèn)為，當(dāng)前要防止由于調(diào)控政策過(guò)于嚴(yán)厲導(dǎo)致樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)暴跌的“硬著陸”，關(guān)鍵是要在保持市場(chǎng)交易穩(wěn)定的情況下，努力增加供應(yīng)，并采取相對(duì)較“軟”的措施適度調(diào)控需求。

供應(yīng)方面，董藩建議改變過(guò)去土地供應(yīng)以每年8%—10%增加的機(jī)械性增長(zhǎng)狀態(tài)，實(shí)行動(dòng)態(tài)控制。在現(xiàn)階段需求集中爆發(fā)期，大幅增加土地供應(yīng)，并隨著需求變動(dòng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。同時(shí)，將土地分割成更小的單位出讓，不要?jiǎng)虞m兩三千畝。這樣既有利于降低開發(fā)商拿地成本，完成土地供應(yīng)節(jié)奏，保持房地產(chǎn)新項(xiàng)目開工。也有利于在一定區(qū)域內(nèi)形成多個(gè)樓盤競(jìng)爭(zhēng)的局面，從而平抑價(jià)格。此外，應(yīng)加快城中村、棚戶區(qū)改造，并考慮新批項(xiàng)目適當(dāng)提高容積率，在土地供應(yīng)量有限的情況下，努力增加供應(yīng)面積。

需求方面，則可以將現(xiàn)有的差別化信貸政策常態(tài)化。本著節(jié)能、省地、環(huán)保的原則，降低頭套房、小戶型房的頭付比例和利率，延長(zhǎng)貸款年限，減免有關(guān)稅費(fèi)。大幅提高多套房、大戶型的頭付比例和利率，縮短貸款年限等。通過(guò)經(jīng)濟(jì)杠桿引導(dǎo)人們的住房消費(fèi)觀念和企業(yè)的生產(chǎn)方式。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，為了鼓勵(lì)開發(fā)商始終保持一定的投資規(guī)模及開工量，銀行既要嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，又要繼續(xù)支持住房建設(shè)貸款。信貸規(guī)模保持季度、年度發(fā)放的穩(wěn)定。同時(shí)，政府應(yīng)創(chuàng)造條件開辟多融資渠道，改變企業(yè)過(guò)度依賴銀行信貸的現(xiàn)狀，盡快研究開放金融市場(chǎng)，包括投資基金、房地產(chǎn)信托、企業(yè)債券、股權(quán)融資等，并完善相關(guān)制度，修訂和制定相關(guān)法律。

“從長(zhǎng)期來(lái)看，政府應(yīng)該持續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，從土地、資金、政策方面給予支持，使之成為房地產(chǎn)行業(yè)抵抗周期性波動(dòng)的緩沖器?！卑褪锼烧f(shuō)，“任何形式的房地產(chǎn)調(diào)控政策都以抑制地產(chǎn)泡沫、防止對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來(lái)過(guò)大沖擊為目標(biāo)，從而避免泡沫崩潰引發(fā)的經(jīng)濟(jì)震蕩，至少以不傷害經(jīng)濟(jì)為底線。地產(chǎn)調(diào)控本身是要減少而不是增加經(jīng)濟(jì)波動(dòng)?！?p>樓市調(diào)控，有可能影響一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，但為了樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，這是調(diào)控的必要代價(jià)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任張曉晶表示，經(jīng)濟(jì)在繼續(xù)保持回升向好態(tài)勢(shì)的同時(shí)，要抓住宏觀調(diào)控的有利時(shí)機(jī)，堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖。從長(zhǎng)期制度上看，土地供應(yīng)現(xiàn)有招拍掛制度應(yīng)該進(jìn)一步改革，要通過(guò)制度安排，逐步建立面對(duì)不同房屋消費(fèi)群體的差別化土地供應(yīng)制度。另外，房屋的供給結(jié)構(gòu)要面對(duì)不同消費(fèi)群體設(shè)計(jì)，滿足不同收入人群差別化需求，要持續(xù)不斷地推進(jìn)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。

(作者：王煒　高云才)