去年2月16日，北京市發(fā)布“史上較嚴限購令”，即“京十五條”， 對本地人和外地人均采取一定的住房限購措施。一年的住房限購，房價趨于平穩(wěn)、均價有所回落，數(shù)據(jù)顯示商品房均價已降到兩萬元以內(nèi)。部分剛需購房者受到保護，看到政府調(diào)控房價的決心。但房地產(chǎn)行業(yè)、中介機構(gòu)以及家居、裝修、建筑材料等下游行業(yè)，業(yè)績必然受到?jīng)_擊。在經(jīng)濟急需轉(zhuǎn)型的大背景下，這些受沖擊的行業(yè)，也正在尋找轉(zhuǎn)型之路。

　　效果

　　擠出投資投機性需求

　　在北京一家醫(yī)院上班的劉碩，前年就打算購房結(jié)婚，但被高房價嚇著了。直到去年底，她購了通州的華業(yè)東方玫瑰(樓盤資料業(yè)主論壇)樓盤，單價13000多元/平米，“主要是降到了我的預(yù)期，調(diào)控確實起到了作用”。

　　劉碩說，前年她剛開始看房時，通州多個樓盤均價都已超兩萬元，五環(huán)內(nèi)的房“可望不可及”。當(dāng)時傳媒大學(xué)附近的二手房單價都已超過23000元/平米。

　　如今，和劉碩一樣的剛需人群，有著相同的感受：地段稍遠的部分區(qū)域樓盤，不管新房還是二手房，均價確實降了。

　　各房屋中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)印證了這一說法。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，北京較近一年新建住宅均價為19955元/平米，再次降至2萬元以內(nèi)，同比下降3.4%。尤其到今年1月，成交均價下調(diào)更明顯，新建住宅簽約均價為17899元/平米，環(huán)比2011年12月的21151元/平米下調(diào)了15.4%，同比2011年1月的22433元/平米下調(diào)20.2%。

　　房價調(diào)整，主要是限購政策起到效果。限購導(dǎo)致一年來北京住房成交量迅速下滑，樓市庫存量增加，房企多選擇降價換量。在庫存增加的情況下，有資格的剛需購房者選擇余地更大。

　　市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至2月15日，限購一年內(nèi)市場住宅總成交量為18.1775萬套，同比之前一年的成交量31.4375套，降幅達42.2%。

　　樓市庫存量方面，相比限購前的9.29萬套，日前住宅庫存已達11.9321萬套。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，樓市調(diào)控已經(jīng)初見成效，局部區(qū)域?qū)㈤_始明顯的價格調(diào)整，目前通州、大興等區(qū)域已經(jīng)受到庫存量增加的影響價格下調(diào)，房山、通州、大興等供應(yīng)可能突然上漲的區(qū)域，也可能率先降價。

　　二手房成交量也隨著新房成交量應(yīng)聲而落，市場房源增多，選擇余地也更大。今年一月購購二手房的小王說，“感覺好比北京到了春節(jié)，大多數(shù)人都回家了，路上都沒人搶了，也不擁堵了”。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，限購政策實施至今，京籍個人購房者占比為87.2%，相比新政實施前的一年上漲25.1%，非京籍購房個人比重下降25.1%，其中外地個人購房者所占比重僅為11.2%，減少25.7%。限購一年期間，非京籍購房者購房僅6500套，比前一年的3.22萬套，大幅下降83.9%。業(yè)內(nèi)人士認為，限購導(dǎo)致直接需求減少，北京樓市的投資投機需求基本擠出。

　　影響

　　前百項目交易驟減402億

　　一年來，住宅成交量減少13萬套左右，業(yè)內(nèi)人士估算，按單套簽約均價200萬元計算，市場住宅包括新建商品房和二手房，簽約市價達到2600億。也就是說，限購一年住宅成交額大概減少2600億元。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，限購一年內(nèi)，北京新建住宅成交金額前100項目中，總成交額為974億元，同比之前一年的1376億元，下調(diào)幅度達到了402億元，降幅達41.3%。這些項目包括遠洋一方(樓盤資料業(yè)主論壇)、頭開國風(fēng)美唐(樓盤資料業(yè)主論壇)等，樓盤主要位于郊區(qū)地段。

　　房價調(diào)控政策也影響了地產(chǎn)股的股市表現(xiàn)。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年地產(chǎn)股一片綠油油，市值蒸發(fā)2128億元，同比下降20.87%，其中包括萬科A、華遠地產(chǎn)(華遠九都匯)、萬通地產(chǎn)(萬通龍山逸墅萬通新界紫藤堡)等。此外，地產(chǎn)市場的冷清，也導(dǎo)致土地市場不景氣，北京今年出讓23塊經(jīng)營性用地，全部底價成交。

　　上千中介門店關(guān)門歇業(yè)

　　去年下半年，一批房產(chǎn)經(jīng)紀人紛紛辭職轉(zhuǎn)行。賣房越來越少，工資收入大幅降低，在預(yù)期政策不會放松的情況下，“幾個月甚至一年兩年，都怕難以翻身”，一名轉(zhuǎn)行的房產(chǎn)經(jīng)紀人說。

　　成交量劇減，讓大量中介門店關(guān)門。市住建委官方網(wǎng)站信息，目前在案的房地產(chǎn)分支機構(gòu)即門店一共有2380家，而在限購政策發(fā)布前后，該數(shù)字為4364家。去年8月底，市住建委曾下發(fā)通知，要求1357家中介門店整改，否則注銷備案。業(yè)內(nèi)人士介紹，這1357家通過整改較后關(guān)閉了一半左右。刨除這個原因，在限購政策下關(guān)門的中介門店仍有1000多家。

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，對于二手房經(jīng)紀公司來說，長期低迷的成交促使其市場份額明顯縮水。按經(jīng)紀公司成交占總成交比為70%來看，調(diào)控一年來，經(jīng)紀公司交易量減少約1100億。她表示，市場中出現(xiàn)了類似2008年的“關(guān)店潮”，多為中小經(jīng)紀公司，如今年繼續(xù)調(diào)控，預(yù)計關(guān)店潮將蔓延至大中型經(jīng)紀公司。

　　家居裝修業(yè)咨詢量減半

　　房地產(chǎn)相關(guān)的下游產(chǎn)業(yè)，如家居、裝修市場等行業(yè)也在此輪限購中“深受打擊”。

　　前天，記者走訪了多家家具城，銷售員反映，限購至今對銷售額沒有具體統(tǒng)計，不過僅從客流量和咨詢量看，人數(shù)至少減少一半。居然之家家具城為吸引顧客，推出7.6折的商城優(yōu)惠價，部分商家還推出“購一一”等促銷活動，不過到場顧客仍不多。愛蒙家具店銷售人員介紹，限購以后，成套家具的銷售量下降較多，成套家具主要銷售給新購房的人群。

　　東五環(huán)一家裝修公司負責(zé)人說，去年裝修業(yè)務(wù)至少減少一半，“以前一年沒太多時間歇著，現(xiàn)在干完這個活，可能就沒有下一個活”。

　　北京混凝土協(xié)會會長朱國民表示，受限購影響，商品房建設(shè)所需混凝土預(yù)計今年起大幅減少。目前，混凝土公司主要為**、保障房及此前的續(xù)建商品房項目供貨，效益暫未受太大影響。

　　出路

　　房企中介行業(yè)轉(zhuǎn)型突圍

　　限購之初，房地產(chǎn)企業(yè)、中介行業(yè)等都寄望于政策放松，但政府多次表態(tài)均堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，各行業(yè)不得不思轉(zhuǎn)型之路。

　　綠城地產(chǎn)董事長宋衛(wèi)平近日接受媒體采訪時表示，“中國房地產(chǎn)過去十年所遵循的增長模式已漸行漸遠，暴利年代早已結(jié)束，如果不轉(zhuǎn)型、應(yīng)變，綠城未來也只有死路一條。”

　　地產(chǎn)公司兼職做白酒，更是行業(yè)“邁出門檻”的轉(zhuǎn)型路。今年初，星河灣副總經(jīng)理梁上燕承認其將負責(zé)該公司一項新業(yè)務(wù)，與茅臺集團合作，建立一個白酒品牌。部分原本兼職房地產(chǎn)的企業(yè)，則徹底退出房地產(chǎn)專注其他行業(yè)。

　　房地產(chǎn)中介行業(yè)也正在尋覓轉(zhuǎn)型之路。昨天，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，除異地擴張之外，在市場低迷的時期，鏈家專注于提升服務(wù)能力，同時也拓展多種業(yè)務(wù)類型，推出了“自如有家”租賃業(yè)務(wù)等。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉稱，公司目前正推動房屋租賃的電子商務(wù)化，加大一手房和二手房信息聯(lián)動。此外，公司將涉足“兩周以上半年以內(nèi)租期”的短租業(yè)務(wù)。

　　代理商業(yè)地產(chǎn)也成了中介轉(zhuǎn)型的一大方向。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，由于寫字樓等商業(yè)地產(chǎn) ，其租賃、交易近兩年都比較火爆，通過增加商鋪轉(zhuǎn)讓、寫字樓出租的業(yè)務(wù)量，可在一定程度上彌補二手房交易量下滑的損失。

　　-新聞背景

　　京十五條

　　去年2月16日，北京發(fā)布“京十五條”，對在北京已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，對持有本市有效暫住證、在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。

　　已有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

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