較“犀利”的政策—20%個稅

　　2月26日，國務院辦公廳發(fā)布《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求人民銀行當?shù)胤种C構根據(jù)價格控制目標和政策要求，進一步提高套住房貸款的頭付款比例和貸款利率。進一步完善現(xiàn)行住房限購措施；對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責等。這是繼2月20 號，國務院常務會議出臺新“國五條”之后，時隔8天，再度給樓市調(diào)控加碼，被媒體和業(yè)界稱為是國五條實施細則。

　　新的國五條實施細則，普遍感覺明顯是針對當前房價上漲預期增強而采取的更加嚴厲的調(diào)控措施。在房貸方面，對房價上漲過快的城市，要進一步提高套住房貸款的頭付款比例和貸款利率。不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，對出售自有住房的，按轉讓所得征收20%個稅。

　　此外，調(diào)控措施還包括：增加普通商品住房及用地供應。加快保障性安居工程規(guī)劃建設。加強市場監(jiān)管和預期管理。加快建立和完善引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，推進房地產(chǎn)稅制改革等。

　　點評：“內(nèi)容更豐富、更具體、目標更清晰、方向更確定、手段更毒辣、打擊力度更重、范圍更廣，”是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對“國五條細則”的總體評價。而這樣的調(diào)控舉措能否敲山震虎、真正起到抑制房價作用，卻是各方觀點不一。爭議的焦點在于個稅征稅方式從嚴：二手房交易的個稅征收，由交易總額的1%，調(diào)整為按差額的20%征收。業(yè)內(nèi)擔心個稅的提高，會導致陰陽合同卷土重來。需要警惕借助于稅收手段抑制投機性購房交易帶來的負面效應。新國五條的細化，彰顯嚴控房價的決心。房價問題當然不是加重個稅或強化問責某一方面措施可解決，還需諸多政策組合拳配套。

　　較“忌憚”的政策—房產(chǎn)稅

　　2013年5月24日，國務院批準發(fā)展改革委《關于2013年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》提出，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。此后，房產(chǎn)稅多次傳出擴圍消息，但較終都是虛晃一槍。

　　十八屆三中全會以前，相關部門已經(jīng)對房產(chǎn)稅做了不少準備工作。重慶市政府、上海市政府先后明確于2011年1月28日起試點開征房產(chǎn)稅。從實際結果來看，重慶與上海的房產(chǎn)稅試點，形式大于意義。此后房產(chǎn)稅推進緩慢。

　　點評：自有關部門提出征收房產(chǎn)稅以來，爭議就沒有停止過。在業(yè)內(nèi)看來，今后一個相當長的時期內(nèi)，中國都不具備對住宅征收房產(chǎn)稅的條件。一項大的稅收政策調(diào)整有三個必經(jīng)程序：頭先，得到基本形成共識的研究結論；其次，起草稅法和實施細則的草案；較后，準備好處理相關問題的配套文件。

　　較“迫切”的政策—溫州放松限購

　　在房企再融資重啟的預期愈發(fā)強烈之際，素有樓市風向標之一稱號的溫州，微調(diào)了限購政策：已有一套住宅的，可以再購一套。而在溫州推出新限購措施的同時，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場仍處于低迷狀況，房源庫存居高不下。

　　溫州限購政策的調(diào)整或與其經(jīng)濟整體形勢低迷有關。據(jù)溫州市統(tǒng)計局較新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，溫州市地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)為1695.30億元，按可比價格計算，同比增長7.4%，增速較一季度回落0.3個百分點，低于全省8.3%的增速。

　　溫州統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)同時還表明，除產(chǎn)業(yè)略有回升外，建筑業(yè)減速影響產(chǎn)業(yè)增速回落，受房產(chǎn)增速大幅回落以及其他非營利性服務業(yè)降速影響，第三產(chǎn)業(yè)增速趨緩，增速較一季度回落0.3個百分點。

　　溫州限購政策調(diào)整的背后，是房價的持續(xù)走低以及庫存的居高不下。7月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，新建商品住宅(不含保障性住房)價格唯獨溫州下跌，這也是從2011年9月開始，溫州的新建商品住宅價格指數(shù)連續(xù)第22個月下降，成為全國樓市的“另類風景”。

　　除房價持續(xù)走低外，溫州樓市還面臨著不小的庫存壓力。來自溫州房地產(chǎn)市場信息動態(tài)監(jiān)測的較新數(shù)據(jù)顯示，截至昨日(8月8日)，溫州可售房源為37892套，涉及預售建筑面積為425.813萬平方米，其中住宅為22717套、303.93萬平方米，而在7月29日，可售房源為36866套。

　　點評：溫州限購政策松動的背后，是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場處于低迷以及房源庫存的居高不下。而溫州新措施總體仍在國務院要求執(zhí)行的限購標準內(nèi)，屬于調(diào)控政策上的寬松微調(diào)。一方面，溫州限購政策的調(diào)整或與其經(jīng)濟整體形勢低迷有關；另一方面，溫州限購政策松動也表明了以往“一刀切”的房地產(chǎn)調(diào)控政策不再適用，未來調(diào)控應該注重區(qū)域差別化與市場化的調(diào)控。

　　較“創(chuàng)新”的政策—北京發(fā)展自住型商品房

　　北京市住建、發(fā)展改革、規(guī)劃、國土、財政等部門10月23日聯(lián)合印發(fā)的《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》明確，北京市今后將加快發(fā)展自住型商品住房，通過采取"限房價、競地價"等方式供地，建設套型建筑面積90平方米以下的住房，銷售均價比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左 右。今年年底前將完成2萬套供應，明年預計完成5萬套。

　　今年年初，北京在年度房價控制目標中已提出“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”。此次出臺的意見要解決自住性、改善性購房需求。預計明年5萬套的自住型商品住房的供應將占全部新增供應的50%以上。

　　按照自住型商品住房定位，意見規(guī)定，符合限購政策在北京市具有購房資格的家庭，均可購購自住型商品住房，其中兩類家庭可優(yōu)先購購：一是北京市戶 籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士購購的要年滿25周歲；二是已在輪候經(jīng)濟適用住房、限價商品住房的家庭。購房家庭只能購購一套自住型 商品住房，如將該住房出售，以后不能再購購自住型商品住房。

　　為防止個別購房人利用轉讓自住型住房獲利，意見規(guī)定，自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后，原則上5年內(nèi)不得轉讓；購房人取得房屋所有權證5年以后轉讓的，如果有增值，應當將差價的30%交納土地收益等價款。

　　點評：北京頭次出臺的自住商品住房政策的出臺與自住型商品房土地的推出，吸引了大批頭次剛需置業(yè)人群，但由于目前對于自住型商品房需求的人數(shù)較多，而真正入市的項目較少，因此，該政策對于未來全國樓市能否效仿，北京樓市的影響尚不明朗。

　　較“無奈”的政策—住房信息聯(lián)網(wǎng)

　　截至目前，距住建部頭次提出的住房信息聯(lián)網(wǎng)"較后期限"已時隔近18個月，距次承諾的2013年6月底也已過去8個月。一次次的爽約，讓

　　住房信息聯(lián)網(wǎng)恍若可見卻又難以企及。但三中全會《決定》提出，"建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進部門信息共享"。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的確 立，住房信息聯(lián)網(wǎng)再次被提上日程。

　　信息聯(lián)網(wǎng)意味著我國住房信息將走向透明，從而給房地產(chǎn)市場添加變數(shù)。對此，專家認為，住房信息聯(lián)網(wǎng)是征收房產(chǎn)稅的基礎，其對于市場的影響一方面在于將會逼出部分存量房，緩解供需關系，另一方面將為我國房地產(chǎn)調(diào)控提供更準確的數(shù)據(jù)資料支撐。但其對市場影響程度則取決于聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)的完整度與開放度。

　　點評：住房信息聯(lián)網(wǎng)與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度一樣，被外界披上了“反腐”的外衣。市場人士認為“房多一族”屢屢曝光就與房產(chǎn)信息系統(tǒng)和社會征信系統(tǒng)的缺失有關。而信息聯(lián)網(wǎng)有助于發(fā)現(xiàn)腐敗活動，斬斷利益輸。住房信息聯(lián)網(wǎng)觸及部分人的利益，不希望過分將這一財產(chǎn)進行暴露，地方政府不配合、官員信息難公開、基礎數(shù)據(jù)整理龐雜等因素均使這項工作寸步難行。

　　較“不易”的政策—保障房年度任務完成

　　據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部透露，2013年，全國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬套，基本建成 470萬套。截至11月底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工666萬套，基本建成544萬套，已全面完成年度目標任務，完成投資11200億元。

　　為加快解決中低收入群眾的住房困難，黨、國務院決定在“十二五”時期開工建設城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)的目標任務。前三年已經(jīng)完成了目標任務的2/3，2014年有望開工600萬套以上。

　　點評：目前來看，新一屆專業(yè)集體解決住房問題的思路，是“商品房歸市場、保障房歸政府”的雙軌制調(diào)控。深化住房制度改革，解決好群眾住有所居問題，必須堅持市場化改革方向。同時，為那些由于勞動技能不適應、就業(yè)不充分、收入低等原因而面臨住房困難的群眾，提供能夠滿足基本需要的住房保障公共服務。加快推進保障房建設，解決總量不足的問題。通過改革調(diào)整，使群眾更便捷地享受到住房保障制度。

　　較“期待”的政策—房地產(chǎn)調(diào)控長效機制

　　經(jīng)濟體制改革是全面深化改革的，核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。"這意味著，之前以行政手段為主的房地產(chǎn)調(diào)控，在三中全會之后將逐步被市場化手段所取代"。

　　調(diào)控不再是人為打壓，而是市場為主導。，轉變政府職能也意味著放權，今后的宏觀調(diào)控將是多層次的體系，具體操控將是以地方為主的差別化的稅收、金融、法律等手段的調(diào)控。

　　至此，公眾對房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的期盼，在三中全會公告中找到答案。行政調(diào)控與市場調(diào)控是一個此消彼長的過程，限購、限價等行政手段將逐步退出，但現(xiàn)行的限制性措施，尤其是一線城市短期內(nèi)會繼續(xù)執(zhí)行。長遠來看，市場為主導的房地產(chǎn)行業(yè)將擁有常態(tài)化發(fā)展空間和穩(wěn)定的外部環(huán)境以及以法律法規(guī)為依托的制度性保障。

　　點評：十八屆三中全會的召開，給房地產(chǎn)調(diào)控長效機制劃出了大致范圍。市場化與科學化

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！