日前，多地樓市調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)：鄭州市主動抬高住房限購政策門檻，規(guī)定20歲以上的人才能購房；南京市則要求，9月1日起，市、區(qū)屬國有獨資、控股企業(yè)從一般商品房地產(chǎn)領(lǐng)域退出。與之形成鮮明對比的是，安徽蕪湖市規(guī)定，在市區(qū)就業(yè)滿3年的本科及以上學(xué)歷免繳購房契稅；此前溫州已放松限購政策。

  業(yè)內(nèi)人士指出，目前，一、二線城市房地產(chǎn)市場量價齊升，而三、四線城市庫存積壓仍比較嚴(yán)重，在這樣的市場環(huán)境下，各地方政府的調(diào)控政策出現(xiàn)分化有其合理性。但是，一、二線城市的調(diào)控加碼并不能改變房價上漲趨勢，而三、四線城市放松調(diào)控則會加大房價上漲預(yù)期，從而出現(xiàn)全國性房價上漲的可能。

  地方調(diào)控現(xiàn)分化

  9月2日，某業(yè)內(nèi)機構(gòu)發(fā)布《2013年8月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》。8月，全國100個城市新建住宅平均價格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續(xù)第15個月環(huán)比上漲。

  高企的房價，使得一些地方政府終于坐不住了。9月2日上午，鄭州市房管局召開新聞發(fā)布會，宣布局部調(diào)整住房限購政策：從即日起，對于未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房；對于年滿20周歲的無住房單身人員，限購一套住房；持有本市居住證明3年以上，在本市繳納社保或個稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套。

  無獨有偶，南京市日前出臺《關(guān)于市、區(qū)屬國有獨資、控股(參股)企業(yè)從一般商品房地產(chǎn)領(lǐng)域退出的實施意見》。《實施意見》進一步明確，18家南京市屬國有全資及控股房地產(chǎn)企業(yè)、15項市屬國有參股房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，須于2013年底前完成退出。另外，南京區(qū)屬、功能板塊共有77家控股、全資、參股的國資房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)《實施意見》，各區(qū)和功能板塊的國資房地產(chǎn)退出工作要在2014年6月30日前完成。按照規(guī)定，南京市相關(guān)職能部門不再批準(zhǔn)新的國資企業(yè)進行房地產(chǎn)投資、一般商品房項目開發(fā)、土地出讓報名等。

  不過，一些三線城市為鼓勵居民購房，部分放松了以往的調(diào)控政策。繼溫州放松限購政策后，安徽蕪湖推出了技術(shù)人才購房優(yōu)惠措施：在市區(qū)就業(yè)滿3年的本科及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有技師及以上職業(yè)資格、中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補助標(biāo)準(zhǔn)為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅和2萬元安家補助的總額。專科學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有高端工職業(yè)資格、初級專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補助標(biāo)準(zhǔn)為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅的50%和1萬元安家補助的總額。

  謹(jǐn)防房價全面上漲

  在國家統(tǒng)計局公布的2013年7月房價指數(shù)中，南京和鄭州房價同比漲幅分別為12.8%和12%，在70個城市中排名第6和第7，可以說僅次于一線城市，屬于全國房價上漲較快的兩個二線城市，其全年房價控制目標(biāo)很難完成。

  據(jù)了解，鄭州市政府今年5月就開始采取限售、限網(wǎng)簽等措施，抑制房價上漲，先后有60余家樓盤因漲價被鄭州市房管局暫停網(wǎng)簽，整改不到位的一律不準(zhǔn)入市銷售。但是，由于調(diào)控執(zhí)行不給力、部分區(qū)域供應(yīng)不足及房企不缺錢等因素，6、7月份鄭州房價逆勢上漲。

  亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會會長謝逸楓認(rèn)為，鄭州樓市此次調(diào)控加碼，很難令房價下降。主要原因是：一方面，鄭州新政讓不符合結(jié)婚年齡的人沒有購房資格，是購房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，不會把全部住房需求封??；另一方面，鄭州限購區(qū)域是二環(huán)以內(nèi)，此次限購令并沒有擴大限購區(qū)域，有資格和有條件的人完全可以去 區(qū)域購房。

  南京樓市也有類似情況，官方要求國企“退房”，對樓市供應(yīng)會造成一定的影響，若供不應(yīng)求的局面加劇，反而會助推房價上漲。此外，此次退房令會否重蹈央企退房令的覆轍，較后不了了之還未可知。也就是說，一、二線城市的調(diào)控加碼措施，可以短期內(nèi)讓房價上漲趨緩，但長期來看不會改變房價漲勢。

  而放松調(diào)控政策的溫州、蕪湖等三線城市，其直接動力來自于樓市低迷拖累經(jīng)濟。據(jù)統(tǒng)計，7月蕪湖商品住宅總成交量僅1321套，同比下滑幅度達59%；截至7月底，該市庫存量達到27000余套，可供當(dāng)?shù)叵?1個月。溫州房價則從2011年9月開始已連續(xù)22個月下降。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來可能會有更多樓市需求低迷、庫存難消化的城市加入其中。而這會導(dǎo)致原本已有下降預(yù)期的三、四線城市的房價又會出現(xiàn)上漲預(yù)期。

  “放松限購、對購房者給予稅收減免，這樣的措施對樓市回暖有立竿見影的效果，2008年金融危機的時候已被充分證明?！敝x逸楓告訴中國證券報記者，“如果三、四線城市都以微調(diào)的名義這么做，那么所謂的一、二線城市房價上漲、三、四線城市房價停漲或下降的分化局面，有可能變成房價全國性上漲的情形?！?

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