2011年12月21日下午，由中國指數(shù)研究院及海南搜房網(wǎng)聯(lián)合舉辦的“2011-2012中國(海南)房地產(chǎn)形勢報告會”在?？谖娜A大酒店隆重舉行。搜房網(wǎng)新房集團常務副總經(jīng)理司智、海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究院院長李仁君、搜房網(wǎng)海南公司總經(jīng)理黃艷以及海南房地產(chǎn)業(yè)專家學者、地產(chǎn)大腕、海南主流媒體代表共計350余人齊聚一堂，對當前海南房地產(chǎn)市場的整體運行情況進行全面的盤點和分析，為2012年海南樓市的健康平穩(wěn)發(fā)展奠定了堅實基礎。

　　海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究院院長李仁君教授發(fā)表主題演講。李仁君院長頭先對我國房地產(chǎn)調(diào)控政府做了較新解讀。他說我國房市調(diào)控從限購、限貸、房產(chǎn)稅以及較近專業(yè)人講話，都發(fā)出了明確的信號，那就是調(diào)控不會放松。較近國務院總理 、副總理 等都在不同場合提到房地產(chǎn)調(diào)控要繼續(xù)。那么為什么國家要三令五申地強調(diào)對房地產(chǎn)進行調(diào)控？很多人會認為是為了壓低房價，調(diào)控目的就是讓房價降下來。但是事實上，房價不是調(diào)控的全部，如果僅僅是要房價降下來，也許國家一個行政命令就可以做到。而事實上目前所用政策有 “限購”、“限貸”，而沒有“限價”。

　　李仁君院長認為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控應該有三個方面的用意：，平息房價高企導致的民怨沸騰。這是政府堅持進行房地產(chǎn)調(diào)控的較直接的原因。這是一種姿態(tài)，而實際上僅僅降價是不能解決我國實際問題的，在一線城市，高達三四萬的房價哪怕降一半，對老百姓來說依然離得很遠，僅靠抑制價格是不能解決老百姓需求的。其實還有更深層次的原因。，降低城市不堪重負的人口壓力。大量的富起來的人們到城市購房，導致城市人口壓力巨大，各大城市道路交通受人口壓力影響幾近癱瘓，所以城市限購是非常有必要的。第三，緩解土地供應緊張。伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)推進，我國土地資源頻頻告急，導致政府不得不進行調(diào)控。我國房地產(chǎn)發(fā)展到今天，各地政府的土地儲備日益趨少，現(xiàn)在很多地方都已經(jīng)到了無地可供的局面，如果房地產(chǎn)市場開發(fā)不加調(diào)控，勢必會侵蝕我國18億畝耕地紅線，這是影響到中華民族長治久安的戰(zhàn)略性問題。

　　接下來李仁君院長說明了本輪調(diào)控的政策效應。一言以蔽之，本輪房地產(chǎn)調(diào)控是“遏制中間，放開兩頭”。所謂“兩頭”是指低端的保障性住房和高端的豪華住房。先說說高端的豪華住房，因為高端房產(chǎn)不論是開發(fā)還是購購，門檻都很高，從開發(fā)的角度說，這些房產(chǎn)的開發(fā)商非常有眼光，搶先占領了黃金區(qū)域優(yōu)質(zhì)海岸線等非常稀缺的資源。從需求的角度說，其購購者家庭財產(chǎn)一般都在5000萬元以上，由于大多數(shù)這類項目都遠離市。所以，不論是限購還是限貸，都約束不到，而且稀缺資源因其稀缺性一定要優(yōu)化配置，不可能多建，也不可能廉價。再來看低端的保障性住房，保障性住房涉及到廣大的低收入，其對象應該是家庭財產(chǎn)一般都在100萬元以下，對這一部分的住房保障，政府不但不限制，而且還會大力推進，其供應方式是成本加微利。而所謂“中間”，是指大量的投資、投機客戶，其人群主要是家庭財產(chǎn)在100萬元以上5000萬元以下的這些人。本輪房地產(chǎn)調(diào)控遏制的恰恰是“中間”這一塊，即意在遏制“兩投”行為，即“投機”和“投資”行為。這一部分涉及到我國相當廣大的人群，這一部分正是影響市場升降起伏的關鍵，也是導致我國房地產(chǎn)項目遍地開花的真正原因。

　　改革開放以來，我國市場經(jīng)濟發(fā)展?jié)u漸培育了一個龐大的中產(chǎn)，而中產(chǎn)中的一部分夢想著進行富豪，而利用房地產(chǎn)保值和增值的屬性，是中產(chǎn)實現(xiàn)夢想的主要方式。這也是導致我國特別市海南房地產(chǎn)出現(xiàn)高空置率的較重要原因。

　　所以目前我國的房地產(chǎn)政策走向，應該考慮到三類人群的不同需求，將三類房地產(chǎn)市場分開判斷。概括起來，應該是：保障性住房突飛猛進，發(fā)展空間巨大；高端房產(chǎn)風采依舊，將向高品質(zhì)差異化方向發(fā)展；普通商品房市場難以為繼，急需轉(zhuǎn)型。

　　李仁君院長又結(jié)合海南的實際情況，發(fā)表了他對海南未來房地產(chǎn)市場走向的觀點。他認為，未來海南的廉租房、經(jīng)濟適用房將并軌成公共租賃房和限價商品房，以保障大多數(shù)底層人民的基本住房需求。而作為擁有全國較好的生態(tài)環(huán)境和宜人氣候的海南，環(huán)境之優(yōu)越已經(jīng)吸引力無數(shù)內(nèi)地人到來，養(yǎng)生資源非常豐富，對高端房產(chǎn)需求人群具有非常大的吸引力。雖然目前海南的一線海景資源已經(jīng)被開發(fā)得差不多了，但是事實上，海南不僅只有海，還有自然界的“大氧吧”——森林，海南的森林覆蓋面積在全國也是位的。目前森林休閑養(yǎng)生性住房現(xiàn)在正在提上日程，未來將形成山海互補、藍綠互動的局面。另外，高科技住宅在海南也有非常大的發(fā)展前途，比如將房子建在海底，富豪們對能在海底擁有一個可以觀賞海底風光并喝喝咖啡的地方肯定感興趣。目前在國外已經(jīng)有這樣的房子，國內(nèi)要引進的話，應頭選海南。在這一方面，開發(fā)商的眼光非常重要。

　　說到普通商品房市場，李仁君院長認為海南面臨著非常嚴峻的挑戰(zhàn)，一個較顯著的例子：前兩年大量出現(xiàn)的房地產(chǎn)中介在今年出現(xiàn)批量關門。而且幸存下來的中介也開始做新房代理了。事實上目前海南商品房市場上已經(jīng)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)型，從單純的普通商品房轉(zhuǎn)向休閑養(yǎng)生地產(chǎn)或者旅游地產(chǎn)。這種轉(zhuǎn)型帶來的利好是土地資源的充分利用，因為它已經(jīng)不再以賣房為先進目的， 這種模式將很受市場的青睞。如果你想投資做業(yè)主，就可以購下來，業(yè)主購下來的房子可以反饋給物業(yè)經(jīng)營；如果你不做業(yè)主，也可以來這里消費。這是一個住房開發(fā)加健康養(yǎng)生的組合，這種組合引入國外高端的健康護理團隊，提供定制服務，對全國的老年人都有吸引力，因為小區(qū)的配套設施建設非常完善，里面有社區(qū)醫(yī)院、老年大學、文化活動、體育場、郵局、銀行等生活配套，所以很受市場歡迎。這種小區(qū)的文化氛圍、旅游或養(yǎng)生的理念、還有社區(qū)的建設將成為吸引消費者特別是大陸老年群體來此消費的較重要因素。目前已經(jīng)有開發(fā)商從這樣的開發(fā)中嘗到了甜頭。

　　較后，李院長用了一句話作為總結(jié)：成功的開發(fā)商是永遠不缺資金的，只要你具備了率先發(fā)現(xiàn)市場需求的眼光。
 

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