一方面，全國房價“松動”已成定局，另一方面地方政府動作“遲緩”、心理矛盾

　　隨著一季度的結束，《瞭望》新聞周刊記者采訪觀察到：近兩個月來，“多管齊下”疊加效應漸顯，市場預期逆轉、投機投資“絕跡”、土地低價成交，業(yè)內普遍認為房價不上漲甚至下跌的基本態(tài)勢已經(jīng)形成。與此同時，一些地方開始擔憂稅收和土地收益減少，在出臺“限購令”、“控房價目標”時表現(xiàn)出觀望、拖拉的矛盾心理。

　　百姓反映目標過于“寬松”

　　年初出臺的“國八條”要求各城市根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。按照這個要求，要求公布房價控制目標的城市應該是全國600多個城市。截至3月30日，只有57個城市公布，公布的比例不足一成。

　　從已公布城市的房價控制目標來看，絕大多數(shù)參考了“當?shù)谿DP增速和人均可支配收入增速”這兩個目標，有的城市要求今年新建住房的價格漲幅，不高于本年度GDP增長速度；有的將房價漲幅目標控制在人均可支配收入增幅范圍內。除了北京市明確表示房價要穩(wěn)中有降，上海漲幅要控制在8%以下，蘭州、銀川、岳陽將上漲目標定在10%以內外，其他的城市幾乎都在10%～15%之間。

　　經(jīng)濟學家馬光遠向本刊記者表示，這些城市出臺的目標旨在控制房價過快上漲，卻沒有一個城市提及“居民住房支付能力”這個參考標準。出臺的控制目標也很模糊，不僅沒有表現(xiàn)出地方政府控制房價的決心，反而給人一種房價今年還要上漲的預期。

　　呼和浩特市民劉長靜對本刊記者說，政府控制房價上漲的速度是個好事情，但是對于我們剛參加工作時間不長的人來說，房價還是太高了，每個月都把工資還貸款，基本生活就沒有保障了，“作為普通的工薪，我還是感覺地方的控制目標太寬松了，希望房價不要再漲了，要是能降一點就更好了。”

　　三大因素“卸力”高房價

　　受訪的業(yè)內人士認為，各地不論是否出臺“房價控制目標”，對房價的影響都不大。“國八條”雖然才出臺不到兩個月，“限購”、“限貸”、“防地王”、“保障房放量”等政策層層加碼，瞄準樓市癥結實施準確打擊，樓市風向已經(jīng)轉變。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2月份，北京、上海、重慶、深圳、杭州、南京等熱點城市住宅成交量同比減少均在5成以上，較高降幅達7成。3月中上旬，北京房地產(chǎn)成交量同比降4成，上海同比減少約5成。國家統(tǒng)計局公布，1～2月全國商品房銷售面積增幅同比下降達24.4個百分點。

　　土地交易方面，2月份，全國120個城市土地市場出現(xiàn)量價齊跌，幾乎所有二線城市地塊均以底價成交。全國土地市場成交量下跌超過50%。120個城市住宅用地平均樓面地價1582元/平方米，環(huán)比下跌28%。

　　成交低迷催生“打折風”。在北京，遠洋地產(chǎn)“遠洋一方”新開樓盤每平方米的銷售價格較前一批次均價便宜了近4000元；在上海，中海“御景熙岸”的實際售價是前期網(wǎng)上參考價的7.6折。在廣州，2月出現(xiàn)直降5000元的樓盤。在南京，宋都美域等樓盤也推出“貼息補稅”活動，優(yōu)惠后每套可便宜10多萬元。

　　高端住宅市場幾乎“冰凍”。2月份上海高端二手房成交僅占全部成交量的3%，其他城市二手房市場成交亦呈現(xiàn)類似特點。南京市面上小戶型低價房的成交占比越來越大，別墅、豪宅的投資者幾乎為零。

　　“房價松動很可能從高端房和熱點片區(qū)開始，因為現(xiàn)在既沒人愿意購，而且也購不起。”南京某企業(yè)高管張明給本刊記者計算，新城區(qū)和郊區(qū)的價格都到了1.5萬元至2.5萬元每平方米，一套大戶型起碼要兩三百萬元。購大戶型的幾乎都是“二套”房，頭付六成就要100多萬元現(xiàn)金。與此同時，貸款利息不僅取消了7.5折優(yōu)惠，還普遍上調到了1.2倍以上。

　　南洋地產(chǎn)中國區(qū)總經(jīng)理鐘沛為本刊記者分析說，調控政策從三個方面“卸”去了高房價的支撐力量：

　　購購力方面，“限購令”讓投機炒作資本大量轉向債券和基金市場，現(xiàn)在市面上超過8%的基金幾乎都購不到了，而剛性需求只能購得起面積小的房子。“購購力縮水達5成以上，比業(yè)內預計還要大。”

　　開發(fā)商方面，大型開發(fā)商經(jīng)營性現(xiàn)金流緊張。年報顯示，我國股市42家房地產(chǎn)企業(yè)去年凈利潤大幅上升40.5%。但同時，這些開發(fā)商去年負債合計超過6000億元，同比增長50%。42家公司去年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-513.3億元，同比下降了306%。“現(xiàn)在開發(fā)商是只有出錢，沒有進錢，誰還敢漲價？”

　　土地價格方面，“防地王”成為一根紅線，地方靠抬地價拉房價已不可能。{$page$}

　　調控博弈還在持續(xù)

　　365地產(chǎn)研究機構總經(jīng)理胡光輝向本刊記者表示，嚴厲的調控充分暴露出房地產(chǎn)行業(yè)的弊端，銀行的資金一旦“退潮”，樓市中的泡沫立刻顯現(xiàn)。在他看來，這也給大家一個冷靜反思的機會，一線城市房價整體達到現(xiàn)在的高位，是一種群體不理智行為造成的，不僅有地方政府和開發(fā)商對地價的哄抬，也有老百姓“全民炒房”的推動，“現(xiàn)在就連一些開發(fā)商都開始贊同調控，因為瘋狂的漲價讓大家都感到心慌，覺得難以長久。”

　　“對房地產(chǎn)調控的艱巨性不可低估。樓市近日再次傳出降價信號，但是并沒有出現(xiàn)市場大量供應的現(xiàn)象，這說明開發(fā)商或捂盤，或觀望，或惜售，并以少量房源試探市場，博弈才剛剛開始。”中國不動產(chǎn)研究的尹曉波說。同時，地方融資平臺前幾年大量借貸之后，對于土地出讓收益的依賴性增強。這輪調控不僅調的是樓市，更是對地方轉變發(fā)展方式能力的調控，預計調控持續(xù)下去遭遇的阻力也會更大。

　　多位受訪業(yè)內人士表示，目前人們擔心的問題有三：一是政策過早撤出。調控政策只有延續(xù)下去，才能徹底打消投機者的“念頭”，否則必然反彈；二是調控效力被消減。一些地方土地財政“吃緊”，可能會想各種辦法“抬市”；三是政策調控“盲點”。這輪調控的在一線城市、熱點城市，但是在部分二、三線城市，仍存在房價上漲的沖動，要防止“按下葫蘆起來瓢”。

　　南京市民沈先生向本刊記者建議，國家的調控包括大量公租房的建設，建議各地盡早公布公租房的申請條件，盡快細化保障范圍，讓滿足條件的人現(xiàn)在就開始排隊搖號，這樣能穩(wěn)定預期。即便“中不了簽”，也能盡早作選擇。

　　胡光輝也建議，由銀監(jiān)會、國稅局督察地方相關部門的落實情況，如果金融、稅收兩個政策能得到持續(xù)嚴格的落實，預計今年四季度房價下降2～3成的可能性很大。

　　頭都“表率”房價調控

　　3月29日，北京市政府公布的房價控制目標明確提出，今年北京新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降，同時將加大住房保障力度，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高。《瞭望》新聞周刊走訪了解到，北京市出臺的房價控制目標超出很多業(yè)內人士的意料，而一些老百姓則感受到驚喜。

　　北京易居房地產(chǎn)研究所所長牟增彬告訴本刊記者，目前，全國很多城市公布了房價控制目標，絕大多數(shù)城市的“控制目標”變成“漲幅控制目標”，“漲幅”多為10%左右，有的超過15%，甚至更高，“而北京市的房價控制目標是目前國內‘較嚴’的，彰顯了北京市控制高房價的決心。”

　　北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大佛分析說，按照國務院規(guī)定，各地應按照經(jīng)濟發(fā)展目標和人均可支配收入、購房支付能力等因素確定房價控制目標。北京市今年預計地區(qū)生產(chǎn)總值增長8%，城鄉(xiāng)居民收入實際增長7%，“而此次公布的房價控制目標，提出新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降，由此可見這一目標的嚴厲程度。”

　　在房價調控目標公布的天，北京市又出臺了配套政策。3月30日公布的2011年北京市用地計劃顯示，今年北京市將安排保障性住房用地1330公頃，其中安排廉租房及公租房用地300公頃，這一數(shù)字是去年的6倍。

　　“北京的房地產(chǎn)調控措施，從土地供應、限購、差別化信貸等多環(huán)節(jié)施以重拳，為房價調控提供堅實保障。”中國城市科學研究會住房政策和市場調控委員會主任委立平說，近年來全國許多城市房價步步走高，嚴重脫離了老百姓的購購力，一些大城市作為近年來房價上漲較快的區(qū)域，從嚴調控樓市顯得十分緊迫，“頭都的特殊地位賦予了北京使命感和責任感，北京此次的房價調控措施，為全國作出了表率。”

　　本刊記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會了解到，按照國務院要求，經(jīng)北京市政府研究，北京在確定房價控制目標前廣泛聽取了社會各界意見。在房價控制目標政策出臺前夕，北京市邀請了有關專家、住房困難人士、開發(fā)商、中介機構等，一起就北京房價控制目標進行研討。

　　據(jù)參加研討會的中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強說，北京提出的房價控制目標，充分考慮了老百姓的實際支付能力，而不是簡單地參照經(jīng)濟發(fā)展目標和人均可支配收入增幅，這體現(xiàn)了北京市對房價控制目標出臺的慎重和調控的決心。

　　在國八條、“京八條”等一系列樓市新政的重壓下，北京高

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