樓市微調(diào)地方預(yù)期調(diào)查

　　根據(jù)記者多方采訪梳理，地方樓市調(diào)控變動(dòng)多數(shù)還停留在研討階段，主要是為地產(chǎn)維穩(wěn)儲(chǔ)備政策，且?guī)缀跷瓷婕?ldquo;限貸”政策調(diào)整。

　　兩會(huì)后，各地有關(guān)“救市”的信號(hào)便層出不窮。

　　自杭州醞釀松綁限購(gòu)后，一則“杭州將在5月1號(hào)之后松綁限購(gòu)”的消息亦在市場(chǎng)流傳。

　　“來(lái)自多方面的信號(hào)都顯示，杭州的限購(gòu)將在五一開(kāi)放，已經(jīng)有樓盤(pán)意欲五一后漲價(jià)，這在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已不是秘密。”杭州本地房企的一位人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹。

　　4月28日，當(dāng)?shù)貜?fù)地上城售樓處的一位售樓人員在電話中告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“目前該項(xiàng)目均價(jià)10000元，五一之后限購(gòu)會(huì)松，屆時(shí)該項(xiàng)目會(huì)有一定的漲幅”。

　　上述杭州本地的開(kāi)發(fā)商亦透露，所謂的限購(gòu)放松并非取消限購(gòu)，只是依照杭州各區(qū)域、板塊的庫(kù)存情況，進(jìn)行局部調(diào)整，蕭山、余杭區(qū)等庫(kù)存較大、競(jìng)爭(zhēng)激烈的板塊限購(gòu)將適度松綁，但主城區(qū)不會(huì)放開(kāi)。

　　據(jù)其了解，和3月初因座談會(huì)引發(fā)的“杭州救市”說(shuō)不同，此次杭州的限購(gòu)放松，原則上已獲取浙江省層面的認(rèn)可。

　　不過(guò)當(dāng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電杭州市房管局和浙江省住建廳予以核實(shí)時(shí)，均對(duì)本報(bào)回應(yīng)稱“尚不清楚”。

　　實(shí)際上，這并非全國(guó)頭個(gè)存在“救市”懸疑的地方政府，早在杭州之前，福建、常州、長(zhǎng)沙等多地均被曝光擬通過(guò)限購(gòu)、限價(jià)等房地產(chǎn)政策的調(diào)整，以刺激樓市，但官方均未明確表態(tài)。

　　根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方采訪梳理，此番地方樓市調(diào)控變動(dòng)以地方自發(fā)性調(diào)整為主，其中包括松綁限購(gòu)、限價(jià)、購(gòu)房入戶等多個(gè)方面，且多數(shù)還停留在研討階段，意圖為地產(chǎn)維穩(wěn)儲(chǔ)備政策，且?guī)缀鯖](méi)有涉及“限貸”政策調(diào)整的，后者被認(rèn)為殺傷力更大。

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，和2008年自下而上，涉及松綁信貸政策等一攬子刺激樓市消費(fèi)的組合政策不同，在當(dāng)前信貸政策仍然趨緊的背景下，地方行政性主導(dǎo)的救市可能效果有限，市場(chǎng)層面博弈的變幻，或是更大的期許。

　　限購(gòu)謀微調(diào)限貸加碼

　　杭州的“救市”傳言始于3月底。

　　“彼時(shí)，杭州市政府與杭州市場(chǎng)上本地和全國(guó)性的大型房企的主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行了一次會(huì)議溝通。”世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞介紹，會(huì)議上，就“限購(gòu)松綁、二套房頭付調(diào)整等政策”進(jìn)行了一些討論，由此也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于限購(gòu)松綁的猜測(cè)。

　　馬英樞稱，杭州樓市眼下確實(shí)面臨著巨大的庫(kù)存高、去化慢、成交疲軟的壓力，杭州的確存在限購(gòu)松綁的意愿和條件。

　　更值得一提的是，一季度，杭州市土地溢價(jià)亦存在小幅下調(diào)，主城區(qū)地價(jià)平均溢價(jià)率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價(jià)率有很大的回落。

　　實(shí)際上，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方采訪了解到，除杭州外，3月以來(lái)，長(zhǎng)沙、常州、無(wú)錫、鄭州、福建等多地均曝光出擬調(diào)整現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策以刺激樓市，涉及限購(gòu)松綁、購(gòu)房入戶等多個(gè)方面。

　　比如天津、福州、杭州等地，召集房企研討通過(guò)松綁限購(gòu)等，刺激樓市銷售；無(wú)錫、河南是借助新型城鎮(zhèn)化的戶籍制度改革，刺激樓市消費(fèi)。

　　河南省住建廳相關(guān)人士介紹，河南省將研究出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)村人口到縣城購(gòu)房落戶的政策，“目前建議已經(jīng)匯報(bào)給省住建廳，住建廳將根據(jù)這些建議，匯總、調(diào)研，并為后續(xù)的政策制定提供依據(jù)，這也將大幅提振河南本地縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)力度。”

　　無(wú)錫更是發(fā)出通知，自5月1日起，在無(wú)錫市購(gòu)商品房(含二手房)達(dá)60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)錫落戶。無(wú)錫這一戶籍新政比以前“購(gòu)房70平方米落戶”的規(guī)定減少了10平方米。

　　與此同時(shí)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，被業(yè)界認(rèn)為殺傷力更大的“限貸”政策卻幾乎未見(jiàn)松動(dòng)，并有加碼跡象。

　　劉利欽介紹，“目前，杭州本地的按揭利率已全面抬升至基準(zhǔn)利率，二套房的頭付6成，部分銀行已經(jīng)提高至7成，利息也高達(dá)20%，如此限制了大批購(gòu)房客戶。”

　　在杭州以外的多個(gè)地區(qū)，限貸同樣遏制住了樓市炒熱的咽喉，比如目前河北廊坊等地均收緊了房貸，非本地戶籍者在當(dāng)?shù)刭?gòu)房要取得貸款，非常困難，某樓盤(pán)的貸款拖了將近半年也沒(méi)辦下來(lái)。

　　在近期舉行的河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析座談會(huì)上，參會(huì)的河南省市、縣的房管局長(zhǎng)也認(rèn)為，房貸收緊是影響樓市銷售的重要因素。

　　劉利欽說(shuō)，銀行銀根收緊的背景下，一方面開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款難，需要大幅降價(jià)回籠資金；另一方面?zhèn)€貸也無(wú)法實(shí)時(shí)到賬，個(gè)別銀行更是暫停房貸甚至存在延遲放貸的情況，從而阻礙購(gòu)購(gòu)力。

　　劉對(duì)此也表示理解：在銀根收緊背景下，各地方分行的貸款額度有限制，需要遵從總行的調(diào)配，需符合銀行本身的商業(yè)利益。

　　朱中一表示，地方主導(dǎo)的所謂的“救市”政策很難涉及“信貸”政策層面，在信貸政策趨嚴(yán)之時(shí)，諸如基于地方供需關(guān)系，放松或者調(diào)整限購(gòu)對(duì)于市場(chǎng)的影響有限。

　　為分類調(diào)控儲(chǔ)備政策？

　　值得一提的是，目前各地的“救市”動(dòng)作并不一致：除了無(wú)錫出臺(tái)了官方的戶籍新政通知之外，其余的尚屬于政策建議和儲(chǔ)備階段，并未有實(shí)質(zhì)性的執(zhí)行文件。

　　中部某省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹，房地產(chǎn)市場(chǎng)維穩(wěn)已經(jīng)替代房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，成為2014年樓市調(diào)控的核心。在后期市場(chǎng)預(yù)期不明的情況下，該省正在研討分類調(diào)控思路，儲(chǔ)備房地產(chǎn)市場(chǎng)的維穩(wěn)政策。

　　上述專業(yè)也認(rèn)為，福建、長(zhǎng)沙、杭州等地通過(guò)座談會(huì)征求意見(jiàn)的形式，實(shí)際上是政府調(diào)研市場(chǎng)，儲(chǔ)備房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)信息。此舉在市場(chǎng)敏感時(shí)期，被解讀為“救市”，不一定準(zhǔn)確。

　　福建省住建廳相關(guān)人士亦告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，當(dāng)?shù)氐拇_召集過(guò)開(kāi)發(fā)商研討有關(guān)樓市調(diào)整意見(jiàn)，但也只是處于前期收集市場(chǎng)意見(jiàn)、研究?jī)?chǔ)備政策的階段，并未明確出臺(tái)時(shí)間。

　　河南省住建廳的相關(guān)負(fù)責(zé)人也在該省近期房地產(chǎn)座談會(huì)上明確表態(tài)，今年房地產(chǎn)政策比較緊，省級(jí)層面近期不會(huì)出臺(tái)新政策，但是研究?jī)?chǔ)備政策，防范政策風(fēng)險(xiǎn)，必不可少。

　　參加長(zhǎng)沙房地產(chǎn)座談會(huì)的湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高則表示，座談會(huì)上，長(zhǎng)沙的確傳遞了政府會(huì)松綁樓市的信號(hào)，但是政策松綁時(shí)間并未確定，目前能夠確定的是，只要全國(guó)有3到5個(gè)城市表態(tài)，長(zhǎng)沙肯定會(huì)跟進(jìn)。

　　住建部政策研究主任秦虹對(duì)地方的調(diào)研等表示理解，“當(dāng)前針對(duì)樓市的分類調(diào)控并不簡(jiǎn)單，需要深入研究當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)的特點(diǎn)，準(zhǔn)確預(yù)判市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)。如果判斷失誤就有可能分錯(cuò)類，調(diào)錯(cuò)方向，反而加劇市場(chǎng)的不平衡”。

　　不過(guò)，秦虹強(qiáng)調(diào)，“抑制投機(jī)投資性需求，滿足合理的住房需求”這個(gè)大的政策方向是不變的。

　　顯然，在這個(gè)大方向下，各省就有了一定的調(diào)整空間。

　　上述中部某省住建廳專業(yè)也坦言，從政策調(diào)整看，從過(guò)去以調(diào)控房?jī)r(jià)為主要目的，轉(zhuǎn)為促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，肯定會(huì)存在執(zhí)行上的松綁。

　　住建部下屬的政策研究的一位人士亦告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，分類調(diào)控的核心就是地方能夠根據(jù)自己城市的情況，制定符合市場(chǎng)和本地實(shí)際的差異化的政策。

　　但有知情者稱，落實(shí)到紙面上，卻鮮有地方“站”出來(lái)明確稱松綁限購(gòu)。

　　“明確了‘雙向調(diào)控’的思路，樓市庫(kù)存較大的城市可以進(jìn)行適度調(diào)整，但缺乏執(zhí)行細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)，充當(dāng)排頭兵的風(fēng)險(xiǎn)都較高，而且，當(dāng)前房?jī)r(jià)仍處于高位，放松的時(shí)機(jī)還不成熟”，一位地方住建廳人士如是介紹。

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