樓市又聞?wù){(diào)控聲。

  從坊間流出的文字看，上海正在研究的調(diào)控措施，可以稱得上是嚴厲。而且抓住了要害，亦即從住房信貸入手。雖然只是傳聞，我個人還是非常認可這樣的措施。要調(diào)控就來點硬的，瞄準七寸，狠狠一擊。

  為什么這么說呢？當(dāng)然是因為，今年以來，部分房價上漲過猛的城市，也曾實施了新一輪的調(diào)控，但普遍被認為過于溫柔，更多的是象征意義。如果市場進行不當(dāng)解讀，效果是可疑的。在非理性情緒的推動下，說不定還有反向作用。

  去年下半年以來，一線和二線熱點城市的房價快速上漲，我堅決相信首先是一種貨幣現(xiàn)象，雖然有個別專家不同意；然后才是供求關(guān)系。較為寬松的貨幣發(fā)出來后，主管部門原本是希望能流向?qū)嶓w經(jīng)濟，但逐利的資本總是窮盡一切辦法，曲折流入樓市。

  貨幣通過各類管道流到經(jīng)濟領(lǐng)域后，在所謂資產(chǎn)荒的虹吸作用下，聚集于不動產(chǎn)。堆積的資本，對樓市供求關(guān)系形成了扭曲。表面看，是購房需求大增導(dǎo)致房子供不應(yīng)求，但它們很多并非真實有效需求，而是資本泡沫進入樓市資金池后對商品房價格的不斷抬升，從而構(gòu)成了如罌粟花一般的繁盛。在區(qū)域性恐慌情緒的傳導(dǎo)下，部分真實需求入場，放大了價格泡沫，如此互為推動。

  正是從這個意義上，傳聞中的上海調(diào)控措施，一舉將二套房首付提高至五成或七成。當(dāng)然，由于房價的快速上漲，京滬很多購房者真正獲得的貸款，也只相當(dāng)于四成，豪宅的首付成數(shù)甚至高達六七成（一次性付款也常見）。

  不過，掐住信貸口子仍然是當(dāng)下*合適的切入點。由于一二線城市*近一年已有部分投機客入場，以分立戶口或直系親屬的名義購房，提高首付比例對投機客還是有抑制作用的。居民加杠桿仍有空間，并不等于鼓勵投機。

  如你所知，2014年以來主管部門和各省市對房地產(chǎn)調(diào)控遵循的是因城施策原則。促進住房消費時，二三線城市普遍取消限購，一線城市不放松；住房消費的契稅和營業(yè)稅調(diào)整，也繞開了一線城市；三四線城市的去庫存始終是房地產(chǎn)主管部門的工作之一等等。當(dāng)一線和二線熱點城市的樓市出現(xiàn)過熱苗頭時，也是各城市分別收緊政策。

  相對于過去樓市黃金10年的歷次調(diào)控，基本是全國一起吃藥，現(xiàn)在的做法無疑是很大的進步。畢竟一線城市與二線城市之間，二線城市之間、一線城市之間，都出現(xiàn)了明顯分化。因城施策有助于對癥下藥，提高精準度。

  然而，我不得不遺憾地指出，房地產(chǎn)調(diào)控一直未能擺脫內(nèi)循環(huán)的怪圈。這個怪圈的外在表現(xiàn)模式就是，“房價上漲——出手調(diào)控——鼓勵刺激——過熱或局部過熱——（區(qū)域）再調(diào)控”，如是循環(huán)，自我認證。

  回顧2003年以來的多輪調(diào)控（有專家認為這代表房地產(chǎn)的幾個周期，我個人不太贊同），可以大致發(fā)現(xiàn)以下規(guī)律：

  出臺抑制性調(diào)控政策的時候，都是因為房價上漲過快。2003年以上海、杭州為開端，然后是2005年-2007年、2009年、2010年的全國性調(diào)控；2016年的區(qū)域性調(diào)控。房價不停地上漲，政策不停地調(diào)控。你不能說調(diào)控沒有一點作用，*自然的反問就是，如果沒有調(diào)控，也許漲得更瘋狂。

  出臺鼓勵性住房消費政策的時候，主要是因為穩(wěn)定經(jīng)濟的需要。遠如1998年應(yīng)對金融危機是實行住房商品化、信貸支持住房消費的*大動因；中如2008年國際金融危機，4萬億刺激政策的一個重要內(nèi)容，是鼓勵住房消費，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展；近如2014年普遍取消限購，2014年底再調(diào)整購房的契稅和營業(yè)稅政策等。

  以兩種出發(fā)點施加的調(diào)控，具有明顯的外部性特征。有朋友可能不同意，盯住房價的調(diào)控，應(yīng)該是因應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展自身的要求。實則不然。

  2003年開啟的那波房價快速上漲，如果說還可歸因為長期壓抑的住房需求爆發(fā)所致，那么，2005年至2013年的房價上漲，很大程度是投資和投機需求推動，僅靠基本需求沒有如此巨大的能量。而它們的背后，是與之如影隨形的貨幣超發(fā)。

  限于篇幅，無法對內(nèi)循環(huán)的調(diào)控邏輯及其弊端展開論述。請讓我直接跳到結(jié)論：倘若要打破調(diào)控內(nèi)循環(huán)的怪圈，必須回到房地產(chǎn)制度的建構(gòu)上來。主要因素包括：土地供應(yīng)制度改革、包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的房地產(chǎn)稅收制度改革和基本住房保障制度的建立。

  不瞞你說，這幾個制度，我個人已經(jīng)呼喚了差不多10年。零零碎碎的修補，是無濟于事的?？傆心銜l(fā)現(xiàn)，繞了100圈仍舊要回到根本問題。就如同，講市場經(jīng)濟，*根本的，還是得市場說了算。

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