年末房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行復(fù)雜性加劇。此次調(diào)控“加碼”，將對(duì)市場(chǎng)帶來積極影響，打破土地價(jià)格“屢調(diào)屢漲”的怪圈，是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須解決的問題。治“標(biāo)”可立竿見影，治“本”則需持續(xù)推進(jìn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在對(duì)土地市場(chǎng)保持調(diào)控“高壓態(tài)勢(shì)”的同時(shí)，須防止市場(chǎng)產(chǎn)生對(duì)調(diào)控的“耐藥性”。當(dāng)務(wù)之急是加快推進(jìn)保障房供地、建設(shè)，并盡快使之形成一定規(guī)模的供應(yīng)量，改變對(duì)商品房市場(chǎng)的過度依賴。

又見“地王”

氣候“入冬”，土地市場(chǎng)卻逐漸“升溫”，突出現(xiàn)象是：“地王”又回來了。比如，12月16日，保利地產(chǎn)分別以24億元和11億元奪得廣州白云新城兩幅地塊，樓板價(jià)分別高達(dá)19632元/平方米和20605元/平方米，溢價(jià)率分別為184.5%和198.6%。這也是廣州住宅用地樓板價(jià)頭破2萬(wàn)元。

“地王”的“躁動(dòng)”已有時(shí)日。11月25日，杭州西溪濕地附近的楊家牌樓A地塊，經(jīng)過17輪報(bào)價(jià)，以超過18億元總價(jià)由當(dāng)?shù)匾环科笳?，樓板價(jià)高達(dá)25735元/平方米，刷新當(dāng)?shù)丶o(jì)錄。而溫州于11月29日出讓的一幅住宅地塊，樓板價(jià)更是高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率接近100%。

“大開發(fā)商目前資金狀況沒有太大壓力，土地成本有多高、未來蓋什么房子等都不是關(guān)鍵問題，較重要的是土地能否拿得下來?！币恢科筘?fù)責(zé)人告訴記者。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入11月份以來，部分城市“地市”升溫明顯。11月份全國(guó)10個(gè)主要城市住宅用地平均溢價(jià)水平居于高位，其中廣州、杭州、深圳、武漢溢價(jià)率均高于50%，廣州更是高達(dá)80%。

中原地產(chǎn)分析師劉淵援引統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)介紹，今年土地市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”，1-11月全國(guó)標(biāo)桿房企土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)78%。他預(yù)計(jì)，對(duì)現(xiàn)金流充裕的那些房企來說，眼下正是購(gòu)地好時(shí)機(jī)，年末土地市場(chǎng)供應(yīng)的持續(xù)放量或?qū)⑹雇恋爻山粺岫炔粶p。

國(guó)土部劍指“地價(jià)過快上漲”

國(guó)土資源部于12月19日晚下發(fā)通知指出，在多種因素作用下，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行面臨復(fù)雜局面，近期少數(shù)城市部分優(yōu)質(zhì)地塊出讓溢價(jià)率偏高，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。

國(guó)土部通知強(qiáng)調(diào)，凡可能出現(xiàn)“高價(jià)地”的地區(qū)，必須事前評(píng)估，采取有效措施，防止出現(xiàn)高價(jià)地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國(guó)土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂或中標(biāo)通知書發(fā)出后兩個(gè)工作日內(nèi)，按國(guó)土資源部規(guī)定填寫房地產(chǎn)用地交易異常情況，上報(bào)國(guó)土資源部和省(區(qū)、市)國(guó)土資源主管部門。

“據(jù)我所知，這種上報(bào)高價(jià)地塊的做法還是次?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成教授說，地價(jià)快速上漲的態(tài)勢(shì)，可能蔓延至更多地區(qū)，那樣房?jī)r(jià)會(huì)越來越高、泡沫會(huì)越來越大，這是政府絕不愿意看到的。

此次國(guó)土部還強(qiáng)調(diào)了商品房和保障房?jī)烧吖┑氐摹皰煦^”：未完成2010年保障性的住房建設(shè)用地供應(yīng)任務(wù)，保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應(yīng)總量未達(dá)到住房用地供應(yīng)總量70%的市縣，年底前不得出讓大戶高端商品住宅用地。堅(jiān)決防范受多種因素驅(qū)動(dòng)的歲末年初放量供地。此外，上述通知還明確了處置閑置土地的“時(shí)間表”。

須防市場(chǎng)產(chǎn)生“耐藥性”

今年以來，政策層面土地調(diào)控十分密集。比如，1月份出臺(tái)的“國(guó)十一條”強(qiáng)調(diào)“各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法”等；3月份國(guó)土部下發(fā)通知對(duì)房地產(chǎn)用地監(jiān)管開展突擊檢查；4月份出臺(tái)的“國(guó)十條”要求“增加居住用地供應(yīng)，加快閑置房地產(chǎn)用地處理；探索土地出讓新方式，完善土地出讓合同內(nèi)容”等；9月，住建、國(guó)土等多部門下發(fā)通知重申“對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度”……國(guó)土部此次新下發(fā)的通知，是為樓市調(diào)控再度“加碼”。

上海長(zhǎng)期研究土地市場(chǎng)的一位業(yè)內(nèi)人士分析，近年來，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)房、地的剛性需求一直比較大，房企拿地沖動(dòng)較強(qiáng)烈，如果放松調(diào)控，地價(jià)就有反彈的可能。

房地產(chǎn)業(yè)一頭牽著經(jīng)濟(jì)，一頭牽著民生，眼下調(diào)控形勢(shì)嚴(yán)峻，保持行政手段一定的“高壓”態(tài)勢(shì)十分必要，相關(guān)職能部門根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)“出手”應(yīng)對(duì)也值得贊許。但在此過程中，如何保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和執(zhí)行的嚴(yán)肅性、權(quán)威性，并真正對(duì)癥下藥打好“組合拳”，防止市場(chǎng)產(chǎn)生“耐藥性”，也是必須要考慮的問題。而且，影響樓市運(yùn)行的因素多種多樣，房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲原因也十分復(fù)雜，相關(guān)職能部門在調(diào)控中必須找準(zhǔn)“病因”，綜合下藥，以避免“頭痛醫(yī)頭”、“腳痛醫(yī)腳”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)”、“逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系”。這為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將來一段時(shí)間的發(fā)展和調(diào)控確定了方位。當(dāng)務(wù)之急，是加大保障房供地和建設(shè)力度，使保障房達(dá)到一定規(guī)模的供應(yīng)量，盡快改變過度依賴商品房市場(chǎng)的局面，才能逐步打破房?jī)r(jià)、地價(jià)“屢調(diào)屢漲”的怪圈。

(作者：葉鋒)