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土地使用權(quán)撞“限” 房地產(chǎn)稅或是超佳解決方案
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:和訊房產(chǎn) 閱讀 391 次
實(shí)際上,作為樓市長(zhǎng)期調(diào)控的頂層政策,房地產(chǎn)稅在設(shè)計(jì)上已經(jīng)包括了土地在長(zhǎng)期使用上的稅費(fèi)內(nèi)容,而且,從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的一段時(shí)期來(lái)看,房地產(chǎn)稅仍算是解決這一問(wèn)題的較好方法。
不久前,溫州的“土地續(xù)期”事件引起廣泛關(guān)注,因?yàn)椤巴恋乩m(xù)期費(fèi)用為總房?jī)r(jià)的三分之一”這一結(jié)論確實(shí)有點(diǎn)嚇人。
總房?jī)r(jià)的三分之一意味著什么?
在北京,花500萬(wàn)購(gòu)一套80年代的老公房是一件非常平常的事,按照70年產(chǎn)權(quán)計(jì)算,35年后業(yè)主就需要再花150多萬(wàn)元續(xù)期,這樣算下來(lái)成本未免也太高了。
當(dāng)然,這一切只是可能。但讓人覺(jué)得心里沒(méi)底的,也正是這一點(diǎn)“可能性”。
關(guān)于住宅土地使用期限的問(wèn)題,《物權(quán)法》是有規(guī)定的,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。但現(xiàn)有的《物權(quán)法》及其他相關(guān)法律中,并沒(méi)有對(duì)續(xù)期期限、續(xù)期是否要補(bǔ)交土地使用費(fèi)以及按怎樣的標(biāo)準(zhǔn)支付等相關(guān)細(xì)節(jié)作出明確規(guī)定。
更讓人覺(jué)得心慌的是,《城市土地管理法》中規(guī)定,土地使用權(quán)出讓合同約定,使用年限屆滿后,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的,土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回?!?/p>
這意味著,雖然業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)是恒久的,但是“房隨地走”,如果房屋所在的土地使用權(quán)到期,一旦土地將被政府收回,那么業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)還是無(wú)法落到實(shí)處。
土地到期了,房子還是你的,誰(shuí)在逗你玩呢?
目前全國(guó)層面確實(shí)沒(méi)有土地年限續(xù)期如何執(zhí)行的實(shí)施細(xì)則,而且據(jù)和訊房產(chǎn)獲得的消息,在全國(guó)層面,決策層暫時(shí)不會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則,僅此能給出的解決方案是:具體問(wèn)題具體分析,出現(xiàn)一例解決一例。
有律師指出,按照《物權(quán)法》的規(guī)定,土地使用權(quán)到期后,應(yīng)該自動(dòng)續(xù)期,也就是說(shuō)只需自動(dòng)履行手續(xù),而無(wú)需額外再繳納費(fèi)用。不過(guò),由于土地使用權(quán)牽扯問(wèn)題較多,住宅用地的土地權(quán)屬分割一直存在困難,所以對(duì)于具體的續(xù)期方式并沒(méi)有細(xì)化。
目前深圳、青島等地已經(jīng)開(kāi)始有部分20年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地到達(dá)了使用期限,從已有案例來(lái)看,青島的部分土地在到期后又重新簽訂了土地合同,沒(méi)有補(bǔ)交土地出讓金;而深圳的部分地塊則有補(bǔ)交地價(jià)的規(guī)定。
接近住建部的一位相關(guān)人士告訴和訊房產(chǎn),從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的一段時(shí)期來(lái)看,在政策設(shè)計(jì)上,房地產(chǎn)稅仍算是解決這一問(wèn)題的較好方法,以每年征收的房地產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金,在房地產(chǎn)稅全面開(kāi)征以后,對(duì)續(xù)期的土地使用權(quán)就可以不再補(bǔ)征出讓金。
實(shí)際上,作為樓市長(zhǎng)期調(diào)控的頂層政策,房地產(chǎn)稅在設(shè)計(jì)上已經(jīng)包括了土地在長(zhǎng)期使用上的稅費(fèi)內(nèi)容。
2015年財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾指出,房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并,這一思路已基本確定。這意味著房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù),而且是以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ),評(píng)估價(jià)值里就包括了地價(jià)。
雖然房地產(chǎn)稅在政策設(shè)計(jì)上能解決多種問(wèn)題,近期來(lái)看卻仍然難以改變大格局。
大格局是什么?
一個(gè)是整個(gè)土地稅收。土地出讓金作為地方政府的主要財(cái)政來(lái)源,如果并入房地產(chǎn)稅中分期支付,則難免會(huì)觸動(dòng)地方利益。
另一個(gè)是整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。房地產(chǎn)作為今年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的"重要推手",如今的政策口徑早已寬松,像房地產(chǎn)稅這類早已被“妖魔化”的調(diào)控性政策更是大忌。
不過(guò),必須承認(rèn),該來(lái)的總要來(lái)。
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