二手房市場(chǎng)掃描

今年春節(jié)以來(lái)，受新房市場(chǎng)供給不足和調(diào)控政策影響，部分一線城市的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了快速上漲的局面，其中主要是北京和廣州。不過(guò)，與之相比的滬深樓市則表現(xiàn)平靜。本專(zhuān)題試圖探究其背后的原因。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，*近的市場(chǎng)有所升溫，主要原因是限價(jià)導(dǎo)致的新盤(pán)供應(yīng)暫停疊加改善需求在壓抑了3個(gè)月后的釋放，另外2-3月份也是 房交易高峰期，所以出現(xiàn)了一輪二手房行情。

“以前客戶看到房?jī)r(jià)漲了，就想著能不能等著降下來(lái)再買(mǎi)?，F(xiàn)在只要有誠(chéng)意出售的房源放出來(lái)，大家都不等，直接。但是只有極少數(shù)業(yè)主誠(chéng)意出售房屋?！敝榻G洲一家中介門(mén)店銷(xiāo)售經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

受新房市場(chǎng)供應(yīng)量嚴(yán)重短缺等因素影響，北京二手房市場(chǎng)惜售現(xiàn)象愈發(fā)明顯。二手房業(yè)主連續(xù)跳漲、坐地漲價(jià)、違約現(xiàn)象頻繁發(fā)生。

2017年3月14日，鏈家官網(wǎng)顯示，北京市當(dāng)天帶看量已經(jīng)達(dá)到14238次；2月份，僅鏈家一家中介就成交了11981套房源。從鏈家網(wǎng)顯示的具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，自春節(jié)以來(lái)，北京市整體房?jī)r(jià)都處在上行階段。

以位于北京市東南二環(huán)邊上的廣渠家園小區(qū)為例，2月參考均價(jià)為87633元/平米，環(huán)比上月上漲3.64%，同比去年上漲74.37%；地處北三環(huán)馬甸橋東南角陽(yáng)光麗景小區(qū)，2月參考均價(jià)為138235元/平米，環(huán)比上月上漲1.76%，同比去年上漲40.27%；位于大西山文化圈與海淀新區(qū)的交匯處的保利西山林語(yǔ)，2月參考均價(jià)為66491元/平米，環(huán)比上月上漲5.38%，同比去年上漲68.32%。

樓市眾生態(tài)

一面是買(mǎi)家，另一面是賣(mài)家。在攀漲的房?jī)r(jià)和房源稀缺情況下，二手房交易的天平砝碼屬于賣(mài)家。

47歲的李先生目前正在出售望京西園三區(qū)一間138平方米的住宅，該房屋緊鄰?fù)?shí)驗(yàn)小學(xué)。半個(gè)月前李先生對(duì)該房產(chǎn)的報(bào)價(jià)是總價(jià)950萬(wàn)，一個(gè)星期前他將報(bào)價(jià)漲到1050萬(wàn)。

在北京擁有多處房產(chǎn)的李先生對(duì)于樓市已經(jīng)有了經(jīng)驗(yàn)?！拔业慕?jīng)驗(yàn)是越不賣(mài)越漲。不排除以后我會(huì)加價(jià)出售這套房子。如果幾個(gè)人同時(shí)購(gòu)買(mǎi)的話，價(jià)高者得。”

李先生告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，現(xiàn)在每天中介帶來(lái)看房的人大概有一兩撥，周末*多的時(shí)候可以達(dá)到五六撥。每一撥可能有一兩位購(gòu)房者，其中大部分都有意向購(gòu)買(mǎi)，但是這些客戶都需要將自己的房屋出售，才有足夠的資金來(lái)購(gòu)買(mǎi)李先生的房子。這些看房客的年紀(jì)大部分集中在35歲至40歲之間，改善性需求居多。有的是為了生二胎，有的也為了讓孩子能夠在望京實(shí)驗(yàn)小學(xué)里就讀。

看到二手房房?jī)r(jià)每天跳漲，李先生愈發(fā)不著急出售這套房屋。該房屋是16年前，李先生花費(fèi)56萬(wàn)元購(gòu)得（首付20萬(wàn)元，貸款五六年還清）。目前這間房屋委托給中介，開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，將原本的3室分割成為4室，每個(gè)月租金收入在10000元左右。

目前，與李先生持有同樣心態(tài)的業(yè)主不在少數(shù)。由于房?jī)r(jià)上行，不少業(yè)主愈發(fā)惜售，坐地漲價(jià)也時(shí)有發(fā)生。一位正在看房中的曹女士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，她的朋友在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，因?yàn)楠q豫了兩周，房屋總價(jià)就上漲了一百萬(wàn)元。而曹女士此前看過(guò)的一套房屋，已經(jīng)和業(yè)主約好簽約，但她到了中介門(mén)店后，業(yè)主臨時(shí)反悔?！疤?，我看到這位業(yè)主再次將房屋掛出來(lái)，總價(jià)提高了10萬(wàn)元。”

另一位購(gòu)房者杜女士也遇到同樣遭遇?！扒皫滋炜春脧S洼西街10號(hào)院一套房子，掛牌價(jià)是810萬(wàn)，當(dāng)時(shí)還想著跟業(yè)主砍砍價(jià)。結(jié)果，過(guò)幾天再看，業(yè)主直接將總價(jià)上調(diào)到了900萬(wàn)?！?/span>

上述珠江綠洲中介也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提供了一個(gè)前不久成交的案例。珠江綠洲小區(qū)一個(gè)面積約為160平方米的房子。幾位買(mǎi)家同時(shí)去看，本來(lái)房主的定價(jià)是780萬(wàn)，有買(mǎi)家希望780萬(wàn)全款購(gòu)買(mǎi)，另一個(gè)買(mǎi)家提出785萬(wàn)貸款購(gòu)買(mǎi)。但*后成功購(gòu)買(mǎi)的買(mǎi)家出到790萬(wàn)全款購(gòu)買(mǎi)。

二手房源稀缺

為了了解二手房市場(chǎng)真實(shí)情況，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者以暗訪的方式采訪了多位中介人員。這些中介人員普遍的反饋是，春節(jié)后房?jī)r(jià)上漲明顯，同時(shí)可售二手房房源量很少。

海淀區(qū)一名鏈家工作人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“春節(jié)以后，二手房市場(chǎng)單價(jià)約上5000元/平方米左右。目前的情況是，買(mǎi)房的人很多，但是庫(kù)存房源量也比較少。該人士稱(chēng)，二手房?jī)r(jià)格目前由房東決定，很多房東也在換房，他們對(duì)市場(chǎng)比較了解，有著自己的心理預(yù)期。買(mǎi)房者的付款方式也會(huì)影響到*終交易價(jià)格，換房的買(mǎi)家因?yàn)橹芷陂L(zhǎng)，談價(jià)余地就不大。如果能夠全款購(gòu)買(mǎi)，隨時(shí)交易，那么談價(jià)的幅度就大一些”。

朝陽(yáng)區(qū)鏈家工作人員也表示，“*近二手房?jī)r(jià)格有所上漲，交易量目前還可以。*近房源比較缺，購(gòu)房?jī)r(jià)格需要和房主進(jìn)一步談。如果付款時(shí)間太長(zhǎng)的話，業(yè)主都不會(huì)同意?！?/span>

上述珠江綠洲中介人員表示，他所接觸到的買(mǎi)房人，大部分是改善性需求，“買(mǎi)家擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲買(mǎi)不到房子；但賣(mài)家將房子賣(mài)掉后，手上拿著錢(qián)，看著房?jī)r(jià)走勢(shì)，也擔(dān)心買(mǎi)不到房子?！?/span>

目前，在這名銷(xiāo)售人員主要經(jīng)營(yíng)的三個(gè)小區(qū)，他所經(jīng)手的在售房源不超過(guò)15套，其中誠(chéng)意出售的房源不超過(guò)5套，同時(shí)這幾套房子的價(jià)格也更高一些。其中一個(gè)小區(qū)的報(bào)價(jià)在58000元/平米左右，面積在100平米至120平米之間；上個(gè)月的價(jià)格在48000元/平米至50000元/平米，*高的也就52000元/平米。

后市看政策走向

據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2月份，北京市各區(qū)二手房參考均價(jià)統(tǒng)計(jì)中，西城區(qū)*高，平均為108773元/平方米。東城區(qū)為97502元/平方米，海淀區(qū)為86970元/平方米，朝陽(yáng)區(qū)為69665元/平方米，通州區(qū)為48227元/平方米。

房?jī)r(jià)攀漲、庫(kù)存量的同時(shí)，二手房交易總體看仍然火熱。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年第10周（3月6日-3月12日），北京二手住宅共網(wǎng)簽4255套，環(huán)比上周增長(zhǎng)9.2%，自今年第7周以來(lái)連續(xù)四周上漲，同時(shí)也是春節(jié)以來(lái)單周網(wǎng)簽量突破4000套。

上周周一至周日的網(wǎng)簽量分別為801套、736套、684套、881套、922套、119套、112套，單日超過(guò)800套的有三天，較春節(jié)后前幾周明顯增多。從節(jié)后每日網(wǎng)簽量、每周網(wǎng)簽量來(lái)看，北京二手市場(chǎng)交易量正逐步回升。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，2月中下旬開(kāi)始，隨著春節(jié)的遠(yuǎn)去，北京二手房市場(chǎng)的實(shí)際交易量開(kāi)始出現(xiàn)回升。目前市場(chǎng)的實(shí)際交易量還在持續(xù)增加，3月中下旬的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可能還會(huì)繼續(xù)提高。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，*近的市場(chǎng)有所升溫，主要原因是限價(jià)導(dǎo)致的新盤(pán)供應(yīng)暫停疊加改善需求在壓抑了3個(gè)月后的釋放，另外2-3月份也是 房交易高峰期，所以出現(xiàn)了一輪二手房行情。

張大偉認(rèn)為，樓市后續(xù)走勢(shì)主要還是看政策預(yù)期。整體看，新房市場(chǎng)處于短期觀望狀態(tài)；而房?jī)r(jià)走勢(shì)主要還要看信貸政策，包括未來(lái)是否會(huì)加碼認(rèn)房認(rèn)貸、是否會(huì)約束額度等房地產(chǎn)信貸收緊政策。

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