“政策放松和高庫存背景下，開發(fā)商面臨不均衡的復(fù)蘇前景”，這是標(biāo)準(zhǔn)普爾評級服務(wù)(下稱“標(biāo)普”)關(guān)于中國房地產(chǎn)較新報(bào)告的主題。

標(biāo)普認(rèn)為，2015年中國房地產(chǎn)開發(fā)商仍將面臨供應(yīng)過剩，未來12個月內(nèi)，房價(jià)不太可能強(qiáng)勁反彈，房地產(chǎn)在不同城市之間的復(fù)蘇也將存在分化，一線城市或?qū)⒙氏葟?fù)蘇，三四線城市可能繼續(xù)因高庫存而承壓。

“房價(jià)不太可能強(qiáng)勁反彈”

在提供給《榜首財(cái)經(jīng)日報(bào)》的報(bào)告中，標(biāo)普稱，2015年中國房地產(chǎn)開發(fā)商仍將面臨供應(yīng)過剩和價(jià)格調(diào)整，預(yù)計(jì)今年上半年，中國房地產(chǎn)市場的價(jià)格和銷量將繼續(xù)調(diào)整，但下半年銷售可能會回升。

高庫存情況下，開發(fā)商往往只能選擇繼續(xù)降價(jià)，尤其是在三四線城市。與此同時(shí)，在標(biāo)普看來，未來12個月內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，預(yù)期政府將繼續(xù)放松政策，而政府放松限購、按揭和內(nèi)地融資政策，房地產(chǎn)需求可能會上升，這將有助于開發(fā)商2015年維持銷量。

“我們認(rèn)為，政府放松政策對房地產(chǎn)銷售的正面影響可能會提升，尤其是在下半年。”標(biāo)普信用分析師孔磊說道。

關(guān)于2015年的房價(jià)走勢，標(biāo)普在基準(zhǔn)情景假設(shè)下的預(yù)期是，2015年平均售價(jià)將維持不變至下降5%，銷售額則將維持不變。孔磊指出，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整還未完全結(jié)束，鑒于供應(yīng)過剩，未來12個月內(nèi)中國房地產(chǎn)價(jià)格不太可能強(qiáng)勁反彈。

“雖然過去一年一些獲評級開發(fā)商的信用狀況變差，但我們認(rèn)為我們評級的多數(shù)開發(fā)商能夠度過市場調(diào)整。”標(biāo)普預(yù)計(jì)，2015年，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的信用趨勢將呈現(xiàn)分化，執(zhí)行能力強(qiáng)、土地庫存質(zhì)量高和財(cái)務(wù)靈活性好的開發(fā)商境況將較好。在市場環(huán)境波動的情況下，上述競爭優(yōu)勢將進(jìn)一步加劇開發(fā)商的分化。

另外，值得注意的是，房地產(chǎn)市場的地域分化仍在繼續(xù)?？桌陬A(yù)計(jì)，中國不同地區(qū)房地產(chǎn)的復(fù)蘇將是不均衡的，即一線城市應(yīng)會率先復(fù)蘇，三四線城市可能繼續(xù)因高庫存承壓。

北京土地溢價(jià)率整體走低

從近期房企在北京等一線城市拿地的動向看來，對于房企而言，眼下即便是在一線城市拿地，也要講究兩個字“安全”。

以2月12日為例，這，北京土地市場再次出讓四宗經(jīng)營性地塊，分別位于順義區(qū)和平谷區(qū)，4宗地塊讓北京攬金19.16億元。這是繼2月10日北京土地市場集中出讓3宗地后，又一次較為密集的成交。

在上述四宗土地中，平谷區(qū)夏各莊新城的2宗地塊，均由北京中弘弘慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)收入囊中；順義區(qū)趙全營鎮(zhèn)板橋村的多功能用地，由北京朗園置業(yè)有限公司底價(jià)獲得；而順義新城的地塊，則由金地旭輝永同昌K2聯(lián)合體成功競得，溢價(jià)率2.6%。

從這組土地成交的價(jià)格來看，溢價(jià)率都處于低位。對于該四宗地塊低溢價(jià)成交的原因，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，更多的是因?yàn)榈貕K本身的位置條件、規(guī)劃要求等方面的先天條件欠佳。

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月12日，北京土地市場今年已成交21宗經(jīng)營性用地，相比去年同期增加了2宗，土地出讓總金額429.13億元，與去年同期相比小幅上升26億元，但從溢價(jià)率來看，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年同期。

今年北京土地市場整體溢價(jià)水平走低的現(xiàn)象，顯示出了開發(fā)商拿地態(tài)度的轉(zhuǎn)變。

郭毅注意到，開發(fā)商已由去年的“豪擲千金對賭后市”，轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲甑?ldquo;謹(jǐn)慎樂觀只拿好地”。她指出，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策都在逐步寬松，但在自住房的打壓下，北京商品住宅成交仍然無力提振。

觀察2015年的北京樓市，還有一個頗為重要的向度是，今年開始，隨著去年成交的高價(jià)地項(xiàng)目入市，北京大量的“被豪宅”項(xiàng)目上市后，去化前景究竟如何？

這些豪宅中，既有城市核心區(qū)、單價(jià)15萬元/平方米量級的先進(jìn)豪宅，也有位于近郊新城，單價(jià)6萬~8萬元/平方米的區(qū)域標(biāo)桿型樓盤。亞豪機(jī)構(gòu)分析稱，在北京樓市的需求結(jié)構(gòu)仍以剛需為主體的背景下，大量中高端項(xiàng)目涌入市場，將會加劇房企的去化壓力，保持流動性安全也將是持續(xù)擺在房企面前的要務(wù)。

“在2015年，房企不僅要求發(fā)展，更重要的是得保安全，因此拿地積極性有所消退，造成土地市場溢價(jià)水平的滑坡。”郭毅稱，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)市場也開始進(jìn)入調(diào)整期，城市分化漸顯，開發(fā)企業(yè)在看好未來發(fā)展預(yù)期的支撐下，加大在一線城市土地儲備的力度。

“然而從近期北京土地市場的表現(xiàn)來看，盡管房企戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)向一線城市，但迫于業(yè)績和資金壓力，房企在土地市場上依然執(zhí)行較為謹(jǐn)慎的拿地策略，盲目追漲的情緒已明顯削弱，部分開發(fā)限制較多、開發(fā)成本較高的地塊將遭遇冷場局面。”郭毅對記者說道。

“我們20億以上的土地大多都會尋求合作伙伴來共同運(yùn)營。”一位上市房企負(fù)責(zé)人對記者說，今年對房企來說，控制風(fēng)險(xiǎn)成為真正的生存法則，誰能在負(fù)債、盈利、質(zhì)量平衡等方面做到同規(guī)模企業(yè)前列，誰就可能成為勝利者。