2014年，樓市一改往日高歌猛進(jìn)的姿態(tài)，投資增速放緩、庫存居高不下、房?jī)r(jià)持續(xù)回落，市場(chǎng)分化明顯。與此同時(shí)，“去行政化”調(diào)控趨勢(shì)日益明朗。告別“黃金時(shí)代”的樓市將何去何從？

別了，“黃金時(shí)代”

2014年，樓市變化速度，顯然超出市場(chǎng)預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，可謂一個(gè)直觀的觀察窗口。

一季度，70個(gè)大中城市，有一半還處于環(huán)比溫和上漲，然而從5月份開始，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)持續(xù)增加，5月35個(gè)、6月55個(gè)、7月64個(gè)、8月68個(gè)、9月、10月均為69個(gè)。

不僅新建商品房如此，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市也持續(xù)增加，特別是到9月份，70個(gè)大中城市的二手房?jī)r(jià)全部呈環(huán)比下降態(tài)勢(shì)。

 房?jī)r(jià)的變化，直接影響購(gòu)房者的心理。北京居民王勇一直想購(gòu)西四環(huán)外的一套二手房。然而從年初的每平方米4萬元到如今每平方米3萬4千元，不斷變化的房?jī)r(jià)讓他一直處于觀望狀態(tài)。

一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)也在持續(xù)走低。開發(fā)投資增速放慢，1至10月份比1至9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開工面積下降5.5％，作為傳統(tǒng)銷售旺季的“金九銀十”風(fēng)光不再；庫存居高不下，10月末，商品房待售面積比9月末增加1091萬平方米。

面對(duì)樓市種種變化，不少業(yè)內(nèi)人士感慨，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)輕松賺錢的“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員邵挺表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)一樣，都已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新階段，即“供需總量基本平衡、區(qū)域結(jié)構(gòu)差異擴(kuò)大”。

政策風(fēng)，將往哪兒吹？

從“政策很復(fù)雜，市場(chǎng)很簡(jiǎn)單”到“政策很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)很復(fù)雜”，2014年，樓市與“行政化”調(diào)控方式漸行漸遠(yuǎn)。

一個(gè)具有代表性的現(xiàn)象就是，行政色彩濃郁的限購(gòu)政策逐步退出部分城市。限購(gòu)的保留與取消，被業(yè)內(nèi)人士視為對(duì)2014年政府工作報(bào)告提出的“分類調(diào)控”的落實(shí)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人倪虹明確表示：“用市場(chǎng)的手段調(diào)控市場(chǎng)的問題，這將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。”

部分受訪專家表示，經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”要求中高速增長(zhǎng)，這對(duì)于房地產(chǎn)而言是利好，可以讓市場(chǎng)慢慢去調(diào)節(jié)自己。

對(duì)于步入新常態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不做過度反應(yīng)，并不意味著政府不作為。特別是在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行挑戰(zhàn)的背景下，在堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性需求外，更要注重滿足居民的合理住房需求。

2014年下半年出臺(tái)的一系列政策對(duì)此均有所體現(xiàn)。比如房貸新政策要求“對(duì)擁有１套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)普通商品住房，執(zhí)行頭套房貸款政策。”住房公積金新規(guī)定中要求推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)，公積金貸款對(duì)象擴(kuò)大至套改善型自住住房。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說：“在抑制住房投機(jī)需求的同時(shí)，支持和鼓勵(lì)使用需求，就能保持房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)。”

專家還建議，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別高速增長(zhǎng)的“黃金期”，房地產(chǎn)投資量、竣工量和新開工量等各項(xiàng)重要指標(biāo)的峰值已經(jīng)到來的情況下，尤其要注重房地產(chǎn)泡沫的抑制和防范。

走勢(shì)圖，如何描繪？

走向新常態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)在大眾面前的將是一幅怎樣的走勢(shì)圖？

從當(dāng)前來看，銀行房貸新政、央行降息等政策出臺(tái)，猶如給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了“強(qiáng)心劑”，自10月份以來，冷清的樓市有了些許變化。

10月份部分城市二手住宅價(jià)格環(huán)比有所回升。北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比均停止下跌。其中，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3％，上海、廣州、深圳環(huán)比均持平。

對(duì)于房?jī)r(jià)環(huán)比降幅收窄，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，與各地房貸政策調(diào)整，房企為消化庫存繼續(xù)加大推盤力度，部分購(gòu)房者選擇入市這些因素有關(guān)。

樓市是否會(huì)全面回暖？部分受訪專家給出的答案是否定的。他們認(rèn)為，由于不少城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長(zhǎng)，需求過度透支，房?jī)r(jià)調(diào)整尚未到位。因此，市場(chǎng)短期回暖不具可持續(xù)性。

中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉說：“一二線城市，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。三四線城市因?yàn)閹齑嫱耆颠^高，這種情況下，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。”

此外，對(duì)于信貸政策對(duì)樓市的刺激作用，業(yè)內(nèi)人士并不表示樂觀。北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，作為非對(duì)稱降息，央行的此次政策會(huì)帶來預(yù)期性的微刺激，但市場(chǎng)短期內(nèi)尚未顯示其影響，就預(yù)期而言，降息作用有限，未來樓市難言樂觀。

就中長(zhǎng)期而言，專家認(rèn)為，從全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比、戶均住房套數(shù)、居民收入增速等指標(biāo)觀察，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具備實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的條件。

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