截至4月6日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計75家上市房企公布了2014年年報，75家上市房企2014年負債合計接近1.95萬億元，同比增長幅度達17.32%。

  不過，這75家上市房企的資產(chǎn)總計為2.63萬億元，同比增長幅度達17%，與負債增長水平相差近0.3個百分點。

  值得一提的是，根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，2014年，這75家上市房企的平均負債率為74.05%，與去年同期其平均資產(chǎn)負債率73.83%基本持平。

  對此，蘭德咨詢總裁宋延慶向記者表示，若加上今年港股內(nèi)地房企的表現(xiàn)，例如綠城中國賣股份、融創(chuàng)中國收購佳兆業(yè)等重大并購事件，可見在2014年房市低迷的環(huán)境下，開發(fā)商普遍采用的高杠桿和高資金成本驅(qū)動的以債養(yǎng)債模式，致使房企負債風險“攀上新高”。

  近一半房企負債超百億元

  根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在這75家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為34家，其中，萬科、保利、招商地產(chǎn)負債均超過1000億元，分別為3925.15億元、2848.93億元和1079.46億元。

  從資產(chǎn)負債率的情況來看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。據(jù)蘭德咨詢分析顯示，以保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)為例：2014年保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率為77.9%，較2013年下降了0.03個百分點，期末預收賬款1133億元，扣除預收賬款后的其他負債占總資產(chǎn)的比例為46.9%，負債水平合理；而中航地產(chǎn)去年年末資產(chǎn)負債率為79.3%，同比上升3個百分點，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為71.3%，同比上升5個百分點，期末經(jīng)營現(xiàn)金流為負，且降幅擴大95.6%，籌資現(xiàn)金流同比減少，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為7億元，同比下降42%，短期償債壓力較大。

  不過，目前公布2014年年報的房企接近滬深兩市房企的一半左右，若全面呈現(xiàn)上市房企的債務狀況，從蘭德咨詢向記者提供的一組上市房企2014年中期負債數(shù)據(jù)可以窺見一二。

  據(jù)蘭德咨詢監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2014年中期，資產(chǎn)負債率大于80%房企占15.35%，在70%-80%之間占比為18.32%，60%-70%之間的占比為12.87%。

  值得注意的是，去年一些標桿房企負債率也大都“攀上新高”。據(jù)蘭德咨詢分析，截至去年年底，招商地產(chǎn)負債率（扣除預收賬款后的其他負債占總資產(chǎn)的比例）為47.7%，同比增加4.7個百分點；榮盛發(fā)展負債率（同上）是51.9%，同比提高5個百分點；中房地產(chǎn)負債率51.55%，同比提高12.01個百分點；光華控股負債率為58.12%，同比增長28.01個百分點。

  對此，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，在行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資渠道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，一旦項目銷售不暢，難以回收現(xiàn)金，無論是還債額度還是資金成本都是其巨大壓力。尤其經(jīng)過一番并購調(diào)整之后，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將越來越高，強者恒強的趨勢將更加明顯，而中小企業(yè)的生存環(huán)境則備受考驗。

  短期借款增29%償債壓力大

  眾所周知，多項指標可以衡量一家企業(yè)負債端的風險是否在可控范圍內(nèi)，但短期償債能力尤為重要?！蹲C券日報》記者根據(jù)Wind資訊提供的數(shù)據(jù)獲悉，截至2014年底，上述75家房企短期借款總計1001億元，較2013年的774億元增加了227億元，同比增長幅度達29.33%。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)短期償債壓力加重。

  據(jù)記者了解，為了緩解資金壓力，今年以來，多家房地產(chǎn)企業(yè)選擇出售旗下項目公司股權來增加公司現(xiàn)金收入，包括佳兆業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)給融創(chuàng)中國。

  實際上，2014年以來，房地產(chǎn)領域的并購案同比大增，而且多宗交易額度都比較大。根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計獲悉，截至2014年12月18日，房地產(chǎn)行業(yè)并購標的交易達245宗，總價值為1210億元（包括已完成與未完成交易），同比增長幅度約為80%；而2013年全年為150宗，總價值為668億元，同比增長幅度為46%；2012年則為154宗，交易宗價值僅為458億元。

  另有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，2014年，個別企業(yè)為了償還近期到期的貸款，房企高層甚至要自掏腰包為其企業(yè)輸血，卻仍無法填補債務缺口。

  而有些企業(yè)已經(jīng)意識到風險值正在走高。鑒于此，部分處在危險邊緣的企業(yè)2014年通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的方式減輕資金鏈負擔，包括中冶置業(yè)將南京巨無霸地王分割出讓。此外，萬科、龍湖、遠洋等房企明確提出將績效考核從銷售規(guī)模、計劃進度轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流指標，優(yōu)化債務結構，提高運營效率。

  “在市場潛在供應量巨大，銷售形勢不容樂觀的大勢下，近年來多數(shù)房企靠高杠桿和高資金成本驅(qū)動的以債養(yǎng)債模式將促使更多企業(yè)資金鏈斷裂。”宋延慶向記者表示，但出現(xiàn)兌付危機或系統(tǒng)性危機的可能性依然很小。
 

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