供大于求、庫(kù)存消化困難是整個(gè)樓市的現(xiàn)狀。減庫(kù)存減壓力，2014年年底雖然多數(shù)開(kāi)發(fā)商貌似打了一個(gè)好仗，但對(duì)于已經(jīng)到來(lái)的2015還是倍感壓力，當(dāng)然，壓力很大的不僅僅是開(kāi)發(fā)商，還有政府。近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）。其中，較引人關(guān)注的一點(diǎn)就是，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商出租存量房源，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)?！兑庖?jiàn)》的出臺(tái)無(wú)疑向大家傳遞了一個(gè)信息：政府正在想辦法解決存量房源。開(kāi)發(fā)商可選擇適合出租的商品房存量房源向社會(huì)出租或改造成公租房，這可能會(huì)成為今后消化商品房存量的一種重要渠道。然而，開(kāi)發(fā)商當(dāng)房東出租房源獲利真的可行嗎？

　　存量房出租，可行嗎？

　　其實(shí)前幾年的時(shí)候，上海、北京、廣州等大城市就有以租代售的成功案例。2013年，上海市便在長(zhǎng)寧、嘉定兩區(qū)試行政府代租存量房源來(lái)擴(kuò)大公租房供應(yīng)量。

　　許多購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了“以租代售”的房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)契約，這類(lèi)契約包括幾種情況：1.購(gòu)房者按月或者按年向開(kāi)發(fā)商繳納房屋租金，在租金達(dá)到一定的數(shù)額后，購(gòu)房者所購(gòu)置的房屋產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房者所有；2.契約規(guī)定購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商一次性繳納一定數(shù)額的房?jī)r(jià)款

　　后，購(gòu)房者將其所購(gòu)置的房屋在一定限期內(nèi)委托開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商以經(jīng)營(yíng)該房屋的所得抵扣房?jī)r(jià)款；3.購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間簽訂房屋租賃合同，合同約定開(kāi)發(fā)商將其所開(kāi)發(fā)的房屋出租給購(gòu)房者，如果購(gòu)房者在租賃合同規(guī)定的期限內(nèi)履行了合同的規(guī)定，則在租賃期限屆滿(mǎn)后，購(gòu)房者取得承租房屋的產(chǎn)權(quán)；4.其他以租代售的情況。

　　購(gòu)房者一旦與開(kāi)發(fā)商簽訂了“以租代售”的房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)契約，以租代售的房屋的產(chǎn)權(quán)即歸購(gòu)房者所有，購(gòu)房者所支付的房?jī)r(jià)款即歸開(kāi)發(fā)商所有，房屋的產(chǎn)權(quán)在契約法律意義上即轉(zhuǎn)歸購(gòu)房者所有。當(dāng)然，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)法律規(guī)定，房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)行為是要式法律行為：即購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間必須履行法律規(guī)定的購(gòu)賣(mài)契約登記手續(xù)后，購(gòu)房者才能取得以租代售房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，購(gòu)房者在簽訂“以租代售”的房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)契約時(shí)，必須到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)（預(yù)售的房屋應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)售備案登記手續(xù)）。

　　辦理了預(yù)售登記手續(xù)和購(gòu)賣(mài)登記手續(xù)的“以租代售”房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)契約，是合法有效的契約，雙方必須嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，任何一方違反契約的規(guī)定都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律規(guī)定或者契約規(guī)定的違約責(zé)任，一方違約給他方造成損失數(shù)額超過(guò)違約金的，超過(guò)的部分，違約方還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　觀點(diǎn)一：多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為操作困難很大

　　對(duì)于“以租代售”，鄭州大多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，這一做法看似美好，但實(shí)際操作起來(lái)會(huì)有不少困難。

　　大多數(shù)認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商暫時(shí)沒(méi)有將其持有的房源向社會(huì)出租的舉措，對(duì)這一政策持謹(jǐn)慎的觀點(diǎn)。某上市企業(yè)鄭州營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)告訴記者，從開(kāi)發(fā)商角度看，考慮到企業(yè)的貸款融資問(wèn)題、運(yùn)營(yíng)管理成本以及出租房源的回款速度和收益率問(wèn)題，目前將持有房源向社會(huì)出租是不太可能的。“要開(kāi)發(fā)商變房東實(shí)際操作起來(lái)會(huì)很困難，出

　　租房源不可能為毛坯，要將毛坯商品房裝修后再出租，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是二次投資；而等到再出售之時(shí)，房源的價(jià)值很可能會(huì)打個(gè)折扣。”

　　星聯(lián)置業(yè)副總經(jīng)理李濤也表示：“住建部這一舉措無(wú)疑是為了盡快降低高庫(kù)存，其初衷也是為了救市，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，較大的阻礙還是資金問(wèn)題。大部分開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)發(fā)、建樓的資金來(lái)自抵押貸款，需要盡快賣(mài)出房源回籠資金來(lái)幫助資金健康運(yùn)作。而租賃房裝修的資金籌措起來(lái)比較困難。”

　　有專(zhuān)家認(rèn)為，國(guó)內(nèi)住宅出租的收益率在2%左右，即使是商業(yè)地產(chǎn)的率也才4%-5%，國(guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)和較低的出租回報(bào)率，再加上房產(chǎn)稅、所得稅、物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)成本等問(wèn)題，就決定了開(kāi)發(fā)商不會(huì)以出租持有房源的方式來(lái)解決去庫(kù)存的難題。

　　還有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，目前存量房大多位于配套不完善的郊區(qū)，出租戶(hù)看好的市區(qū)存量房源比較缺乏。郊區(qū)存量房出租市場(chǎng)是否有需求也很難說(shuō)。

　　觀點(diǎn)二：租賃市場(chǎng)大有潛力房企可以考慮操作

　　就鄭州市場(chǎng)而言，目前住宅過(guò)剩，供大于求，而城市源源不斷擁入外來(lái)人口。其中，絕大部分人購(gòu)不起房子，再加上眾多城中村改造拆遷，造成鄭州的租賃市場(chǎng)大有潛力。

　　在鄭州，無(wú)力購(gòu)房的“夾心層”有幾種人群，如剛來(lái)鄭州打拼的年輕一代，他們收入不高、不是本地戶(hù)口。另外還有為下一代準(zhǔn)備婚房的低收入老年群體。

　　其中矛盾較突出的人群集中于青年人才，他們的收入條件不符合經(jīng)適房、廉租房、公租房的條件，或者符合公租房的條件，但房源離工作地點(diǎn)太遠(yuǎn)。針對(duì)這部分人，有專(zhuān)家表示，如果將來(lái)能有一部分的開(kāi)發(fā)商實(shí)施“以租代售”，采取長(zhǎng)期租賃的模式，可以讓“夾心層”體面地住上房子，并且可以解決很多相應(yīng)的社會(huì)問(wèn)題。

　　更有些二手中介公司表示，在鄭州有很多的空置房源，他們也在尋找合適的開(kāi)發(fā)商嘗試合作，但要求房源周邊必須要有產(chǎn)業(yè)支撐、交通支撐，具有適宜租房的地段優(yōu)勢(shì)。

　　觀點(diǎn)三：“以租代售”存在一定的風(fēng)險(xiǎn)

　　業(yè)內(nèi)人士表示，一般房企做促銷(xiāo)時(shí)，會(huì)與購(gòu)房者簽訂合同，租住幾年后，購(gòu)房者可購(gòu)也可放棄，看似合理，但其中仍有風(fēng)險(xiǎn)。比如，入住前需要裝修，住幾年后，如果房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者不選擇購(gòu)房，則損失了裝修費(fèi)。如果房?jī)r(jià)略有上漲，但是仍不及裝修成本，購(gòu)房者不論購(gòu)房與否，都不是較佳選擇。

　　還有人提出，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，房屋租賃較多僅能簽訂20年合同，剩余年限不受法律保護(hù)。這樣的長(zhǎng)租物業(yè)除了轉(zhuǎn)租存在困難以外，較大的問(wèn)題在于難以繼承，而租約超過(guò)20年之后，又有太多的未知數(shù)，雖然開(kāi)發(fā)商可能會(huì)在合同中寫(xiě)明“購(gòu)家”有優(yōu)先的續(xù)租權(quán)。專(zhuān)業(yè)人士建議，要想快速培育鄭州的存量房租賃市場(chǎng)，政府方面應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)各種政策，如減稅、資金補(bǔ)貼等，并在一手房密度比較大的區(qū)域加大市政建設(shè)，增加商業(yè)、交通配套方面的投入。

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