如果一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象不僅是中國所獨(dú)有，那么尋找全球動因就是理解趨勢變化的重要一環(huán)。近來中國房市趨冷引發(fā)市場熱議，看多、看平和看空者各執(zhí)一詞，難言高下。筆者認(rèn)為，市場忽視了一點(diǎn)，房市趨冷是一種全球現(xiàn)象。今年2月美國標(biāo)準(zhǔn)普爾20個大中城市房價環(huán)比下跌0.03%，為連續(xù)第4個月環(huán)比負(fù)增長；4月日本東京圈新屋銷售均價環(huán)比下跌3.7%；2013年第四季度歐元區(qū)房價指數(shù)環(huán)比下跌0.7%。

全球現(xiàn)象必有全球動因。全局層面看原因有四：其一，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇遭遇低收入增長的挑戰(zhàn)。雖然全球各地的數(shù)據(jù)口徑、頻率和更新狀況不盡相同，但截至目前可獲數(shù)據(jù)測算，發(fā)達(dá)國家和新興市場國家，都呈現(xiàn)出復(fù)蘇后半程（2013年至今）比前半程（2010-2012年）收入增長趨緩狀況，部分國家居民實際收入甚至負(fù)增長。收入增長放緩削弱購購力，導(dǎo)致房市承壓。

其二，全球貨幣政策呈現(xiàn)相對趨緊的共同特征。雖然各主要經(jīng)濟(jì)體貨幣政策狀態(tài)截然不同，美國正有序退出QE，歐央行還在考慮負(fù)利率等，但相對于各自經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢，各主要央行的政策選擇都有些偏緊，而且這已借由利率和預(yù)期給房市帶來壓力，美國房市如是。

其三，全球風(fēng)險偏好普升。從復(fù)蘇歷程來看，2014年是個特殊年份，這一年復(fù)蘇中的不平等問題驟然凸顯，宏觀層面表現(xiàn)為國別分化持續(xù)深化，微觀層面則表現(xiàn)為兩極分化風(fēng)險大幅上升。此外，2014年又是危機(jī)以來地緣政治風(fēng)險較為突出的一年，如烏克蘭亂局、泰國軍事政變和恐怖主義事件接踵而至。社會矛盾和政治動蕩加劇壓低全球風(fēng)險偏好，令房市承壓。

其四，全球房市基本面支撐力度不足。世行2014年發(fā)布的數(shù)據(jù)，2012年全球65歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤秊?.83%，較危機(jī)前上升0.43個百分點(diǎn)，老齡化已變成全球現(xiàn)象。這表明全球城市化的推進(jìn)正進(jìn)入一個邊際動能遞減的階段，給全球房市基本面帶來長期抑制作用。

值得強(qiáng)調(diào)的是，雖然房市趨冷是一種全球現(xiàn)象，但差異也明顯。主要體現(xiàn)在三個方面：頭先各經(jīng)濟(jì)體房市所處周期位置大不相同：美國房市可能處于長周期復(fù)蘇的短期調(diào)整階段，歐洲為尋底階段，中國房市則是處于長周期拐點(diǎn)還是短周期回調(diào)點(diǎn)，很難判斷。不同性質(zhì)長周期中的房市，短期變化的持久性和深度也會迥然有異。其次，各經(jīng)濟(jì)體房市的風(fēng)險狀況不盡相同。從房屋空置率、房貸負(fù)擔(dān)率、抵押貸款贖回權(quán)喪失率等角度看，美國房市處于結(jié)構(gòu)改善過程中，另一些地區(qū)則顯然尚未伴隨著相稱的風(fēng)險釋放?？梢酝茰y，后一種地區(qū)的房市調(diào)整如果得到趨勢確認(rèn)，力度相比美國可能會更加激烈。較后，全球資本流動的影響可能不太一樣。目前全局性資本流入雖處于下降態(tài)勢，但全球資本的結(jié)構(gòu)性流動還是會給不同經(jīng)濟(jì)體帶來不同影響，面臨較大資本流出壓力的新興市場房市，壓力會更大一些。

總之，房市趨冷是一種全球現(xiàn)象，從全球看中國，內(nèi)因的變化未必能帶來預(yù)期中的房市影響，只有將全球動因和全球差異考慮進(jìn)去，才能看得更加清晰。

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