眼下如何購(gòu)房？無(wú)論是對(duì)購(gòu)房自住者還是投資者都是一個(gè)讓人頭痛的問(wèn)題。好消息后面總是跟著壞消息，壞消息熱鬧一陣又沒(méi)了聲息。與過(guò)去的兩年相比，人們從未如此猶豫彷徨過(guò)。

年初就有人預(yù)言：甭管看跌看漲，到三四月樓市走勢(shì)就會(huì)基本明朗。如今，已近三月底，樓市又是怎么一種狀態(tài)？

雖然，權(quán)威部門的樓市報(bào)告還沒(méi)出來(lái)，但是種種跡象顯示，2004年的樓市也許已經(jīng)有點(diǎn)冷，可價(jià)格未必能一下降下來(lái)，購(gòu)房自住者和投資者購(gòu)房時(shí)只要謹(jǐn)慎些還會(huì)有機(jī)會(huì)。

現(xiàn)象一：幾家歡樂(lè)幾家愁

論樓市的漲跌，看指數(shù)、報(bào)告的有之(無(wú)論是權(quán)威部門的還是非權(quán)威部門的)，緊跟政策的有之，可是有一項(xiàng)指標(biāo)很久以來(lái)一直沒(méi)有被充分地重視過(guò)，那就是中介數(shù)量。

如今的房產(chǎn)中介門店已經(jīng)多過(guò)了過(guò)去的米店金店，大多數(shù)都是近兩年內(nèi)“百花齊放”出來(lái)的，孕育它們的是這兩年火暴的樓市?？墒?，現(xiàn)在情況有了微妙的變化。

一些小的門店已經(jīng)開(kāi)始艱難度日了，有房產(chǎn)中介悲嘆：“已經(jīng)兩個(gè)月沒(méi)有成交一套房子了，再這樣下去就要轉(zhuǎn)行了?！鼻傻氖牵鼇?lái)來(lái)自工商部門的數(shù)據(jù)顯示：平均日增8家房地產(chǎn)中介門店已經(jīng)成為歷史紀(jì)錄。據(jù)市工商局初步統(tǒng)計(jì)，截止到2月底，全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量基本維持在去年年底的一萬(wàn)余家，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

盡管如此，購(gòu)房自住者和投資者如果依此判斷“房?jī)r(jià)要跌了”，那還為時(shí)過(guò)早。目前情況下發(fā)生生存危機(jī)的只是龐大的房產(chǎn)中介隊(duì)伍中的極少數(shù)。相反，盡管1月份，許多較大的中介公司都出現(xiàn)過(guò)成交萎縮的情況，但是到了2月份，有些公司的情況已經(jīng)發(fā)生了變化。以中原物業(yè)為例，在渡過(guò)了今年1月的二手交易淡季后，2月上海中原的各項(xiàng)業(yè)務(wù)漸入正軌并呈現(xiàn)出蓬勃的發(fā)展勢(shì)頭。住宅購(gòu)賣及租賃單數(shù)達(dá)到近400單，營(yíng)業(yè)額超過(guò)了700萬(wàn)元大關(guān)，突破了去年9月?tīng)I(yíng)業(yè)額過(guò)600萬(wàn)元的歷史較佳成績(jī)。該公司還在浦東又新添6家分行，從而使中原地產(chǎn)在浦東門店的數(shù)量一下子上升到12家之多。

結(jié)論一：降價(jià)還要等待

二手房市場(chǎng)的平均利潤(rùn)率開(kāi)始下降，但是這個(gè)下降過(guò)程是緩慢的，因?yàn)樾◆~不是過(guò)江龍，興風(fēng)作浪的能力有限。等到大魚們開(kāi)始拼殺了，那才是降價(jià)時(shí)代真正來(lái)臨。

現(xiàn)象二：展會(huì)上的高低抗衡

在當(dāng)前形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者又是怎樣一種心態(tài)？剛剛結(jié)束的一次大型房展給出了一個(gè)“縮影”：開(kāi)發(fā)商不肯跌價(jià)，購(gòu)房者更多觀望。

展會(huì)中，推出的新樓盤也沒(méi)有普通參觀者想像得那么豐富，價(jià)格卻依然那么高。市的高價(jià)房依然要15000元／平方米，而中低價(jià)房?jī)r(jià)位也是不低，例如，萬(wàn)里的房子開(kāi)出的均價(jià)是7000元／平方米。的問(wèn)題是房源有限，一圈逛下來(lái)，不少參觀者發(fā)現(xiàn)沒(méi)有更多的樓盤可供選擇比較。至于人氣，明顯不如以前的房展會(huì)，雖不能說(shuō)人流，卻也談不上擁擠。

結(jié)論二：跌的只是漲幅

看展的人少了，充分說(shuō)明人們購(gòu)房的熱情在減退，但是房?jī)r(jià)未必會(huì)隨著熱情減退迅速下降。開(kāi)發(fā)商自是不甘心，更有客觀規(guī)律在里頭。房?jī)r(jià)漲起來(lái)用了兩年多，跌下去也有一個(gè)過(guò)程。更何況漲的時(shí)候，中房指數(shù)一個(gè)月上升十幾點(diǎn)不稀奇，可是跌呢？記得1997、1998年那會(huì)兒可是每個(gè)月1點(diǎn)1點(diǎn)的往下掉。從目前各方的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，當(dāng)前的上海樓市跌的只是漲幅，還未真正開(kāi)始跌呢。何況上市新盤量的減少直接阻止房?jī)r(jià)下跌，從這個(gè)角度看，前一段專家們紛紛預(yù)言的8%-10%的漲幅不是沒(méi)有道理。

現(xiàn)象三：房展而今不純粹

另一個(gè)值得深思的現(xiàn)象是：這次房展會(huì)規(guī)模不可謂不大，可是這個(gè)規(guī)模有大半是商鋪和銀行撐起來(lái)的。有相當(dāng)數(shù)量的展區(qū)展出的是商鋪，筆者留心了一下包括外地的在內(nèi)，不下10個(gè)。還有些外資銀行蠢蠢欲動(dòng)，不過(guò)推銷的卻是外匯理財(cái)產(chǎn)品。

而近來(lái)另一則消息同樣值得關(guān)注。說(shuō)是由于股市的復(fù)蘇有些開(kāi)發(fā)商將土地抵押給銀行，將資金投入股市中去了。同樣還有小投資者也有類似的操作。

結(jié)論三：留心股市看房產(chǎn)

哪里有收益，資本就會(huì)往哪里流。曾經(jīng)有個(gè)頗為成功的小投資者也斷言：房產(chǎn)好了股市必跌，反之亦然。小投資者不是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他們大多篤信這樣簡(jiǎn)單的判斷。

不同房產(chǎn)不同對(duì)策

無(wú)論房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何，空等一年對(duì)投資者而言是沒(méi)有失誤的失誤，而對(duì)購(gòu)房自住者而言也是不現(xiàn)實(shí)的。對(duì)投資者而言，類似股市牛市可為熊市也可為，投資房產(chǎn)也是如此。關(guān)鍵就看你的眼光如何了。對(duì)自住者而言，找到自己合適的房子，也是一種勝利。按照房產(chǎn)價(jià)格的不同，根據(jù)來(lái)自中原地產(chǎn)等方面的信息，本刊特提供以下方略。

豪宅／超高端房產(chǎn)(單價(jià)15000元以上)

都說(shuō)中低價(jià)房市場(chǎng)擁躉多，可是兩極中的另一極———豪宅因其目標(biāo)客戶明確而不愁購(gòu)家。2004年其價(jià)格將持續(xù)升溫。此檔次供求較平衡，故一手樓盤的消化速度相對(duì)較快。

財(cái)智建議：這類房產(chǎn)是普通投資者碰不起的，也較好別碰，因?yàn)橥顿Y金額巨大。當(dāng)然，您如果資金充沛，不妨涉足，關(guān)鍵是挑真正好的購(gòu)。有專家認(rèn)為，只要產(chǎn)品好，此類房產(chǎn)漲到3萬(wàn)都不稀奇。至于普通用家與豪宅無(wú)緣。

高端房產(chǎn)(單價(jià)11000元以上)價(jià)格仍在高位進(jìn)行，個(gè)別樓盤可能出現(xiàn)小幅回落，但整體還會(huì)有增長(zhǎng)，但漲幅收窄。此檔次供應(yīng)仍十分充足，故一手樓盤的消化速度將放緩。近來(lái)租金均出現(xiàn)了10-30%的下滑，有些投資者已經(jīng)開(kāi)始考慮轉(zhuǎn)租為售，準(zhǔn)備拋出原本用于出租投資的高端房。

財(cái)智建議：投資者應(yīng)多加關(guān)注，逢低購(gòu)進(jìn)。自住者不妨再等等看。

中高端房產(chǎn)(單價(jià)8000-11000元間)

價(jià)格相對(duì)保持平穩(wěn)。此檔次供應(yīng)略為過(guò)剩，故一手樓盤消化將出現(xiàn)不同程度的放緩。至于租金的走勢(shì)則與高端房產(chǎn)相似。如果是酒店服務(wù)公寓或投資型的小房型，由于供應(yīng)過(guò)剩將導(dǎo)致租金水平偏軟，且間接令此類期房的開(kāi)售價(jià)格只能保持平穩(wěn)極個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)輕微滑落。

財(cái)智建議：對(duì)投資者而言，較好避開(kāi)酒店服務(wù)公寓或投資型的小房型。對(duì)于自住者，應(yīng)多加關(guān)注，逢低購(gòu)進(jìn)。

中檔房產(chǎn)(單價(jià)6000-8000元間)

價(jià)格有較可觀漲幅。此檔次還是求大于供，故一手樓盤消化會(huì)很快速。此類房產(chǎn)如今大多位于中環(huán)線附近或中外環(huán)之間，因?yàn)榻煌顩r的現(xiàn)實(shí)或預(yù)期的改善，這些地方的房產(chǎn)大多已經(jīng)完成了一輪漲幅，因此存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)智建議：投資的話，要挑樓層、朝向都好的，投二房要比三房更容易出手。自住則可按需選擇，畢竟這個(gè)價(jià)位的房子性價(jià)比還是比較合適的。

中低檔房產(chǎn)(單價(jià)4000-6000元間)

價(jià)格將是較有殺傷力的。由于市動(dòng)遷將撤出外環(huán)，遷至寶山、嘉定、松江、南匯及周浦等地區(qū)。此檔次肯定是需求殷切，故一手樓盤消化會(huì)很驚人。

財(cái)智建議：投資的話要謹(jǐn)慎，畢竟這類房產(chǎn)大多處于外環(huán)線附近，在交通、配套設(shè)施上存在一定缺陷，從價(jià)格上來(lái)看漲幅已經(jīng)過(guò)半，未來(lái)上漲空間不大。自住者需多多考察，忌沖動(dòng)購(gòu)購(gòu)?！　　　　?