購房賣房“步步驚心”

　　購房與電視劇，這兩個(gè)看似毫無關(guān)聯(lián)的事物，如今因?yàn)?ldquo;步步驚心”的走紅而被許多網(wǎng)友串在一起。不少中山市民感慨，生活遠(yuǎn)比電視劇精彩，眼下購房才叫“步步驚心”：購房的時(shí)候一挑再挑，擔(dān)心購到貴房子；貸款的時(shí)候一等再等，好不容易才能盼到利率優(yōu)惠的房貸批下來；等住上了房子，又擔(dān)心房價(jià)突然下調(diào)……

　　購了怕降，不購怕漲

　　“各個(gè)樓盤都在搞促銷，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候購可能很實(shí)惠！”

　　“也說不準(zhǔn)，再等一兩個(gè)月吧，說不定還能省下幾萬塊錢裝修……”

　　對于眾多翹頭期望房價(jià)大跌的剛需們而言，上述這段對話想必非常熟悉。 今年26歲的劉小姐，便是這群剛需大軍中的一員。和男朋友一起攢了幾年的錢，如今就盼著能早日購套房結(jié)婚。然而，眼下依舊“飄忽”的房價(jià)讓她仍拿不定注意。

　　“現(xiàn)在購吧，要是過一陣子跌了怎么辦？現(xiàn)在不購吧，又擔(dān)心房價(jià)突然會漲。事實(shí)上現(xiàn)在中山的總體房價(jià)好像每個(gè)月都在漲。”面對諸多大搞促銷的樓盤，劉小姐顯得相當(dāng)迷茫。

　　在這種“步步驚心”的氛圍中，不少業(yè)內(nèi)人士仍然看空中山樓市。其中一位指出，一線城市房價(jià)下跌的預(yù)期已經(jīng)形成，再加上限購、補(bǔ)稅等各項(xiàng)政策接二連三出臺，欲購房者短時(shí)間內(nèi)持幣觀望也沒關(guān)系，因?yàn)橹猩椒績r(jià)沒有迅速暴漲的可能。

　　房子剛購就掉價(jià)

　　比購房更為“步步驚心”的是，房子剛到手，就面臨貶值問題。

　　持續(xù)已久的樓市調(diào)控已經(jīng)令到眾多開發(fā)商大感吃不消，而年關(guān)的壓力，更是使得越來越多的開發(fā)商近期被迫放低身段，嘗試“低”價(jià)出貨。而大幅降價(jià)帶來的一大負(fù)面影響，便是舊業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。

　　近期在深圳等一線城市的部分樓盤，就上演了這樣的場景：因開發(fā)商大幅度降價(jià)，憤怒的舊業(yè)主將售樓處“團(tuán)團(tuán)包圍”討要說法，較終令地產(chǎn)商不得不打消打折計(jì)劃。

　　在此背景下，近期不少業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時(shí)均坦言，如今房價(jià)問題相當(dāng)敏感，可大可小。稍微處理不當(dāng)，必然會引發(fā)舊業(yè)主不滿，乃至嚴(yán)重影響樓盤的后續(xù)發(fā)展。目前多數(shù)樓盤的優(yōu)惠措施不會提前發(fā)布，等到了現(xiàn)場與消費(fèi)者交流時(shí)才會提及。

　　“在當(dāng)前的調(diào)控期，不只是購房，賣房也是步步驚心。不僅有市場風(fēng)險(xiǎn)，還有政策風(fēng)險(xiǎn)，用‘步步驚心’來形容一點(diǎn)也不為過。”東區(qū)一業(yè)內(nèi)人士對記者說道。

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　　近期購房兩大疑問

　　延伸

　　9月樓市雖然成交大跌，但中山房價(jià)依舊堅(jiān)挺。放眼未來兩個(gè)月，中山房價(jià)又將如何發(fā)展？

　　世聯(lián)地產(chǎn)分析指出，未來房地產(chǎn)市場或?qū)l(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化。一方面，調(diào)控政策效力猶存，且在相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)不會放松，這將導(dǎo)致購房需求萎縮，給開發(fā)商帶來較大的存貨壓力；另一方面，購房者預(yù)期房價(jià)下跌的可能性增加。

　　“在此心理影響下，通過打折促銷等手段迎合購房者心理，有助于消化存貨，實(shí)現(xiàn)供銷兩旺的雙贏局面。從世聯(lián)地產(chǎn)有代理項(xiàng)目的城市來看，降價(jià)后的樓盤普遍銷售狀況良好，銷售量有所提高。特價(jià)房的推出吸引很多客戶，成交情況明顯好于正常的房源，進(jìn)一步驗(yàn)證了購房者目前的心態(tài)。”世聯(lián)地產(chǎn)分析。

　　中山中原地產(chǎn)接受記者采訪時(shí)也指出，從今年中山10月份的成交來看，適應(yīng)市場需求的優(yōu)質(zhì)樓盤仍然被市場接受，性價(jià)比則成為市場衡量樓盤的一個(gè)主要指標(biāo)。性價(jià)比不高的樓盤市場接受程度必然低。因此，價(jià)格應(yīng)該成為開發(fā)商后續(xù)銷售策略中一個(gè)需要引爆的點(diǎn)，只有把價(jià)格調(diào)[較新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]整到與樓盤本身素質(zhì)相匹配的基礎(chǔ)上，才能改變市場接受程度。

　　“也就是說，價(jià)格降下來，性價(jià)比提上去，市場還是有需求的。產(chǎn)品適銷對路、性價(jià)比高、營銷策略創(chuàng)新，這是樓盤在現(xiàn)今市場較為冷淡的環(huán)境中創(chuàng)造出佳績的前提條件。如果開發(fā)商再不認(rèn)清現(xiàn)實(shí)情況，這個(gè)冬天將不會好過。”中原地產(chǎn)分析。

　　如何精明購房？

　　當(dāng)前樓市各種折扣優(yōu)惠可謂滿天飛，但真正的折扣似乎并不多。消費(fèi)者該如何才能夠淘到一套性價(jià)比較高的房子？

　　大地物業(yè)市場研究部總監(jiān)馮瑞卿指出，目前中山各大樓盤的價(jià)格策略大致可分成幾種。根據(jù)這些不同的策略，消費(fèi)者應(yīng)該精明應(yīng)對，才能購得性價(jià)比高的房子。

　　種價(jià)格策略是全線降價(jià)策略。如開發(fā)區(qū)某樓盤在國慶期間推出200套單位，分別以不同形式進(jìn)行優(yōu)惠，價(jià)格幅度直降1000元/平方米。對于這種降價(jià)方式，購房者需要注意考察樓盤的規(guī)模及開發(fā)商背景。采取這種策略的開發(fā)商，往往有這幾種情況：一是資金鏈出現(xiàn)問題，急需資金回籠；二是當(dāng)初拿地成本低，可以接受大幅度讓利促銷，以求盡快回籠資金，為日后用地做儲備；三是對房地產(chǎn)未來發(fā)展較為悲觀，急于出貨轉(zhuǎn)型等。

　　開發(fā)商常用的種策略，是以點(diǎn)帶面的降價(jià)。如沙朗片區(qū)的兩個(gè)樓盤，在國慶期間分別以“全線3888元/平方米啟動、5500元/平方米帶裝修”的超吸引眼球口號，作為其大型戶外廣告招牌。

　　“是否真的降了價(jià)？這個(gè)僅是開發(fā)商的策略而已。樓盤推出的特惠單位，僅是部分欠佳的單位， 單位或者景觀、朝向好的單位，降價(jià)幅度并不明顯。這種以點(diǎn)帶面的方式，一是對部分稍差戶型進(jìn)行價(jià)格促銷，另外一方面是借助價(jià)格爆發(fā)點(diǎn)吸引客流，增加其他戶型的成交。”馮瑞卿分析道。

　　對于這類型降價(jià)方式，馮瑞卿建議，不要因?yàn)橐粫r(shí)的沖動而選擇那些“鳳尾”單位。部分價(jià)格降幅特別大的單位，往往存在一些缺點(diǎn)，如戶型有缺陷、朝向西曬、靠路邊、變電房或輕軌等。

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