■溫建忠

　　　大體上講，商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。

房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時(shí)存在，不

可分割的。房產(chǎn)出售價(jià)格（房?jī)r(jià)）的擬定也要以上述原則來(lái)加以計(jì)算。

　　目前，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分組成，一是地價(jià)成本，包括土地

出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷

周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；二是建筑安裝費(fèi)用，如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；

廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)），甚至大市政

費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安費(fèi)里；三是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，

包括辦公管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)及融資利息等；四是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

　　構(gòu)成商品房?jī)r(jià)格的四部分中，它們的比例情況如何呢？下面舉北

京市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一組成本價(jià)格表。

　　該公司的項(xiàng)目占地6300平方米，總建筑面積3300平方米的普通住

宅。成本費(fèi)用包括：1、土地出讓金3418萬(wàn)元；2、征地拆遷補(bǔ)償金

4919萬(wàn)元；3、前期工程費(fèi)360萬(wàn)元；4、小區(qū)配套費(fèi)450萬(wàn)元；5、大市

政費(fèi)1380萬(wàn)元；6、四源費(fèi)243萬(wàn)元；7、用電權(quán)和電貼219萬(wàn)元；8、建

筑安裝工程費(fèi)3300萬(wàn)元；9、管理費(fèi)82萬(wàn)元；10、兩稅一費(fèi)589萬(wàn)元；

11、投資方向調(diào)節(jié)稅748萬(wàn)元（內(nèi)銷商品房）。

　　如此計(jì)算，該項(xiàng)目總造價(jià)為15703萬(wàn)元，每平方米住宅建設(shè)成本為

4758．5萬(wàn)元，而建安費(fèi)僅為1000元／平方米，占21％，其他各項(xiàng)費(fèi)用

占房?jī)r(jià)成本的4／5（未計(jì)算開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）。

　　商品房?jī)r(jià)格，根據(jù)不同的地區(qū)、城市也有著明顯的差別：根據(jù)建

設(shè)部有關(guān)方面歸納比較，按商品房住宅價(jià)格高低將城市分為四類，進(jìn)

而再將同一類城市的樓市價(jià)格分為三檔。

　　一類城市：是目前我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的，或處于經(jīng)濟(jì)改

革開(kāi)放前沿，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易占有極重要的地位，如：北京、上海、廣

州、深圳，低價(jià)位為1500元———2500元／平方米；中價(jià)位為每平方

米4000元以上；高價(jià)位為8000元———10000元／平方米。

　　二類城市：是歷史和現(xiàn)在都處于所在地區(qū)的城市地位，如省

會(huì)或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、對(duì)外貿(mào)易的重要港口城市，如：天津、杭州、重慶、

大連、武漢、青島等。低價(jià)位為1200元———2000元／平方米；中價(jià)

位為每平方米3000元以上；高價(jià)位為6000———8000元／平方米。

　　三類城市：多是省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，也有個(gè)別新崛起的小城市，

如：成都、蘭州、長(zhǎng)沙等，低價(jià)位為800元———1800元／平方米；中

價(jià)位為每平方米2500元以上；高價(jià)位為5000元———7000元／平方米。

　　四類城市：是中小城市及發(fā)展較快的城鎮(zhèn)，低價(jià)位為800———

1200元／平方米；中價(jià)位為每平方米3000元以下。

　　對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，專家們普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)一般應(yīng)是隨著經(jīng)濟(jì)

增長(zhǎng)點(diǎn)和城市化的進(jìn)程而逐漸上升?？梢灶A(yù)測(cè)，減少有關(guān)稅費(fèi)會(huì)適當(dāng)

減緩房?jī)r(jià)上漲的幅度，但不會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)改變房?jī)r(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)。

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