在整個購房過程中，簽好購房合同是保證購房人利益的重要環(huán)節(jié)。盡管目前本市使用的是標(biāo)準(zhǔn)的《商品房銷（預(yù)）售合同》文本，但不少購房人還是在這上面吃了虧。日前，本市一熱銷樓盤的銷售經(jīng)理向記者坦言了購房合同中的一些陷阱，其中一些細(xì)節(jié)，如果開發(fā)商“自己人”不說出來，也許外人永遠(yuǎn)不知道。

　　 1“定金”問題

　　 定金設(shè)不設(shè)立，數(shù)額為多少，主要是由該項(xiàng)目是否為期房而定的。如果該項(xiàng)目為一年以上的期房，開發(fā)商在把握入住時間上，風(fēng)險(xiǎn)就較大，除了多加一些時間寫在合同中的“交屋日期”之外就是不設(shè)定金，因?yàn)橛嘘P(guān)違約條列中，都與定金掛鉤（雙倍返還），一旦出現(xiàn)推遲入住，這將是開發(fā)商的損失。相反，如果是現(xiàn)房或完全有把握準(zhǔn)時入住，開發(fā)商是希望有定金的，這樣可以制約客戶交款時間，同時也可以將定金不作為頭付款，等客戶完全付完房款，再返還定金，人數(shù)一多，可在一段時間內(nèi)占用這筆不小的資金。

　　因此，購房人在購房時，較好交定金，并要求開發(fā)商將定金打入頭付款內(nèi)。

　　 2銷售面積與使用率問題

　　在契約中，有房屋建筑面積（也就是銷售面積）、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e三個概念，對于開發(fā)商，銷售面積直接關(guān)系到回收房款多少，套內(nèi)建筑面積則是老百姓關(guān)心的，因?yàn)檫@完全體現(xiàn)了價(jià)格的真實(shí)性。價(jià)格低，使用率也低，則是變相提高價(jià)格。因此，每套房分?jǐn)偠嗌俟妹娣e便成為關(guān)鍵，盡管《北京市商品房計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)偯娣e暫行規(guī)定》對公用面積的分?jǐn)傋隽嗣鞔_規(guī)定，但條文中卻沒有規(guī)定每項(xiàng)分?jǐn)傢?xiàng)目的范圍（樓和樓差別較大，規(guī)定起來也較難）。例如：物業(yè)管理用房，僅這一項(xiàng)中內(nèi)容就很復(fù)雜，值班人員休息室面積是多少？庫房的面積是多少？值班人員工作室、辦公用房面積是多少？財(cái)務(wù)室大??？總經(jīng)理、副總經(jīng)理辦公室、維修班用房等等，都可算在物業(yè)管理用房中，而且在剛?cè)胱∵M(jìn)行測繪時，很多空房還未派上用場，都可算在上述物業(yè)管理用房范圍內(nèi)，另外走廊、公共門廳，消防通道這些都可大可小，等測繪完畢，業(yè)主完全入住，產(chǎn)權(quán)證辦好，這時，那些空房就不一定是物業(yè)管理用房了。往往被用作旅館，外租經(jīng)營用房等。由于上述原因，自然公攤面積加大，銷售上面積增加，房款增加，而實(shí)際上，卻是業(yè)主們?yōu)殚_發(fā)商的那些經(jīng)營用房付了錢。還有一點(diǎn)值得注意，在開發(fā)商向測繪隊(duì)報(bào)分?jǐn)偯娣e時，只是報(bào)一個整數(shù)，并不分項(xiàng)報(bào)數(shù)，只是列出項(xiàng)目而已。這樣更能使開發(fā)商鉆空子，更別說把會所、車庫算進(jìn)公攤面積的行為了。

　　 3暫測面積與實(shí)測面積問題

　　在契約中條“誤差±×％”中，一般開發(fā)商填寫的比較高，尤其是期房，銷售面積誤差范圍大一些，違約的風(fēng)險(xiǎn)就小一些。

　　契約中對出現(xiàn)誤差該怎么辦提出了兩條規(guī)定，一般開發(fā)商愿意選擇條，因?yàn)檫@等于沒有了誤差為百分之幾的限制，所以開發(fā)商都提前將此空填好，趕上不認(rèn)真的客戶就過去了。另外許多客戶對于自己是否有權(quán)選擇也都不太清楚。

　　如果客戶非要選其他條款，開發(fā)商也會讓選條，尤其是期房。因?yàn)楝F(xiàn)在一般人購房都是貸款，客戶的房款在入住前就通過銀行或自己已付清了。即使入住后測繪時出現(xiàn)誤差大于上述范圍，客戶也很難選擇退房，，測繪時，客戶已經(jīng)裝修入住了，已投下了大量資金，和開發(fā)商辯解也很麻煩，提法律更是頭痛。如果，客戶堅(jiān)持退房，也占不到便宜，如果當(dāng)初未寫定金，更是沒什么可牽制開發(fā)商的。但客戶如果選第三條，和開發(fā)商協(xié)調(diào)其他辦法解決此問題就不至于如此被動。例如可規(guī)定“在誤差范圍內(nèi)忽略不計(jì)，超出范圍客戶可選擇退房，也可只補(bǔ)交范圍內(nèi)的房款部分。如面積少了，而且是在范圍外，則開發(fā)商應(yīng)全部返還客戶的房款（在限定日期內(nèi)）”，這種方式是開發(fā)商較不想發(fā)生的。4違約金和逾期天數(shù)問題

　　契約中除雙倍返還定金外，還有違約金條例?！叭f分之幾”數(shù)額越大將雙方制約的越嚴(yán)格，所以，一般對工期、銷售面積、裝修等沒太大把握的期房，開發(fā)商愿意選擇小數(shù)額（例如萬分之一），即使違約，也不會有太大損失。如是現(xiàn)房，開發(fā)商愿意選大數(shù)額（例如萬分之五），以此來制約客戶交款期限。

　　同樣，在違約逾期天數(shù)上，開發(fā)商也是要求客戶的逾期天數(shù)少，要求開發(fā)商的逾期天數(shù)多，一般在簽約前，開發(fā)商已將制式合同填寫好，尤其是次購房者，以為是慣例，便不怎么認(rèn)真琢磨。

　　 5裝修標(biāo)準(zhǔn)問題

　　在記入合同中的“裝修標(biāo)準(zhǔn)中”經(jīng)常會有“高端”、“高端”、“智能型”、“較新”“進(jìn)口”等詞出現(xiàn)，但衡量這些詞的標(biāo)準(zhǔn)卻沒有，這里的變化很大。如“進(jìn)口”，可能是合資的，也可解釋為進(jìn)口技術(shù)，甚至“進(jìn)口”中摻雜國產(chǎn)材料。即使同一品牌也有不同檔次，價(jià)格也就不一樣，如同是三菱電梯，進(jìn)口三菱電梯和上海三菱電梯就不同。因此，記入合同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)詳細(xì)寫清品牌、型號，并寫明生產(chǎn)地、生產(chǎn)廠家，只有這樣才能有一定的保證。另外，上下水、供電、燃?xì)狻⒐?、衛(wèi)星有線電視等配套的交付使用時間問題，應(yīng)在合同中全部予以確認(rèn)，供水、供電在交付時，由于趕時間入住，可能會使用臨時水電（是供施工用的，并不是市政較終來源），這樣供應(yīng)就會沒有保障，停電是常有的，尤其是高層住宅，水質(zhì)也無法使用。如果有24公里熱水，也應(yīng)在簽約時確認(rèn)交付時間，而且注明熱水來源是什么，是市政，還是小區(qū)內(nèi)設(shè)有鍋爐，因?yàn)椴煌膩碓矗?yīng)情況也不同。有時要從熱水管放幾十時辰的水，才可能變熱，而熱水收費(fèi)是冷水的十幾倍。

　　6協(xié)商辦法

　　一旦雙方發(fā)生爭執(zhí)，而合同中又未明確的，制式契約中有兩個方式解決，一般開發(fā)商選擇種的較多，因?yàn)榉N上訴法院要經(jīng)過一系列起訴、立案、審理、上訴的時間較長，客戶拖不起，而開發(fā)商可利用此時間完成工期，調(diào)整現(xiàn)狀，即使敗訴，也可占用客戶資金一段時間，時間對開發(fā)商很重要，也許一兩個月后銷售就能有所好轉(zhuǎn)，這都是常事。所以條為開發(fā)商爭取了時間，而客戶可拖不起，并且有關(guān)房地產(chǎn)方面法律條文開發(fā)商要比客戶明白得多，所以輸多贏少。而交給仲裁委員會則會快得多，這一點(diǎn)一般客戶也不太清楚。

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