單講房屋面積是一個比較含糊的概念，事實上有的房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e等名稱之間是有一定關(guān)系的，其相互關(guān)系是：房屋建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公用分?jǐn)偯娣e。

通常的房屋面積增減糾紛，主要是商品房預(yù)售合同中所載明的暫測建筑面積與交房時實際建筑面積的不一致。簽訂合同時，你可以參照《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條的規(guī)定。該條針對預(yù)售商品房交付時建筑面積增減的情況，就原因與對策大致可歸納為以下三類：

一、如因分?jǐn)偡课莨膊课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機構(gòu)實際勘測的誤差而造成建筑面積增減的，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變；如前文所說，一套房屋的建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e組成的。如果造成房屋建筑面積增減的原因是因為公用分?jǐn)偯娣e增減而套內(nèi)建筑面積并未增減的話，那么，預(yù)售合同中約定的轉(zhuǎn)讓價格不變。

二、如因房地產(chǎn)開發(fā)商未征得購房人同意變更建筑設(shè)計而造成建筑面積增減的，購房人有權(quán)提出解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

三、除了以上兩種情況外，如果購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商沒有約定建筑面積增減的處理辦法，則建筑面積超過預(yù)售合同約定的，購房人可以不承擔(dān)增加部分的價款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)將面積減少部分的價款退還給購房人，如果預(yù)售合同另有約定，雙方應(yīng)遵從約定。

一般對購房者權(quán)益容易造成損害的，通常是條所提及公用分?jǐn)偯娣e的增加。因為即使雙方約定的暫測建筑面積在交付時不變，如果增加了公用分?jǐn)偯娣e，仍會導(dǎo)致你實際居住面積的相應(yīng)減少，而且不會影響轉(zhuǎn)讓總價格。所以為維護你的合法權(quán)益，簽訂預(yù)售合同時，建議你參照前述條款，在合同后附加相應(yīng)內(nèi)容，對建筑面積與公用分?jǐn)偯娣e作出明確的界定。

你在簽訂認(rèn)購書或預(yù)售合同之前，需注意一下房地產(chǎn)公司的信譽，及其他相關(guān)背景資料，這樣，一定程度上也可以確保今后購房合同的順利履行。（尚建平律師）

（《國際金融報》 2000-12-11）

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