第１式　看位置

選房三要素：位置、位置、位置。房產作為不可動的資產，所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產作為一種較實用的財產形式，即使購房的頭要目的是為了居住，購購房產仍然同時還是一種較經濟的、具有較高預期潛力的投資。房產能否升值，所在的區(qū)位是一個非常重要的因素?？匆粋€區(qū)位的潛力不僅要看現狀，還要看發(fā)展，如果購房者在一個區(qū)域各項市政、交通設施不完善的時候以低價位購房，待規(guī)劃中的各項設施完善之后，則房產大幅升值很有希望。區(qū)域環(huán)境的改善會提高房產的價值，例如北京亞運村的落成，就使得周圍房地產價值成倍增長。研究城市規(guī)劃，分析住宅所在區(qū)位的發(fā)展?jié)摿?，對購房者十分重要?p>隨著北京交通路網的建設，車程、車時概念逐漸取代了原來的完全位置概念。所以在選擇區(qū)位時還要注意交通是否方便，有多少路公共汽車能夠通到小區(qū)。交通方便往往是開發(fā)商的強勁賣點，有的售樓廣告說**某號線直達小區(qū)、某寬闊大道緊鄰小區(qū)……其實這有可能只是城市規(guī)劃中的遠期設想。對于交通條件，購房者一定要不辭勞苦親臨實地調查分析。

第２式　看配套

居住區(qū)內配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質量的重要標準之一。稍大的居住小區(qū)內應設有小學，以排除城市交通對小學生上學路上的威脅，且住宅離小學校的距離應在３００米左右（近則擾民，遠則不便）。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務半徑較好不要超過１５０米。

目前在售樓書上經常見到的“會所”，指的就是住區(qū)居民的公共活動空間。大多包括小區(qū)餐廳、茶館、游泳池、健身房等體育設施。由于經濟條件所限，普通老百姓購購的房子面積不會很大，購房者購的是８０平方米的住宅，有了會所，他所享受的生活空間就會遠遠大于８０平方米。隨著居住意識越來越偏重私密性，休閑、社交的需求越來越大，會所將成為居住區(qū)不可缺少的配套設施。會所都有哪些設施，收費標準如何，是否對外營業(yè)，預計今后能否維持正常運轉和持續(xù)發(fā)展等問題，也是購房者應當了解的內容。

第３式　看綠化

目前北京住宅項目的園林設計風格多樣，有的異國風光可能是真正翻版移植，有的歐陸風情不過是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀察、琢磨了。但是居住環(huán)境有一個重要的硬性指標——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發(fā)商會故意混淆這兩個概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應低于３０％。北京城近郊居住區(qū)綠地率應在３５％以上，在市區(qū)附近，如果住區(qū)綠地率能達到４０％甚至５０％，就比較難得了。購房者不要被什么這園林那風格唬住，也許那個項目連起碼的標準都還沒有達到呢。（下轉第１８版）

第４式　看布局

建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設計方案中主要技術經濟指標之一。這個指標在商品房銷售廣告中經常見到，購房者應該了解。

一般來講，規(guī)劃建設用地范圍內的總建筑面積乘以建筑容積率就等于規(guī)劃建設用地面積。

規(guī)劃建設用地面積指允許建筑的用地范圍，其住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內。建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同，前者包括了用地范圍內的建筑面積，而總用地一樣，因此在指標中，前者高于后者。

容積率高，說明居住區(qū)用地內房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區(qū)內的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅（６層以下）為主的住區(qū)容積率一般在１．２至１．５左右，高層高密度的住區(qū)容積率往往大于２，在房地產開發(fā)中為了取得更高的經濟效益，一些開發(fā)商千方百計地要求提高建筑高度，爭取更高的容積率。但容積率過高，會出現樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。

容積率的高低，只是一個簡單的指標，有些項目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。

在居住區(qū)規(guī)劃中，應使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。北京地區(qū)的日照間距條形住宅采用１．６至１．７Ｈ（Ｈ為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高差）。塔式住宅采用大于或等于１Ｈ的日照間距標準。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。

第５式　看區(qū)內交通

居住區(qū)內的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點的“人車分流”，汽車在小區(qū)外直接進入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質量，但這種方式造價較高。

人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內主路是否設計得“通而不暢”以防過境車流對小區(qū)的干擾。是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進住宅組團，停車場若不得不靠近住宅，應盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購購兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購購，今后月管理費是多少，然后仔細算一筆賬再決定是租還是購。

第６式　看價格

大家都明白，購房子當然絕不是越便宜越好，關鍵是要看性能價格比，也就是說是否物有所值、價格合理。購房者看中某一樓盤后，應當盡力克制購購沖動，耐心對同一區(qū)位、同等檔次樓盤的性能進行比較，同時還要問清實價。

對有意購購的幾個項目進行性能與價格的比較時，頭先要弄清每個項目報的價格到底是什么價，有的是“開盤價”，即較底價；有的是“均價”；有的是“較高限價”；有的是整套價格、有的是套內建筑面積價格……較主要的是應弄清（或換算）所選房屋的實際價格，因為這幾個房價出入很大，不弄明白會影響你的判斷力。房屋出售時是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會對房屋的價格有影響，比較房價時應考慮這一因素。

當幾個樓盤站到同一起跑線上后，購房者頭先可以將大大超過預算和性能過差的項目剔除，然后再綜合比較。一般來講，性能越好的樓盤越貴，此時就需要冷靜分析：哪些性能是必須的，哪些性能對自己無用，對于那些只會增加房價的華而不實的賣點性能一定要果斷“割愛”。

第７式　看日照

萬物生長靠太陽，特別是對經常在家的老人和兒童來說，陽光入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛(wèi)生，提高住宅的舒適度。住宅內的日照標準，由日照時間和日照質量來衡量。北京地處北緯３９° ５７’，日照時間以大寒日不少于兩公里為標準。按照《住宅設計規(guī)范》規(guī)定：“每套住宅至少應有一個居住空間能獲得日照，當一套住宅中居住空間總數超過４個時，其中宜有兩個獲得日照?！本幼⌒^(qū)內的住宅“朝南”往往是開發(fā)商的強勁賣點，但值得注意的是：有些住宅樓南北之間間距達不到規(guī)范要求，南向窗面積很小或開在深凹槽里往往使住宅不能獲得有效日照。

第８式　看通風

在炎熱的夏季，良好的通風往往同寒冷季節(jié)的日照一樣重要。北京屬溫帶大陸性氣候，夏季多為東南風，冬季多為偏北風。如果住宅有南北兩個朝向，夏季能有穿堂風，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風的要好。所以一般來說，板樓的通風效果好于塔樓。目前北京樓市中還有“塔聯板”和更緊密結合的“塔混板”出現，在選擇時，購房者要仔細區(qū)別哪些戶型是板樓的，哪些戶型是塔樓的。此外還要注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進主導風，保證風路暢通。一些多層或板樓，從戶型設計上看通風情況良好，但由于圍合過緊，或是背倚高大建筑物，致使實際上無風光顧。

第９式　看戶型

平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設計應做到以下幾點：（１） 入口有過渡空間，即“玄關”，便于換衣、換鞋，避免一覽無遺。（２） 平面布局中應做到“動靜”分區(qū)。動區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應聯系緊密并靠近住宅入口。靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi)，帶洗浴設備的衛(wèi)生間應靠近主臥室。另一個則應在動區(qū)。（３） 起居廳的設計應開敞、明亮，有較好的視野，廳內不能開門過多，應有一個相對完整的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂、團聚。（４） 房間的開間與進深之比不宜超過１比２。（５） 廚房、衛(wèi)生間應為整體設計，廚房不宜過于狹長，應有配套的廚具、吊柜，應有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應有獨立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內外露。

第１０式看設備

住宅設備包括管道、抽水馬桶、洗浴設備、燃氣設備、暖氣設備等等。主要應注意選擇這些設備質量是否精良、安裝是否到位，是否有方便、實用、高科技的趨勢。以暖氣為例，一些新建的小區(qū)，有綠色、環(huán)保、節(jié)能優(yōu)點的壁掛式采暖爐溫度可調，特別是家里有老人和兒童時，可將溫度適當調高，達到較佳的舒適狀態(tài)。

另外，在選擇住房的時候，也應當注意配套設備技術的成熟度，即是否被廣泛使用，是否經過市場檢驗。一些開發(fā)商為制造賣點，盲目使用不成熟的高科技產品，較終有可能造成用戶的使用不便或是高額支出。

第１１式　看節(jié)能

住宅應采取冬季保溫和夏隔熱、防熱及節(jié)約采暖和空調能耗的措施。屋頂和西向外窗應采取隔熱措施。按建筑熱工分區(qū)，北京地處寒冷地區(qū)，北向窗戶也不宜過大，并應盡量提高窗戶的密封性。住宅外墻應有保溫、隔熱性能，如外圍護墻較薄時，應加保溫構造。

第１２式　看隔音

噪聲對人的危害是

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