我是一位準(zhǔn)備簽合同的購房者。我想咨詢一下有關(guān)公攤面積的事情。

　　　　我所購購的房屋，公攤面積占建筑面積的18%至19%。您認為這個比例合理嗎？我在核對公攤面積的明細中，應(yīng)該注意些什么？

　　讀者　李小民

　　■6月1日之后，3%將是公攤的標(biāo)準(zhǔn)

　　　　將于6月1日開始執(zhí)行的《商品房銷售管理辦法》的十條規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：一、面積誤差比完全值在3%以內(nèi)含3%的，據(jù)實結(jié)算房價款；二、面積誤差比完全值超出3%時，購受人有權(quán)退房。購受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購受人提出退房之日起30日內(nèi)將購受人已付房價款退還給購受人，同時支付已付房價款利息。購受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)含3%部分的房價款由購受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比完全值在3%以內(nèi)含3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購受人；完全值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購受人。

　　　　有關(guān)專家說，在6月1日前簽訂購房合同的是不受新的《商品房銷售管理辦法》約束的。對于現(xiàn)在已經(jīng)簽訂購房合同的，購購方可以與開發(fā)商進行商談，爭取對現(xiàn)有合同進行修改，將這個辦法中有關(guān)對購房者有利的條款以補充條款的方式加以體現(xiàn)。對于馬上就要簽訂合同的購房者，應(yīng)該在簽訂合同時用《辦法》中的有關(guān)條款加以規(guī)定。如果這種方式不好體現(xiàn)的話，建議在合同里，應(yīng)該有這樣一個條款：如果本合同發(fā)生爭議，雙方將按照建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定來進行處理。

　　■商品房公用建筑面積如何計算

　　　　在購房過程中，普通用戶較不好掌握的就是公用建筑面積分攤問題，這也是近來讀者非常關(guān)注的問題。那么，公用建筑面積分攤的原則是什么？哪些公用建筑面積可攤給住戶？哪些公用建筑面積不得分攤給住戶？

　　　　新修訂的相關(guān)文件規(guī)定，商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶。

　　　　可分攤的公共部分為本幢樓的大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

　　　　不應(yīng)計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

　　　　公攤面積的相關(guān)規(guī)定，請詳見2000年9月26日開始實行的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》　　

　　■文／曉利

　　附：《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》

　　一、根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行），結(jié)合本市的實際情況，制定本暫行規(guī)定。

　　　　二、商品房建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行的《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。

　　　　三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積），與應(yīng)分攤的公用面積之和。

　　　　商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積

　　　　四、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

　　　?。ㄒ唬┨變?nèi)的使用面積：住宅套內(nèi)的使用面積，按《住宅建設(shè)設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定計算。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專用建筑設(shè)計規(guī)范計算。

　　　?。ǘ┨變?nèi)墻體面積：商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。

　　　　共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。

　　　　共同墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。

　　　　非公用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

　　　　（三）陽臺建筑面積，按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。1、封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；3、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

　　　　五、公用建筑面積分攤原則。

　　　　1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。

　　　　2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤，為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。

　　　　多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各種分攤的公用建筑面積之和。

　　　　3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

　　　　六、可分攤的公用建筑面積

　　　　1、大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

　　　　2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

　　　　七、不應(yīng)計入的公用建筑空間：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

　　　　八、其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應(yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

　　　　九、分攤公用建筑面積的計算方法：分攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積??BR>公用建筑面積分攤系數(shù)

　　　　公用建筑分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和

　　　　公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分攤的建筑面積

　　　　十、售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。

　　　　十一、售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。

　　　　十二、建設(shè)項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)國土房管部門同意，并需書面承諾：先按預(yù)售合同的約定，用先行計算的商品房銷售面積與購房人結(jié)算房價。在建設(shè)項目全部竣工后，與測繪部門較終實測的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房價不變；面積減少的；售房單位應(yīng)按實際售價退款。

　　　　十三、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分攤；其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。其他公用建筑面積的分攤，按本規(guī)定執(zhí)行。

　　　　任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計的使用功能。

　　　　十四、樓房按套計算建筑面積，參照本規(guī)定；單位按房改政策及價格出售的公有住房，不適用本規(guī)定。

　　　　十五、商品房銷售面積的測繪，按《北京市商品房（樓房）測繪技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。

　　　　十六、本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。原市房屋土地管理局《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》（京房地權(quán)字[1998]1285號）同時廢止。

（北京青年報）

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