入住前先要試驗(yàn)收

　　　對(duì)新建商品房的驗(yàn)收，通常要經(jīng)過以下兩個(gè)基本程序：試驗(yàn)收和正式驗(yàn)收。

　　　在正式收樓之前，購(gòu)房者有權(quán)向開發(fā)商索取查閱《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》以及到現(xiàn)場(chǎng)勘察驗(yàn)收，我們稱之為“試驗(yàn)收”，即正式收樓之前的驗(yàn)收。如開發(fā)商信譽(yù)好，購(gòu)房者也可以不進(jìn)行試驗(yàn)收而直接收樓入住。

　　　《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》是建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督檢查站（質(zhì)監(jiān)站）經(jīng)驗(yàn)收合格后頒發(fā)的。質(zhì)監(jiān)站是政府專門負(fù)責(zé)建設(shè)工程質(zhì)量把關(guān)的部門，比較內(nèi)行與權(quán)威，因而它頒發(fā)的質(zhì)量認(rèn)定書對(duì)樓宇的質(zhì)量鑒定是比較準(zhǔn)確的。按照國(guó)家規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量分兩個(gè)等級(jí)，即“優(yōu)良”和“合格”。不合格不發(fā)《質(zhì)量認(rèn)定書》。

　　　如果開發(fā)商竣工建成的樓宇沒有《質(zhì)量認(rèn)定書》，證明該樓宇是不合格的。按國(guó)家建設(shè)部規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量不合格和小區(qū)配套不完善的房屋不能交付使用，也不能通水、通電，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收不合格的房屋。如果購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商出示的《質(zhì)量認(rèn)定書》有疑問或該證書模糊不清的話，可以到頒發(fā)證書的單位——房屋所在地建設(shè)部門所屬的各級(jí)質(zhì)監(jiān)站查詢、核實(shí)。

　　　如果《質(zhì)量認(rèn)定書》表明所購(gòu)樓宇質(zhì)量合格，為保險(xiǎn)起見，購(gòu)房者仍需到現(xiàn)場(chǎng)作進(jìn)一步的勘察，主要是看房屋結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)備及各類管線等，尤其是面積的計(jì)算。驗(yàn)收完畢后，購(gòu)房者可將關(guān)于房屋質(zhì)量的初步檢查意見告之開發(fā)商，要求開發(fā)商盡快協(xié)調(diào)解決，以便正式辦理收樓入住手續(xù)。

　　何時(shí)正式收樓入住

　　　試驗(yàn)收之后，就要進(jìn)行正式驗(yàn)收。

　　　收樓入住在何時(shí)呢？

　　　如果是現(xiàn)樓，一般在簽約后一個(gè)月內(nèi)可辦理收樓入住手續(xù)；如果是期樓（樓花），收樓時(shí)間則由工程進(jìn)度等各方面因素來決定，一般為3-5年。具體的收樓時(shí)間，以發(fā)展商發(fā)出的《房屋交付使用通知書》上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。購(gòu)房者必須在通知單上注明的時(shí)間（一般為30天）內(nèi)到樓盤現(xiàn)場(chǎng)辦理收樓入住手續(xù)。按常規(guī)，發(fā)展商向購(gòu)房者移交房屋鑰匙的當(dāng)天，即視為實(shí)際交樓日；如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有辦理相關(guān)手續(xù)，則視為發(fā)展商已實(shí)際將該房屋交付購(gòu)房者使用，購(gòu)房者須自該日起承擔(dān)所購(gòu)房屋的一切風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。

　　　收樓入住的基本程序一般分為4步？

　?。?）發(fā)展商向購(gòu)房者寄發(fā)《房屋交付使用通知書》或發(fā)展商通知購(gòu)房者到約定地點(diǎn)領(lǐng)取該通知書；

　　?。?）購(gòu)房者在約定時(shí)間持《房屋交付使用通知書》到現(xiàn)場(chǎng)售樓部或物業(yè)管理處聯(lián)系收樓事宜；

　　?。?）有關(guān)工作人員帶領(lǐng)購(gòu)房者到所購(gòu)房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，并將檢測(cè)結(jié)果一一記錄在《樓房驗(yàn)收交接表》上；

　　　（4）若驗(yàn)收合格，購(gòu)房者須在《樓房驗(yàn)收交接表》上簽字認(rèn)可，并當(dāng)場(chǎng)填寫《住房登記表》，領(lǐng)取房屋鑰匙和《住戶手冊(cè)》等資料，同時(shí)須按管理處的統(tǒng)一規(guī)定，繳納有關(guān)費(fèi)用。若驗(yàn)收不合格，購(gòu)房者也應(yīng)將不足事項(xiàng)明確記錄在《樓房驗(yàn)收交接表》上，可暫不辦理收樓入住手續(xù)，再次收樓時(shí)間由雙方另行約定，但一般不應(yīng)超過30天。

　　　另外還有一個(gè)要注意的問題，購(gòu)房者在辦理收樓入住手續(xù)時(shí)一般需要繳納哪些費(fèi)用？

　　　要交兩筆費(fèi)用：當(dāng)月管理費(fèi)和其他費(fèi)用。其他費(fèi)用有小車、摩托車、單車保管費(fèi)；代繳水、電、煤氣費(fèi)的保證金（或叫周轉(zhuǎn)金）等等。

　　　為避免亂收費(fèi)，保證收費(fèi)的透明度與規(guī)范性，目前部分城市已建立起物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌制度，要求物業(yè)管理公司或物業(yè)管理處必須將收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)，經(jīng)審批后登記在標(biāo)價(jià)牌上，作為向業(yè)主收費(fèi)的依據(jù)。標(biāo)價(jià)牌上未列示的收費(fèi)項(xiàng)目，業(yè)主可拒付并向有關(guān)部門投訴。

　　收樓要驗(yàn)?zāi)男﹥?nèi)容

　　　■購(gòu)房面積

　　　從房屋交接的實(shí)踐來看，由于對(duì)商品房銷售面積的計(jì)算方法不甚了解，多數(shù)購(gòu)房者只注重對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量的驗(yàn)收，而忽視對(duì)房屋面積的核實(shí)。實(shí)際上，房屋面積的大小不僅影響到較終產(chǎn)權(quán)，而且涉及房?jī)r(jià)，對(duì)購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生直接影響。所以核查所購(gòu)房屋的銷售面積也是房屋驗(yàn)收工作中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)引起購(gòu)房者的高度重視。應(yīng)該依據(jù)建設(shè)部較新頒布實(shí)施的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，對(duì)購(gòu)房面積進(jìn)行計(jì)算。

　　　■主體結(jié)構(gòu)

　　　1、地基基礎(chǔ)的沉降不得引起地面變形、上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；2、鋼筋混凝土構(gòu)件不得產(chǎn)生明顯變形；3、磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫；4、木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害。

　　　■外墻

　　　1、外墻不得滲水，特別是下雨天要注意觀察，看有無明顯的水印和霉點(diǎn)；2、外墻不得有較的空鼓、開裂。

　　　四、屋面

　　　1、各類屋面均需排水暢通，無積水、不滲漏；2、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔；3、陽臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。

　　　■樓地面

　　　1、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層（如柚木地板）應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；2、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；3、木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。

　　　■裝修

　　　1、鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度；2、進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄；3、木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢；4、門窗玻璃應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固；5、抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；6、飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角；7、油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

　　　■電氣

　　　1、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)管連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地；2、應(yīng)按套（單元）安裝電表或預(yù)留表位，并有接地裝置；3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；4、各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠；5、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器、報(bào)警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠；6、對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)微弱或高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線；7、配置有空調(diào)機(jī)、洗衣機(jī)、電冰箱、電子熱水器、電子燃?xì)庠?、電子監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)的高端住宅，應(yīng)檢查所配電器設(shè)備能否正常運(yùn)行，各類管線是否安全可靠；8、配置有電話的住宅，應(yīng)檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費(fèi)用是否已經(jīng)清繳完畢。

　　　另外還要驗(yàn)水、衛(wèi)、消防、配套設(shè)施等設(shè)備。

（北京青年報(bào)）

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！