———編者

　　契稅，是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、與、交換；房屋的購賣；房屋的與；房屋的交換都需要繳納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。繳納契稅也是購房者應(yīng)盡的義務(wù)之一。

　　■契稅的計算方式

　　僅從公式上看，計算契稅稅額很簡單：應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù)×稅率。但對計稅依據(jù)、稅率的理解需要做適當(dāng)說明。計稅依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條規(guī)定，包括：1．國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)出售，房屋購賣為成交價格；2．土地使用權(quán)與、房屋與由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋購賣的市場價格核定；3．土地使用權(quán)交換、房屋交換為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。錢款成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的或者所交換土地使用權(quán)、房屋價格的差額明顯不合理且無正當(dāng)理由的由征收機關(guān)參照市場價格核定。

　　至于契稅的稅率，自建國以來已經(jīng)幾經(jīng)變遷。1950年頒布的《中華人民共和國契稅條例》中曾規(guī)定的契稅稅率是6％。該條例已于1997年10月1日廢止。目前執(zhí)行的是1997年頒布的新的《中華人民共和國契稅暫行條例》?？紤]到中國的房價水平與人均年收入之比為12∶1到10∶1甚至更高，這與發(fā)達國家和發(fā)達地區(qū)的5∶1到3∶1有很大差距。其原因是過高的房價和長期低工資政策形成巨大的價格剪刀差。在低收入家庭無力購房和中等收入家庭貸款購房的前提下，契稅征繳成交額再定為6％實在差強人意。所以，新頒布的《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，稅額自1997年10月1日起已調(diào)整為3％～5％。各省、自治區(qū)、直轄市可以根據(jù)本地的情況自行略有浮動。具體北京地區(qū)所征契稅稅率規(guī)定為：如房屋建筑面積在120平方米以下的按成交價的2％繳納；如房屋建筑面積在120平方米以上的按成交價的4％繳納。

　　■契稅的減免政策

　　購棵大白菜還得侃侃價呢，繳納契稅雖然是義務(wù)，但如有可能，還是應(yīng)爭取一下政策性的優(yōu)惠。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，符合下列情況之一的可以減征或免征：

　　1．國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的免征；2．城鎮(zhèn)職工按規(guī)定次購購公有住房的免征；3．因不可抗力失去住房而重新購購住房的酌情予以減半或免征；4．財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅項目。

　　為了配合國家住房制度改革，啟動房地產(chǎn)市場，經(jīng)國務(wù)院批準，財政部、國家稅務(wù)局于1999年7月29日頒布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字〖1999〗210號）對房地產(chǎn)市場有關(guān)稅費做出了新的規(guī)定：

　　1．個人購購自用普通住宅，暫減半征收契稅。

　　2．關(guān)于空置商品房稅收，為了加快住房資金周轉(zhuǎn)，降低金融資產(chǎn)風(fēng)險，對積壓空置的商品住房銷售時應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅，2002年底前予以免稅優(yōu)惠（限于1998年6月30日以前建成、尚未售出的商品房）。

　　3．根據(jù)《中華人民共和國契稅條例細則》，經(jīng)縣級以上人民政府批準，城鎮(zhèn)職工次購購公有住房且所購面積在國家規(guī)定的標準面積以內(nèi)的可以免征契稅。對于所購面積超出國家規(guī)定的標準面積以外的部分按規(guī)定繳納。

　　■契稅的繳納程序

　　契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間（注意：不是繳納稅款的時間）為您簽訂土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天或您取得其他土地房屋權(quán)屬性質(zhì)憑證的當(dāng)天。自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，您應(yīng)向土地房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

　　目前在實際執(zhí)行中，繳納契稅與立契過戶一般是在房屋所在地的房地產(chǎn)交易所同步辦理。在辦理立契過戶的過程中，需購房人攜帶購房合同、結(jié)算單、身份證、個人名章等，如由他人 ，還需出具委托書，委托書必須加蓋單位或街道的公章。購房人在外地的還需要出具公證書，在國外的需要加蓋我國在當(dāng)?shù)氐墓隆?p>

　　■文／郭強

（北京青年報）

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