較近，我們?nèi)匀豢梢越拥胶芏嘧x者的來(lái)信與來(lái)電，我們還是請(qǐng)律師朋友來(lái)為我們解答這些問(wèn)題：

１．購(gòu)房怎樣才能知道購(gòu)購(gòu)的商品房是合法的？到哪去查？

如果是預(yù)售商品房，則開(kāi)發(fā)商企業(yè)預(yù)銷售商品房必須具備以下“五證”才是合法的銷售主體，購(gòu)房人在付款入住后才能拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證，這“五證”是：（１）國(guó)有土地使用證；（２）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（３）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（４）建設(shè)工程開(kāi)工證；（５）商品房預(yù)售許可證。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)還提交“兩書(shū)”，即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。現(xiàn)房銷售須提交房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)銷售商品房時(shí)不出示，購(gòu)房者可以要求其出示，開(kāi)發(fā)企業(yè)有明示義務(wù)，作為消費(fèi)者有知情權(quán)，也可以向房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢。

但有一個(gè)很討厭的問(wèn)題是，不少還沒(méi)有拿到預(yù)售許可證的開(kāi)發(fā)商總是信誓旦旦地許下諾言，說(shuō)自己的許可證會(huì)在某年某月之前一定順利拿到，但到時(shí)卻又推三阻四，拿不出合法的證件。

這里，不明就里的購(gòu)房者有必要在掏錢之前向銀行咨詢一下。一個(gè)項(xiàng)目從置地、審批到開(kāi)工等一系列環(huán)節(jié)中，銀行始終扮演著重要的角色，尤其是在放貸的時(shí)候，對(duì)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商的審查還是比較嚴(yán)格的。如果項(xiàng)目有問(wèn)題，銀行這一關(guān)就過(guò)不去，所以奉勸廣大的購(gòu)房者，如果實(shí)在是心里沒(méi)底，就跑一趟銀行。

２．購(gòu)購(gòu)手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？

現(xiàn)實(shí)中缺乏銷售許可證表現(xiàn)得較為突出，購(gòu)房者不經(jīng)意或由于其他原因購(gòu)購(gòu)了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)?？赡茉斐傻牟涣己蠊校?p>（１）產(chǎn)權(quán)可能會(huì)有保證，但取得權(quán)屬證件的時(shí)間沒(méi)有保證。

（２）為取得產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者要額外支付費(fèi)用如補(bǔ)交土地出讓金、罰款等。

（３）房屋可以使用，但無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)。

（４）房屋被政府沒(méi)收或拆除。

諸位讀者房屋銷售中涉及諸多法律、法規(guī)、法律關(guān)系也比較復(fù)雜，商品房屬特殊商品投資大，我建議你們購(gòu)購(gòu)信譽(yù)好、規(guī)模大的企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房，或購(gòu)房前，向律師或?qū)I(yè)人員進(jìn)行咨詢，或委托律師辦理有關(guān)手續(xù)。只有這樣，才能保證在購(gòu)房中自己的權(quán)益少受或不受損害。

３．購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房須辦哪些手續(xù)？

現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)適用住房的來(lái)源主要有三種：一是由政府提供專項(xiàng)用的，通過(guò)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房；二是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬作為商品房開(kāi)發(fā)的部分普通住宅項(xiàng)目調(diào)整為經(jīng)濟(jì)適用住房；三是單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的、出售給本單位職工的經(jīng)濟(jì)適用住房。

根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政辦發(fā)１９９９４號(hào)文件，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)?shù)绞袊?guó)土資源和房改管理局辦理“北京經(jīng)濟(jì)適用住房銷售許可證”，開(kāi)發(fā)商銷售經(jīng)濟(jì)適用住房，實(shí)行政策，開(kāi)發(fā)商只能在較高限價(jià)以內(nèi)調(diào)整不同樓層和朝向房屋的價(jià)格。具體的程序是：

一、在市政府做出本市居民家庭中低收入標(biāo)準(zhǔn)及認(rèn)定辦法之前，居民購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，憑本市城鎮(zhèn)居民常住戶口卡、居民身份證直接到開(kāi)發(fā)建設(shè)單位辦理購(gòu)房手續(xù)。

二、需要貸款的，由購(gòu)房人憑登記后的經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售（購(gòu)賣）合同，到建設(shè)項(xiàng)目所在地的房屋土地管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)，房屋土地管理部門(mén)應(yīng)在登記后的１５個(gè)工作日內(nèi)辦理完抵押登記手續(xù)。

三、購(gòu)賣雙方在房屋交付使用后的３０個(gè)工作日之內(nèi)，到建設(shè)項(xiàng)目所在地的房屋土地管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，辦理房地權(quán)屬證件，其中購(gòu)購(gòu)本單位利用自用土地建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，由該單位統(tǒng)一到房屋土地管理部門(mén)辦理上述手續(xù)。

北京市新元律師事務(wù)所

白麗萍

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