案情簡介

２０００年１０月，于某租用了王某的一處門面房，租期三年。一年后，于某想解除租約，王某不同意。正好于某的朋友謝某看好了這處門面房，表示愿意代替于某繼續(xù)租用。在取得王某的書面同意后，于某和謝某簽訂了一份房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并將房屋交給了謝某使用。后來，謝某對該房屋進(jìn)行了必要的修繕，根據(jù)原租賃合同，修繕費(fèi)用應(yīng)由出租方承擔(dān)，但此時王某已出國，于是謝某找到于某，要求于某支付修繕費(fèi)用。謝某的理由是：他是從于某的手中轉(zhuǎn)租到的王某的房子，于某是轉(zhuǎn)租人，根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第三十條規(guī)定，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的義務(wù)，所以于某應(yīng)該支付修繕費(fèi)。于某則否認(rèn)說，他已退出了該租賃關(guān)系，不應(yīng)該承擔(dān)任何義務(wù)。２００２年９月，謝某提起民事訴訟，將于某和王某列為共同被告。法院經(jīng)審理，認(rèn)為于某作為轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)出租人的義務(wù)，先行支付修繕費(fèi)，再向原出租人追償。由于王某滯留國外，經(jīng)傳喚拒不到庭，法院做出缺席判決，判決王某向謝某支付修繕費(fèi)，于某承擔(dān)謝某的利息損失。案例分析

筆者認(rèn)為，于某不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任，法院混淆了轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念。

轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓同屬房屋租賃的層次，都是基于原租賃合同對租賃權(quán)的處分，但兩者之間也有很大差別。它們之間的關(guān)系可用下圖表示：

房屋轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓兩者的不同之處表現(xiàn)在以下幾個方面：

１、兩者的標(biāo)的不同

前者的標(biāo)的是租賃物，后者的標(biāo)的是租賃權(quán)。

房屋轉(zhuǎn)租，按《城市房屋租賃管理辦法》十六條的規(guī)定，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。十七條解釋說，承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。從這個規(guī)定可以看出，房屋轉(zhuǎn)租針對的是“承租房屋”

的部分或全部。房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓頭先是一種“權(quán)利”的轉(zhuǎn)讓，針對的是房屋的“租賃權(quán)”。

２、兩者的取得方法不同

前者為設(shè)定的取得，后者為轉(zhuǎn)移的取得。

房屋轉(zhuǎn)租是轉(zhuǎn)租人在租賃物上再度設(shè)定了一個新的租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租人與次承租人之間成立新的租賃契約。房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是將原房屋租賃權(quán)讓與給受讓人，并沒有設(shè)立一個新的租賃權(quán)，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間成立的是一個轉(zhuǎn)讓契約而非租賃契約。

３、兩者實(shí)現(xiàn)的手段不一樣

前者一般通過分期支付租金來實(shí)現(xiàn)，后者一般是一次性給付。在轉(zhuǎn)租時，主租賃合同與轉(zhuǎn)租賃合同的租賃條件會有不同，轉(zhuǎn)租可以是租賃標(biāo)的的全部或一部分，在租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時，受讓人取得了與原承租人一樣的權(quán)利。

４、兩者產(chǎn)生的法律后果不同

前者房屋的租賃權(quán)仍屬于原來的承租人（轉(zhuǎn)租人），后者房屋的租賃權(quán)屬于受讓人。

房屋轉(zhuǎn)租是轉(zhuǎn)租人對租賃物再度設(shè)定了新的租賃權(quán)，原租賃合同的權(quán)利義務(wù)并沒有解除，次承租人的新租賃權(quán)，以轉(zhuǎn)租人的租賃權(quán)存在為前提而成立。房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是原承租人把租賃權(quán)完全讓與給新的承租人，新承租人的租賃權(quán)，以原承租人的租賃權(quán)的消滅為前提而成立。

由于房屋轉(zhuǎn)租并沒有消滅原租賃合同，所以遵照《城市房屋租賃管理辦法》第三十條的規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)。而對于房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，原承租人承擔(dān)的原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)則隨著其租賃權(quán)的消滅而消滅。

根據(jù)以上分析可以看出，在本案中，于某與謝某間的合同行為屬于房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓而非轉(zhuǎn)租，在房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效后，于某與王某間的房屋租賃權(quán)利義務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)由謝某承擔(dān)，于某退出了該房屋租賃關(guān)系，也就不再承擔(dān)與原租賃合同規(guī)定的任何義務(wù)。

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