簽認購書時常會引發(fā)一系列糾紛，具體表現(xiàn)在購房者要收回定金，而發(fā)展商卻不一定會退還。因此，為避免過多的麻煩，購房者在簽正式合同前，一定要慎重簽署認購書，以免被套牢！

　　引發(fā)糾紛的四種主要原因

　　●由于廣州市目前沒有一個統(tǒng)一標準的認購書的示范文本，發(fā)展商在制訂認購書時往往會加進一些對消費者不利的約定。消費者如果購房就要接受認購書中的約定，并繳納一定額度的定金。如果日后想退房，定金能否退還就成了一個大問題。

　　●認購書的條款比較簡單，缺少房屋購賣合同的實際條例，如交房日期、暫測面積與實測面積差異的解決方式、延期交房的違約責任的認定及解決方式、房屋結構平面圖、建筑與裝修標準等，從而容易引起糾紛。

　　●消費者簽了認購書，交了定金后，發(fā)現(xiàn)房子本身的一些問題，或者發(fā)展商由于房子行業(yè)看好而自動提升房價等，消費者想拿回定金，但由于有認購書的約定，一般都很難拿到。

　　●廣州房地產(chǎn)市場有個不成文的規(guī)矩，購房者一般是在簽了認購書，交了定金后，才能看到商品房預售合同，合同雖說是由雙方協(xié)商，而發(fā)展商在制訂合同時，大體上是按照廣州市統(tǒng)一的標準來進行，但發(fā)展商往往會改變一些條款或者增加附件來減輕自己的責任，消費者不滿意可以不簽，但這時定金已經(jīng)交納了，購房者根本就沒有選擇的余地。認購書就成了發(fā)展商套住購房者的一個手段。

　　認購書對購賣雙方都具法律效力

　　簽訂認購書是商品房銷售過程中購賣雙方進行的個實質性環(huán)節(jié)。這份認購書是建立在購賣雙方意愿的基礎之上，雖然沒有詳盡的條款，但對購賣雙方都具有一定的約束力。所以購房者應該謹慎對待，尤其要對房屋的位置、面積、單價、總價等必須有明確的約定。

　　認購書是由雙方協(xié)商決定的。這意味著購房者如未能在認購書約定的期限內繳納樓款及簽署正式預（出）售合同，發(fā)展商有權沒收定金。但若發(fā)展商在房產(chǎn)廣告或售樓書中有具體的承諾，而在簽署正式預（出）售合同時又不愿將該承諾寫進該合同中，那么購房者有權拒簽合同并索回定金。

　　認購金不同于定金

　　陳小姐與開發(fā)商簽訂了一份認購意向書，同時交納了１萬元認購金，但接下來在與開發(fā)商簽訂正式的購房合同時，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商所填寫的條款自己不能接受，而自己所寫的補充條款開發(fā)商又不肯讓步，陳小姐一氣之下說“我不購了”。誰知售樓小姐說不購可以，但認購金已被視為“定金”，若解除認購書，１萬元就收不回了。

　　陳小姐簽訂的認購意向書對她不利。認購書中已明確了“認購金”為定金，如陳小姐違約按定金罰則處理就麻煩多了。本來，正確的解決辦法應是：雙方在簽訂購房合同時，如就合同條款達不成一致意見的，購方可解除本認購書，賣方應返回全部定金。其次，在交納定金、簽訂正式合同的補充條款時，要與開發(fā)商約定：如果因雙方對轉讓合同的條款存在分歧，廣告、售樓書、樣板房與實際狀況不相符時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應全額返還購房者支付的定金。

　　對此，專業(yè)人士特別提醒購房者：要不使定金打水漂，還不如先在簽訂認購合同時，看仔細認購書中，認購金有無定金性質的約定。由于商品房的預訂過程目前還缺乏有力的法律依據(jù)來進行約束，所以在購房過程中，消費者對每份合同的字里行間都要看個明白。

　　特別提醒：什么情況下定金可退？

　　購房先簽訂認購書并先交納定金是現(xiàn)在售樓過程中的習慣性做法。認購書約定購房者在限定時間內簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。于是，大量定金是否應該退還的糾紛就從簽訂認購書開始了。

　　關于認購書問題，根據(jù)我國目前的法律規(guī)定，并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式預售（銷售）合同前，必須簽訂認購書。換句話說，簽訂認購書并不是正式簽約的法定的必要前提。認購書的法律意義就在于，它畢竟是雙方當事人意思表示一致的書面約定，一旦簽訂，便具有當然的法律約束力，簽訂人就要為其負責，受其約束。如果認購書對房號、面積、價格、雙方權利義務都作了明確的約定，那么可以認為，認購書就是一份購賣合同，雙方簽訂的正式合同，不過是把認購書約定的內容具體化；如果認購書未明確主要條款，則認購書不具備合同的性質，可以看作是雙方的意向書，沒有合同約束力。

　　認購書中的定金，在不同的情況下具有不同性質。因此對定金的處理應視合同的具體情況，根據(jù)定金的性質和作用，分別按照抵作價款或收回、合同無效返還定金、一方違約而“不予返還”或者“雙倍返還”來分別處理。通常會有以下幾種情況：

　　●如果購方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約或者賣方在認購書規(guī)定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，購方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應雙倍返還定金。

　　●如果雙方在規(guī)定的期限內，正式簽訂合同，則定金在購方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

　　●如果雙方都不存在上述項的違約行為，僅對預售（銷售）契約及補充協(xié)。

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