實用率如何測定

　　據(jù)了解，一般所講的“實用率”是指套內(nèi)建筑面積（含套內(nèi)墻體面積及陽臺建筑面積）與商品房銷售面積（即發(fā)展商標(biāo)明的建筑面積，含公攤面積）之比，影響實用率的重要因素是設(shè)備用房、管理用房及公共區(qū)域公攤面積。由于設(shè)備用房、管理用房尤其是樓層過道走廊以及頭層入口或大堂等公共區(qū)域公攤面積一般購房者難以測定，而套內(nèi)建筑面積由于涉及陽臺面積和套內(nèi)墻體面積，購房者也難以自測，因此發(fā)展商承諾的“實用率”，一般購房者很難驗證。

　　不過，有一個指標(biāo)是一般購房者能測定的，那就是使用率。使用率是指套內(nèi)使用面積（也叫地毯面積，不含套內(nèi)墻體面積及陽臺建筑面積）與商品房銷售面積之比。套內(nèi)使用面積一般購房者都能較為容易自行測量。需要提醒的是，由于套內(nèi)使用面積不含套內(nèi)墻體面積及陽臺建筑面積，一般來說，使用率僅為實用率的九成左右。

　　不同物業(yè)實用率不同

　　不少購房者表示，以前單位所分“房改房”實用率普遍較高，大都在９０％以上，但如今的商品房實用率大都不足九成甚至不足八成，故而認(rèn)定發(fā)展商在玩“貓膩”，這其實是冤枉了諸多發(fā)展商。

　　事實上，不同的物業(yè)類型實用率相差是很大的，例如別墅物業(yè)，由于不用分?jǐn)側(cè)魏蜗嚓P(guān)公攤面積，故而其實用率高達(dá)１００％；多層住宅實用率則多在８５％－９０％之間，高層由于增加了電梯間等，一般多在８０％－８５％之間，而公寓、商住樓實用率還會更低。一般來說，多層住宅實用率低于８５％、高層小高層實用率低于８０％，都不“實惠”，可能是樓房設(shè)計不夠合理，或者是公攤面積分?jǐn)傔^大。但倘若多層高于９０％，高層小高層高于８５％，也不一定是好事。

　　理性看待實用率高低

　　實用率高就一定好？不一定！這要看個人的要求與品味。

　　例如２部電梯比起１部電梯的配設(shè)，顯然更便于出行，縮短等候時間，尤其是早晨上班高峰時間更能體現(xiàn)其優(yōu)越性；較寬的樓梯走廊過道，在方便居住者出行的同時，對通風(fēng)、消防、視覺也更為有利。此外更提高了居住檔次。但很顯然，以上做法在提高樓盤檔次，進(jìn)而提高居住舒適度的同時，也都加大了公攤面積，降低了實用率，而寬敞的頭層大堂同樣納入公攤面積，可以說，氣派與舒適是需要業(yè)主付出真金白銀來換取的。

　　倘若購房者屬于那種希望每花一分錢都能體現(xiàn)在戶內(nèi)實際使用空間上，那較好挑選單層戶數(shù)少、頭層入口大堂面積小（自然也略顯局促）的樓房。不過，明智的購房者不應(yīng)只考慮室內(nèi)面積而不顧外部環(huán)境，那只能是降低居住質(zhì)量。因此，購房者應(yīng)保持平常心態(tài)，明確自己需要什么檔次的樓盤與什么品味的房屋。

　　例如富力御龍庭，其實用率不算很高（自然也不算低），但其樓梯走廊過道寬敞，大堂豪華氣派，那種檔次與品味決非一般樓房所能媲美，相對其地處淘金區(qū)域、優(yōu)美的園林環(huán)境與完善配套而言，目前每平方米五千多六千元之價可以說性價比極為優(yōu)越。

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