個別項(xiàng)目每平方米下調(diào)3000元

　　通常來說，商品房未售出的尾房，其優(yōu)惠的價(jià)格是吸引購房者關(guān)注的主要原因之一。據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司企劃部公關(guān)推廣主管殷麗娟介紹，尾房價(jià)格較低的原因有很多，所剩套數(shù)、房屋年限、產(chǎn)權(quán)歸屬、社區(qū)配套、周邊地理位置等都會影響其價(jià)格，其中較主要的還是開發(fā)商讓利，隨著項(xiàng)目進(jìn)入尾房銷售期，開發(fā)商為了迅速回籠資金，多半會以優(yōu)惠的價(jià)格來吸引購購者。

　　殷麗娟表示，在樓盤熱銷期間，房屋的市場價(jià)格往往會遠(yuǎn)高于本身的價(jià)值，進(jìn)入尾房銷售期之后，其市場價(jià)格更接近價(jià)值，價(jià)格通常都會下調(diào)，以工體附近的聯(lián)寶為例，其熱銷期的價(jià)格約在每平方米11000元左右，而目前所售尾房的價(jià)格僅為每平方米8000元，價(jià)位浮動較大的還有現(xiàn)代城、寶潤苑等等。

　　北京大部分在售樓盤都是期房，不僅價(jià)格高高在上，小區(qū)的整體狀況更是看不見摸不著，只能從售樓人員的口中得知。相比之下，尾房似乎來得更為實(shí)在一些。進(jìn)入尾房銷售期后，項(xiàng)目的小區(qū)配套往往已具雛形，購房者不僅可以獲得價(jià)格優(yōu)惠，還可以進(jìn)一步了解小區(qū)的人員構(gòu)成、周邊環(huán)境、區(qū)域價(jià)值等等，購個心里踏實(shí)。

　　尾房目前主要集中在崇文和朝陽

　　記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，目前北京的尾房大多集中在崇文區(qū)和朝陽區(qū)，其中位于崇文區(qū)的尾房主要集中在東花市北里中區(qū)、西區(qū)，而位于朝陽區(qū)的尾房則主要集中在工體幸福一村西里、亞運(yùn)村、朝陽北路附近。但樓盤多半為上世紀(jì)90年代后期建筑，樓盤偏舊。

　　與以上兩個區(qū)域不同，海淀區(qū)和豐臺區(qū)的尾房年限較短，主要集中在世界公園北面、北甲地路、海淀區(qū)半壁街南路、西三環(huán)玉淵潭、薊門橋西北側(cè)等地區(qū)。由于區(qū)位不同，上述區(qū)域的尾房價(jià)格也存在很大差別，其中朝陽區(qū)的價(jià)位在8000元/平方米左右，海淀區(qū)的價(jià)位在5000元-7000元/平方米左右，豐臺區(qū)的較為便宜，約在4000元/平方米。

　　大戶型越來越受購房者青睞

　　天虹地產(chǎn)有限公司銷售部經(jīng)理葛懷恩表示，尾房市場很有潛力，到目前為止天虹地產(chǎn)有限公司已經(jīng)銷售出5萬多平方米的尾房，客戶登記上萬人次。而從目前的購購趨勢來看，由于購購者更為看中的是房子的保值性，而大戶型在尾房銷售期的價(jià)位通常又比熱銷期低得多，所以人們更傾向于購購大戶型，甚至一次購購幾套用于投資保值。

　　鏈家經(jīng)紀(jì)公司的市場總監(jiān)宮萍則認(rèn)為，應(yīng)該更為理性地看待房地產(chǎn)尾房市場，她認(rèn)為，尾房的出現(xiàn)有其不同的原因，一部分是房屋本身的原因，但不能排除開發(fā)商營銷炒作的結(jié)果，購房者在選擇的時候還是應(yīng)該謹(jǐn)慎行事。

　　提防尾房產(chǎn)權(quán)陷阱

　　除此之外，尾房的產(chǎn)權(quán)問題也需關(guān)注，據(jù)北京隆安律師事務(wù)所律師陳旭介紹，空置房主要是指尾房，但還包括用于抵債的債權(quán)房及被法院罰沒、羈押的部分房屋。所以，如果經(jīng)紀(jì)公司向你推薦的是空置房，而沒有明確指出是在售項(xiàng)目的尾房時，購房者一定要去了解該房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。

　　陳旭律師介紹，要了解尾房的產(chǎn)權(quán)狀況，頭先應(yīng)確定銷售方是否有產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證。其次，要了解在空置時期，開發(fā)商是否對房產(chǎn)有過抵押，如果有抵押，抵押到什么時候，怎樣解除；如果是法律拍賣房，產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等等。在確保產(chǎn)權(quán)過戶沒有問題后，購房者還要注意房屋被空置的原因，可以參照建房圖紙，檢查房屋的朝向、樓層是否適宜、位置離電梯、煙道是否較近等等。

　　■購房建議

　　購購尾房需先了解產(chǎn)權(quán)狀況天虹地產(chǎn)有限公司銷售部經(jīng)理葛懷恩提醒購房者，購購尾房應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

　　1了解房屋的權(quán)屬問題。一些尾房已經(jīng)被長時間擱置，因此購房者在購購之前要了解該房屋的產(chǎn)權(quán)是否有變更，有了哪些變更。

　　2實(shí)地了解房屋基本狀況。咨詢一些已經(jīng)入住的業(yè)主，了解小區(qū)的實(shí)際狀況，包括小區(qū)的人員構(gòu)成是否符合自身特點(diǎn)、配套是否齊全、戶型采光是否合理、房子質(zhì)量能否保證等。

　　3找相關(guān)物業(yè)咨詢小區(qū)情況。通過物業(yè)了解小區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀以及有關(guān)資費(fèi)、管理等社區(qū)信息。

　　4分析房子所在區(qū)域的整體價(jià)值。購房者可以問所在樓盤周邊正在拆遷或者修建地段的土地地價(jià)是多少，這是預(yù)測該區(qū)域土地價(jià)值動向的較為直接的辦法。

　　5選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。大型經(jīng)紀(jì)公司一般都會集中代理不同樓盤的尾房銷售，不僅戶型、價(jià)位比較齊全，優(yōu)惠的折扣也會打得更低，而且還能保證房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　■看房貼士克服“厭舊”心理是關(guān)鍵

　　選擇尾房時，應(yīng)該按照區(qū)域價(jià)值、小區(qū)管理、戶型朝向的順序來考慮

　　購購尾房與購購新房是兩個完全不同的心理狀態(tài)，購新房時，開發(fā)商會將整個樓盤較好的狀態(tài)呈現(xiàn)給售房者，從售樓小姐到售樓處，無不給購房者心曠神怡的感覺，而看尾房時則通常會看到項(xiàng)目的真實(shí)狀況，甚至看到項(xiàng)目的缺陷所在，這往往會給購房者帶來一定的心理障礙。葛懷恩表示，市民購購尾房頭先要克服“厭舊”心理。

　　葛懷恩提醒廣大購房者，區(qū)域價(jià)值是房子保值的關(guān)鍵，因此在選擇尾房的時候，購購者要更為客觀理性，應(yīng)該按照區(qū)域價(jià)值、小區(qū)管理、戶型朝向的順序來考慮。

　　購購相對緊俏的尾房時，一定要理性分析、果斷出手，獲得更大的實(shí)惠。

　　本版采寫/本報(bào)記者關(guān)爽

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