近期，多宗市民投訴稱自己置業(yè)購房陷入了交易糾紛中，勞心費神、非常苦悶。由此，記者采訪多位深圳地產知名律師發(fā)現，在“限價房”的帶動下，近期深圳樓市交投趨于活躍，而購賣糾紛也隨之增多，更呈現出一些新情況：

　　頭先，信貸等政策轉變帶來的糾紛依然在發(fā)酵，但總量已經不如“限購限貸”剛出來時那樣集中爆發(fā)。廣東信榮律師事務所主任律師張茂榮表示，近期的二手房按評估價征稅由于有一個月的政策緩沖期，很多矛盾糾紛大可以在“7.11”大限到來前化解掉。但是，轉型期的政策如限購限貸仍然有許多問題需要解決。

　　其次，二手樓業(yè)主毀約導致糾紛的個案明顯增多。從世華地產法律部、美聯物業(yè)法律部反饋的情況看，因為二手樓房價與一手樓房價倒掛的現象遲遲不能改變，部分增強了二手樓業(yè)主的惜售心理，一方面他們擔憂售房容易而再購房就難了，另一方面他們仍然看好未來的樓市價格。由此，近期二手樓業(yè)主反悔的情況非常多。

　　再次，涉及外地置業(yè)的糾紛案例明顯增多。廣東圣方律師事務所執(zhí)業(yè)律師顏宇丹介紹說，由于深圳限購限貸，不少深圳置業(yè)者增強了到珠三角甚至外省置業(yè)的意愿，卻不了解當地的樓市政策，因而陷入糾紛當中。

　　對于近期的樓市糾紛，記者采訪的多數律師認為，如果是政策因素導致的矛盾，協商和解的可能性很大。即將入市置業(yè)的消費者應該從中吸取教訓，注意政策變化可能帶來的交易風險，盡量提前在交易合同文本協議中有所規(guī)避。畢竟，購房置業(yè)是大額商品交易，多留個心眼兒，可以省去不必要的麻煩。

　　典型案例

　　1 　　被徹底限購，虧掉定金30萬元

　　去年8月份，置業(yè)者陳先生通過中介公司看中了龍華圣莫麗斯小區(qū)的一套高層二手房。當時，購賣雙方均認可的交易價格接近420萬元。正式合同簽訂后，陳先生發(fā)現，銀行已經開始收縮房地產信貸了，而自己的按揭貸款總量比較大，銀行辦理起來更是非常緩慢。

　　隨后，去年9月30日，限購限貸政策開始實施，外地戶籍的陳先生被限購了。陳先生因此有終止交易的念頭，但中介機構表示，可以通過補辦社保、偽造稅單等形式“曲線購房”。因此，購賣雙方均同意繼續(xù)執(zhí)行合同。今年2月份，一切手續(xù)都已辦妥，甚至銀行也同意辦理按揭貸款了，但陳先生卻發(fā)現銀行提供的按揭利率從較初有優(yōu)惠的0.85折變成了現在的基準利率1.5倍！僅此一項，就可能增加購房成本150萬元。由此，陳先生想放棄了，但業(yè)主不同意。雙方一拖再拖，直至3月20日社保局全面禁止補辦社保購房，陳先生被徹底限購了。

　　一方想退，一方堅持。較終，交易雙方公堂相見。日前，法院判決，合同解除，陳先生30萬定金不予退還。雙方其它訴求一概不準。（案例提供：世華地產）

　　● 律師評點

　　陳先生的案子是典型的政策變化導致的交易糾紛。在這樣的案子中，法院判決一般會考慮以下三種情況：，政策變更的時間內，交易雙方可以自由解除合同。，雙方知悉政策變更后，仍然堅持交易，一切責任要雙方承擔。第三，雙方知悉政策變更后，另有合約約定的，以新合約約定為準。本案中，購賣雙方均知道補辦社保的方式有違國家法律，卻依然心存僥幸，所以一旦交易受阻，雙方均承擔相應的法律責任。（劉子儒 廣東中正律師事務所律師）

　　典型案例

　　2 　　房價上漲 業(yè)主找漏洞毀約

　　今年年初，置業(yè)者張先生看中了寶安西鄉(xiāng)某品牌社區(qū)的一套二手房，并迅速簽訂了二手房購賣合同。隨后的兩個月時間里，一切手續(xù)都進行得非常順利，該套房子也增值了30多萬元。此時，原業(yè)主覺得當初的定價太低，有點后悔了。但因為憂心違約在先而沒有終止交易。

　　由于銀行貸款的糾結，時間很快到了6月中旬。這時候中介告訴購賣雙方，由于交易手續(xù)很可能趕不上政策的末班車，本次房屋購賣將可能會增加5萬元左右的個人所得稅。由于此前雙方并沒有就此意外增加的費用有特別約定，因此張先生希望業(yè)主能承當多一點。而正好苦于沒有借口的業(yè)主則順勢表示，增加的稅費自己不能出，否則交易終止。

　　張先生考慮到5萬元的稅費，再加上可能需要5萬元左右的律師訴訟費，總體增加的費用仍然比房子增值的數額要小，因而表示自己愿意承擔額外的稅費。誰想到，張先生籌集了款項準備去做資金監(jiān)管的時候，原業(yè)主的電話再也打不通了，交易由此無法進行下去。張先生一紙訴訟將原業(yè)主告上了法庭，現在該案件正在寶安法院審理當中。（案例提供：中原地產）

　　● 律師評點

　　在房子增值的情況下，往往是賣方違約較多。由于目前樓市新政策比較多，而銀行放貸節(jié)奏又難以把握，因此購賣雙方在合同約定時，對于合約時間限定不能太緊，同時也也要注意“合約履行”與“履行到位”之間的差別，畢竟現在很多情況并不是購賣雙方可以憑自身力量就保證順利的。

　　另外，在簽署合同及相關法律文件時，還要明確稅費分攤方式，如營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等。在未出該項政策時，很多合同在約定稅費時，都未涉及個人所得稅。杜絕“全包價”、“實收價”等類似一攬子約定價款的合同條款?！叭鼉r”、“實收價”經常是引發(fā)糾紛的根源，在計稅價格尚不確定或千變萬化之際，更應杜絕類似合同條款。在合同中約定“解約條款”，比如：“如本次交易中所產生的個人所得稅、營業(yè)稅、契稅總額超過一定數額，則前述稅費承擔方有權解除本合同，并不承擔任何違約責任，已支付之定金應退還給購方?！保佊畹?廣東圣方律師事務所執(zhí)業(yè)律師）

　　典型案例

　　3 　　交易未果 房產增值難索賠

　　今年3月，一次二手樓交易的購賣雙方就某一房產簽署了一份《房屋轉讓合同書》，該房產總售價200萬元，定金20萬元，合同還對頭期款金額、支付方式等作出了約定。另外，合同還約定，任何一方違約致合同目的不能實現，守約方有權要求沒收定金或雙倍返還定金。合同簽訂后，購方按約支付了定金、頭期款，并辦理了按揭貸款手續(xù)。但此時，該房產的市場價值已升至250萬，賣方聲稱不賣了。雙方幾經協商，未果。

　　為此，購方只能訴諸法院，要求：1、雙倍返還定金40萬元；2、賠償房產差價損失50萬元（以評估確定的差價為準）。經開庭，法院認定：賣方無故拒絕履行合同，構成了根本違約，應當承擔相應的違約責任。但法院不予支持50萬元的差價賠償。較終判決：賣方向購方雙倍返還定金40萬元；駁回購方的其他訴訟請求。（案例提供：美聯物業(yè)）

　　● 律師評點

　　房價日益上漲，賣方為追求利益違約，導致購方購房不成，亦錯失購房機會，只能望洋興嘆，或只能以更高的代價去購購。從情理上來看，應該對賣方進行嚴懲，賠償差價亦屬合理。但從法理上看，問題就并不這么簡單：

　　頭先，要求賠償的損失必須是可預見的，即必須是當事人訂立合同時能夠合理預見的可得利益，可得利益必須具有可預見性。其次，房屋是否保值、增值或貶值是交易的正常風險，房屋價格的波動是市場行情的反應，合同簽訂后價格的升降非普通人在簽訂合同時所能預見，因此，因房產升值所導致的差價，不是可預見的利益?；诖?，法院通常都不支持房產的差價賠償。

　　那么如何增加賣方的違約成本，以防止賣方違約？方法有兩個：一，提高定金的比例：不超過房價20%的定金，都能遵從定金罰則。在本案中，如能事先約定房價20%的定金，即40萬，則賣方的違約成本大大增加。二，約定較高的違約金：如約定房價20%的違約金，同樣能給予賣方較大的約束力，促使其積極履約。（美聯物業(yè)法務部）

　　典型案例

　　4 　　改名備案 業(yè)主拒絕交易

　　去年8月份，一位60多歲的青島老太太在深圳簽訂了一套二手房購賣合同，由于她本人此前已經在深圳持有了一套房產，因為“9.30”政策出臺后，老太太的房產交易面臨擱淺的風險。但此時，老太太并沒有把實情告訴原業(yè)主。

　　直到有，中介通知原業(yè)主去配合辦理頭期款資金監(jiān)管的時候，原業(yè)主才發(fā)現，合約的簽字人已經變成了老太太之外的另一個陌生人。不明就里的原業(yè)主趕緊終止程序，同時倒查一路辦下來的手續(xù)。原來，除了較早于老太太簽訂的初步協議外，其它一切文件均成了另外一個陌生人。更蹊蹺的是，還有人憑空偽造了原業(yè)主的簽名，捏造了一份《同意主體變更的確認書》。大驚之下，原業(yè)主果斷終止了交易。（案例提供：港置地產）

　　● 律師評點

　　在限購限貸的大環(huán)境下，很多消費者另辟蹊徑、曲線置業(yè)，尋找有“房票”的人來改名完成交易時較常見的形式。然而，交易過程中改名，一定必須經得交易雙方的確認才行，否則二手樓原業(yè)主隨時都可以合理合法的拒絕交易。而對于尋找“房票”的購方來說，將房產置于別人的名下，其法律風險也非常明顯，退一萬步說，即使該“房票”擁有者不生歹念、非分之想，新業(yè)主將來的房產過戶、交易也極其麻煩。

　　如果實在擔憂銀行貸款等因素拖累交易而可能要產生改名交易，合同交易雙方較好能夠事先簽訂一份空白的《主體變更確認書》，以作預備。（涂成洲 北京市大成（深圳）律師事務所合伙人、律師）

　　典型案例

　　5 　　口舌忽悠 5萬定金打水漂

　　今年春交會期間，城市白領吳先生在展會現場拿了很多東莞惠州樓盤的宣傳資料，一方面覺得那邊的房價比深圳便宜，一方面深圳這邊自己已經被限購了，所以有心去大珠三角周邊樓市看看。

　　6月初，吳先生東莞長安一樓盤的銷售代表說，近期有優(yōu)惠而且有免費看樓團。吳先生因此和朋友兩人報名前往看樓。在樓盤現場，銷售員告訴吳先生，長安樓市沒有限購，只是貸款有些麻煩，“可以不在長安的銀行貸款，也可以通過補交社保的形式成為當地人，再貸款?！笨傊?，困難是有的，但辦法更多。

　　在一番忽悠下，吳先生和朋友兩人各交了5萬元定金，認購了兩套房。隨后，在辦理銀行按揭時，吳先生遭遇了難題。此時銷售員不認自己曾經的許諾了。在咨詢了律師的意見后，吳先生無奈放

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