前幾天因業(yè)務(wù)有幸到了國內(nèi)開發(fā)公司“合景泰富”海南公司，與他們營銷專業(yè)聊起樓市狀況，對國家再一次加息，在銀根收緊的情況下，開發(fā)商是否會有“開閘泄洪”的可能，我們討論了如下幾個話題。

　　一、開發(fā)商是否“開閘泄洪”，價格市場成為政策調(diào)控目標(biāo)之一

　原因1，房地產(chǎn)市場還處在低迷狀況，從2010年5月到如今，房地產(chǎn)迎來不斷新的政策調(diào)控和限制，價格已成為政策調(diào)控的方向標(biāo)，過去幾年價格上漲過快，直接影響著國民經(jīng)濟平衡發(fā)展。國內(nèi)很多媒體都預(yù)測著房地產(chǎn)價格什么時候能夠抄底，本人認為，房地產(chǎn)政策調(diào)控主要是價格，而且價格回歸理性成為政策調(diào)控主要目標(biāo)，目前，房價還處在高位，難以回歸到所謂的“理性”，加上國內(nèi)經(jīng)濟“通貨膨脹”是直接影響房地產(chǎn)發(fā)展。

　　原因2，經(jīng)濟“通貨膨脹”，致使國家一次次加息，提高了個人存款利息，大多消費者看重銀行利益點，對外物業(yè)投資暫時處在觀望和等待中。大部分銀行對企業(yè)投資停止了貸款，或半停止?fàn)顩r，開發(fā)商銀根加緊，項目產(chǎn)品銷售出現(xiàn)低迷，房款難以回籠，給項目周轉(zhuǎn)帶來困境。

　　原因3，政策調(diào)控后，房地產(chǎn)市場變成疲軟，購方市場大幅度減少，沒有購方市場，產(chǎn)品越積越多，區(qū)域中就出現(xiàn)不同程度的變相銷售，各項目都打出了房地產(chǎn)優(yōu)惠價格戰(zhàn)，銷售戰(zhàn)。

　　二、房地產(chǎn)市場還處在上漲過程，新政策對二三線城市采取限購措施，市場難于在近期回歸理性。

　　焦點1， 根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)分析，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長32.9%。其中，住宅投資18641億元，增長36.1%。全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9%。其中，住宅銷售面積增長12.1%。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源40991億元，同比增長21.6%。6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.75。國內(nèi)經(jīng)濟持熱，通貨膨脹在加大， 6月份CPI上漲6.4%，比5月份擴大了0.9個百分點。物價高運行確實是對消費者的投資帶來了很大的壓力，也造成了房地產(chǎn)市場仍然處在“有價無市”的局面，客戶觀望態(tài)勢在加大。

　　焦點2，長時間的政策調(diào)控，已致使了一大批房地產(chǎn)項目處在生死關(guān)頭。資金緊缺，市場限制，“加息、限購、限貸、停止”也致使了大批消費者無法購房、投資，房地產(chǎn)市場真正面臨著嚴(yán)峻的考驗。

　　焦點3，北京7月14日消息 國務(wù)院總理 12日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控工作。將繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。加強市場監(jiān)測和監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

　總之，新政策出臺后，后調(diào)控時代將繼續(xù)進行下去，只有等待政策與市場宏觀好轉(zhuǎn)。本次海南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨不只是新政帶來對銷售的影響，更加嚴(yán)重影響到項目的生存空間。海南二三線城市房地產(chǎn)在過去幾個月的“艷陽天”再次經(jīng)受“限購”的限制，市場也將看到銷售放慢速度“有價無市”的局面。尤其是各項目的開發(fā)資金將面臨極大緊張，一些項目不得已準(zhǔn)備開始或已開始“開閘泄洪”。二手公司在新政下，也將更加面臨價格和銷售租賃的減少，經(jīng)紀(jì)人員會出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)行潮。開發(fā)企業(yè)與中介公司在本次新政調(diào)控中將成為新的生死關(guān)頭。

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