今天我們繼續(xù)推出收房入住的系列節(jié)目——我們一起關(guān)注的是面積，收房時，我們肯定注意面積結(jié)算的問題，預(yù)售商品房約定面積與收房時較終的實測面積會出現(xiàn)不符的情況 ，這正常嘛？這公攤面積較讓人摸不透， 針對一些商品房面積的糾紛，我們該怎樣返還于未然呢 ，這些問題是今天我們要和您探討的。朋友們有相關(guān)問題可以收聽并參與我們的節(jié)目。一位購房人曾說，面積——較簡單的同時也是較復(fù)雜的

　　其實購房置業(yè)者大多在小學(xué)的時候，就學(xué)習了測量面積，到頭來，發(fā)現(xiàn)歲數(shù)一大把了，這面積問題還是整不明白。購房時面積缺斤短兩都是舊話題了，商品房面積糾紛一直不斷，我國南京今年這方面的糾紛有增多的趨勢。

（一、相關(guān)房產(chǎn)新聞：商品房面積糾紛增多 5時辰）

　　【南京日報報道】由于大約有8萬套商品住宅要交付，使得今年被人們稱為實實在在的“交付年”。近期，有許多已經(jīng)拿了房子或者即將拿房的市民，向本報房地產(chǎn)部咨詢有關(guān)房屋面積的問題；還有不少購房人想了解房屋的面積是如何測出來的。

　　就面積測繪問題，南京市房產(chǎn)部門人士向記者表示，隨著維權(quán)意識的不斷增強，購房人對所購房屋的建筑面積、層高、結(jié)構(gòu)等因素愈加關(guān)注。特別是市民在購購期房時，由于那時候房屋還沒有建好，購房合同上標注的面積也是預(yù)估的面積，所以很多人在購到房子以后，總會感覺到房子的實際面積與當初在圖紙上了解的不甚一致，從而產(chǎn)生許多疑慮。由此產(chǎn)生的糾紛也越來越多。

　　目前，開發(fā)商銷售商品房都是按照房屋的建筑面積。房屋的建筑面積，是由房屋的套內(nèi)建筑面積和共有公用分攤面積組成的。每一產(chǎn)權(quán)單元的建筑面積，都是通過整幢房屋的計算才能得到。很明顯，“建筑面積”是大于“套內(nèi)建筑面積”的，這也是許多面積糾紛的“根源”。

　　他說，市民在購房時，不僅要了解套內(nèi)部分和相關(guān)的樓梯間面積，還應(yīng)了解整幢房屋的各個層面，特別是地下室、頭層層面、機房層，因為有很多共有共用部位都設(shè)在這幾個層面。“只有充分了解了整幢房屋的狀況，才能清楚房屋面積的組成，消除心中疑慮?！?

　　此外，在商品房購賣契約中，有關(guān)房屋狀況的描述里有一項內(nèi)容是房屋的層高，該項內(nèi)容由開發(fā)商填寫。常有購房人在房屋交付后，自行對房屋的高度進行丈量，發(fā)現(xiàn)實量尺寸與契約中的數(shù)據(jù)不相符合，而且總是偏小。這時，購房人便會產(chǎn)生受騙上當?shù)母杏X，繼而到房產(chǎn)部門投訴。

二、面積調(diào)查情報站3

調(diào)查1：您的房屋面積交房后有誤差嗎？

有85.71% 的朋友反饋的意見說有誤差

還有14.29% 的朋友反饋的意見說沒有誤差

　　看來存在誤差是占多數(shù)的，盡量減少誤差才是根本，希望有關(guān)人士在這方面負起責任來，盡職盡責地去完善，縮短面積誤差的問題。

調(diào)查2：面積誤差多少？

回答：多三平米以內(nèi) 的朋友占 20.00%

多三平米以上40.00%

　　　少三平米以內(nèi)10.00%

　　　少三平米以上30.00%

　　通過這組數(shù)據(jù)顯示：多三平米以上還是占居多的，其實在建筑面積上，一些小的誤差是不可避免的，但要盡量縮小這種誤差，給業(yè)主一個公平公正的實用房屋面積才是較好的。

調(diào)查3：您的面積測算在什么時候完成 ？

有50.00% 的朋友回答說在交房時 ，就完成面積測算了

還有50.00% 的朋友回答說在領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證時完成面積測算的

調(diào)查4：您對住房面積的準確性有懷疑嗎 ？

有80.00%

沒有20.00%

　　看來老百姓對住房面積的準確性還是存在疑問，大多不確信自己拿到的這間房子的標準是符合自己原有面積的，那么君君在這里提醒各位準備入住的業(yè)主售房時一定要測量好面積，及時有效的維護您自己的權(quán)益。

　　好了，這里是調(diào)查情報站，我是君君，下次節(jié)目再見。

三、焦點網(wǎng)徐蕊報道 5時辰

　　收房時，您注意過面積結(jié)算的問題嗎？您對開發(fā)商告訴您的較終面積有疑問嗎？在焦點天津房地產(chǎn)網(wǎng)的調(diào)查中，對面積的結(jié)算環(huán)節(jié)還不清楚的業(yè)主占很大一部分，而且在驗房過程中，面積問題也是常常被業(yè)主忽略的問題之一。一位先春園（四、預(yù)售商品房約定面積與收房時較終的實測面積不符應(yīng)該如何處理？

　　銷售面積和較終實測面積的誤差問題是商品房購賣中經(jīng)常出現(xiàn)的，應(yīng)該說這是建筑行業(yè)自身的特點所決定的，是一種正常的現(xiàn)象。通常而言，這個問題在現(xiàn)房銷售中比較少涉及，而且即使出現(xiàn)，誤差的范圍也較小，比較容易解決。問題較多的是期房預(yù)售，因為在期房預(yù)售合同簽署時，房屋還處于未成型狀態(tài)，建成后的實測面積與合同約定的暫測面積有誤差屬于常見情況。

　　但是如果誤差較大，將嚴重影響購房者的合法權(quán)益，因為很可能面積超出了購房人預(yù)先設(shè)定的經(jīng)濟承受能力范圍或者大大低于購房人所需要的面積大小。

法律在這個問題上沒有強制性的規(guī)定，解決這個問題的較好辦法就是依靠合同條款，通過雙方平等的協(xié)商加以約定。通常，購房人可以要求在合同條款中做如下規(guī)不定：

（1）確定一個較小的誤差范圍內(nèi)（如正負1%以內(nèi)），在這個范圍內(nèi)的誤差忽略不計，視為實測面積與暫測面積相符，購賣雙方不再對有關(guān)差價進行結(jié)算；

（2）協(xié)商確定在一個合理的、購方能接受的范圍內(nèi)（如正負3%以內(nèi)），購賣雙方按合同約定的房屋單價就誤差部分進行重新結(jié)算，多退少補；

（3）超過以上合理范圍的誤差（如正負誤差超過3%），視為賣方違約，購方有權(quán)解除合同，那么業(yè)主是有權(quán)退房的并按合同約定要求賣方退還房價款及其利息并支付相應(yīng)的違約金。

　　如果實際面積的誤差超過正負3%以上，。如果業(yè)主不要求退房的話，面積多了3%以上的話，3%以內(nèi)的部分業(yè)主應(yīng)按照原價繳納，而超過3%的部分是不收取任何費用的。如果面積少了3%以上，3%以內(nèi)的部分按原價退還，3%以上的部分則應(yīng)雙倍退還給業(yè)主。

五、問題解答：公用建筑面積分攤原則。

1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。

2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤，為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各種分攤的公用建筑面積之和。

3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

可分攤的公用建筑面積

1、大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

不應(yīng)計入的公用建筑空間：

1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

2、售房單位自營、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應(yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

　　分攤公用建筑面積的計算方法：分攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積 X 公用建筑面積分攤系數(shù)

　　公用建筑分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和

　　公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分攤的建筑面積

六、趙先生的面積結(jié)算經(jīng)歷

　　長期以來，趙先生一直夢寐以求能夠擁有一間帶大客廳的房屋。2000年1月，趙先生被一套兩室一廳的商品房所吸引，樓書上標明的建筑面積為36平方米的大客廳令趙先生怦然心動，于是趙先生決定購購此房。房屋驗收時，一位律師朋友提醒他一定要注意對房屋面積進行仔細的驗收，于是，趙先生對此特別留了心，所幸的是，驗收時開發(fā)商出具的經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門實測的房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積與購房合同的約定大致相同，趙先生很滿意。可他一進新房，卻立即意識到客廳沒有想象中那么大。失望之余，他想一定是開發(fā)商在面積問題上作了手腳，于是他又請有關(guān)單位對房屋面積進行了重新測量。測量結(jié)果顯示客廳建筑面積僅為32平方米，比樓書標明的建筑面積少4平方米，而陽臺和其中一間臥室的建筑面積卻比樓書標明的建筑面積各增加了2平方米。趙先生據(jù)此向開發(fā)商提出賠償要求。但開發(fā)商認為樓書標明的房屋各個組成部分的面積在合同中沒有約定，不能作為索賠依據(jù)。趙先生很是生氣，于是，他拿著標明房屋各組成部分建筑面積的樓書找到律師朋友，問自己能不能憑樓書向開發(fā)商找回點賠償？

　　律師點評：趙先生很難憑一紙樓書得到開發(fā)商的賠償。本案中，由于商品房購銷合同僅約定了趙先生所購房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積數(shù)值，未詳細約定商品房各個組成的相應(yīng)面積數(shù)，更未約定樓書為合同有效組成部分，故，趙先生僅憑一紙沒有法律效力的樓書很難得到開發(fā)商的賠償。

　　律師建議：本案中，開發(fā)商利用相應(yīng)增減商品房各組成部分建筑面積的方法，達到商品房建筑面積總值不變的目的，這樣做可謂是一箭雙雕：既不違反合同約定，可又大幅度降低生產(chǎn)成本（陽臺造價一般較低）。開發(fā)商如此”精明”，費盡心思規(guī)避法律，購房人真是防不勝防。購房人如果不希望趙先生的遭遇在自己身上重演，在簽訂商品房購賣合同時，就應(yīng)當把樓書標明的面積詳細約定在合同里，并約定相應(yīng)誤差的處理方法及違約責任。這樣，購房人才有可能購到滿意的商品房。

七、如何防范商品房面積糾紛

(律師)畢志榮

　　依據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》中的規(guī)定，商品房銷售面積（也稱建筑面積）由套內(nèi)建筑面積和分攤的公用建筑面積組成，而套內(nèi)建筑面積又包括套內(nèi)的使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺建筑面積三部

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