全額購購

　　投資收支平衡公式：全額總房款＋購房時的費用支出（含契稅、印花稅、營業(yè)稅、個稅等）＋可變費用支出（如年物業(yè)費、年供暖費）×n年＋裝修費－年收入（如年租金）×n年＝全額總房款×（1＋a%）

　　n--投資年限，a%--投資年限內(nèi)房價上漲幅度

　　這個公式有兩個假設(shè)：1.出售房屋時所交費用均由購方負(fù)擔(dān)；2、假設(shè)未來租金收入不變。

　　舉例：宋先生在2003年購購了建筑面積為70平方米的住房，房屋總價為20萬元，該套房屋的費用支出是17000元，每年的可變費用支出2170。購房時的裝修費是50000元，每年租金所得10000元，那么，根據(jù)投資收支平衡公式(如表所示）

　　結(jié)論：對于全款購房投資來說，要想達(dá)到收支平衡壓力并不太大。隨著投資年限的增長，此種壓力呈現(xiàn)直線減弱狀態(tài)。其中，2年房價漲幅總共達(dá)到25.6%，就可達(dá)到收支平衡；而8年房價總漲幅僅需達(dá)到2.18%就可達(dá)到收支平衡。倘若目前城市房價增幅為5％，那么宋先生的這套住房在8年期時拋售較為合適。

　　投資提醒

　　1.全款購房投資需要凍解的資金較多，對消費者承受能力要求較高。

　　2.需要將風(fēng)險考慮在內(nèi)。國家調(diào)控政策不斷出臺，旨在進(jìn)一步穩(wěn)定房價，因此，未來房價將會處于穩(wěn)步上升的情形，但增幅不會太高，這也就決定投資者的收益將會受到一定影響。

　　3.如今國家新出臺的一些房改政策對房產(chǎn)市場起到了一定調(diào)控作用，因此，以往三四年才能收回成本的住房，如今需要“加時”到六七年，因此，為了規(guī)避風(fēng)險建議進(jìn)行長線投資。

　　注冊理財規(guī)劃師：侯世易

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