2、集思廣益。千萬不要吝嗇自己的朋友和同事們的意見，千萬不要想給大家一個(gè)驚喜，以為自己就是英雄不聲不響就購了房。對(duì)于購購房屋中的很多教訓(xùn)無需再贅述，無論是初步看房還是坐下來談判，多一個(gè)朋友就多一分氣勢(shì)，你談判起來也就有了底氣，更主要的是你面對(duì)對(duì)方的時(shí)候說話語氣就不那么急促，這就是氣勢(shì)，能把對(duì)方鎮(zhèn)住。另外對(duì)于房子的缺陷和價(jià)格大家七嘴八舌地交流也能讓對(duì)方心慌。眾人拾柴火焰高這話完全不會(huì)錯(cuò)，一個(gè)人的話可能會(huì)忽略很多問題。

　　3、揣摩心理。如果初步看房比較滿意后他們一般都會(huì)邀請(qǐng)你去店里商量，這就是對(duì)你攻堅(jiān)戰(zhàn)的開始，所以千萬要記住不能有任何喜怒哀樂的表現(xiàn)，較好的表現(xiàn)就是多聽多問多說閑話，盡量把房子的情況都了解完全清楚。預(yù)防有的業(yè)務(wù)員為了分塊攻破防線把你拉出去進(jìn)行一番游說，讓你在飄飄然中不知不覺就認(rèn)同了他們的觀點(diǎn)。我就遇見了這種情況，業(yè)務(wù)員將成員分開展開柔情戰(zhàn)術(shù)對(duì)你進(jìn)行連續(xù)攻擊，包括但不限于用眼淚和語長(zhǎng)以及拉出辛酸的經(jīng)歷引起你的同情（比如說你是農(nóng)村人她也說自己農(nóng)村來的）。

　　4、挑撥離間?？梢园炎约涸谄渌薪楣韭爜淼膹U話復(fù)述一下，對(duì)于某些問題可以不懂裝懂地詢問一番，這樣能從不同的角度來掌握整個(gè)房屋購賣的真實(shí)情況。中介公司說的話不能說是全假話，但是要注意他們說的話可能是目標(biāo)明確地對(duì)準(zhǔn)你。所以不能排除他們?cè)谶M(jìn)行描述時(shí)斷章取義，而且有時(shí)候業(yè)務(wù)員會(huì)從談話中暴露出很多信息，這些信息對(duì)于你把握整個(gè)戰(zhàn)局很重要。

　　5、勤于動(dòng)筆。想到要問要注意的問題都記錄下來，坐下來的時(shí)候針對(duì)條款一條條進(jìn)行落實(shí)。如果不進(jìn)行如此細(xì)致工作的話有的東西有可能會(huì)讓你顧此失彼，比如說房屋的產(chǎn)權(quán)是否完整，房屋的權(quán)利是否具有瑕疵，房屋是否還有欠款未還，房屋本身是否正在出租給別人（民法上有“購賣不破租賃”的理論，也就是說房屋轉(zhuǎn)讓了但你也不是能夠立即趕人家走的），是否能夠?qū)Ψ课葸M(jìn)行高評(píng)估，操作的過程是否需要另外加錢等等。

　　6、大膽砍價(jià)。任何一個(gè)中介公司都號(hào)稱自己較好，從來不吃差價(jià)，但是恰好任何一個(gè)公司都吃差價(jià)，甚至有的一套房子能吃到8萬左右，我認(rèn)為較少的也吃了2萬左右，這不用聽他們的更不要相信論壇里聊天室里某些“臥底”人士的忽悠，在掛牌的價(jià)格上你可以根據(jù)房屋的情況進(jìn)行砍價(jià)，使勁地砍不要有所顧忌，因?yàn)槟憧车土丝梢酝霞拥侨绻憧车煤鼙Ｊ兀阍倏车脑捑惋@得沒有風(fēng)度了。你是上帝砍低了沒有關(guān)系的。

　　7、空口無憑。你進(jìn)了中介公司的門就知道什么叫做巧舌如簧了，許諾和描述讓你覺得整個(gè)天空都是蔚藍(lán)的，讓你覺得整個(gè)世界就是和諧的，讓你覺得整個(gè)人類就是善良的，讓你覺得業(yè)務(wù)員帶你看房就是額外的工作。記住：北京的天空不蔚藍(lán)，社會(huì)不和諧，人心有黑暗，帶你看房是本職工作。任何他們的語言涉及到房屋的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容都要求他們寫下來并且要簽字蓋章，否則等你把定金交了以后你就知道什么叫“叫天天不應(yīng)、叫地地不靈”了，從爺爺?shù)綄O子的感覺夠你好受的，上火起豆豆在所難免。

　　8、切忌沖動(dòng)。程序性的東西說完了現(xiàn)在就到了真刀真槍火拼的時(shí)候了，這階段是希望的曙光也可能是危險(xiǎn)的開始。因?yàn)檫@個(gè)階段就可能要你交納定金了，各個(gè)公司的定金數(shù)額不大一樣，不過基本都是5000到10000之間。注意這是用到法律較多的地方，也是法律術(shù)語讓大家心驚膽戰(zhàn)的地方，也是中介公司暗藏礁石較多的地方，說不準(zhǔn)就讓你陰溝翻船了。所以拿到人家給你的書面材料，尤其是需要你簽字的材料，如果不想引起太多麻煩的話，較好較好是拿回去好好研究研究，或者冷靜地思考思考。這個(gè)時(shí)候切忌沖動(dòng)，要知道他們是閱人無數(shù)，你卻是次面對(duì)這么多東西。

　　9、咬文嚼字。革命不是請(qǐng)客吃飯，購房更不是奉人情。在法律上失之毫厘、謬以千里乃至一字千金的情況就太多了，頭先你會(huì)接觸到的術(shù)語就是“定金”，注意此“定金”和“訂金”完全不是一個(gè)含義，前者是合同法上的概念，如果收錢方違約的話是需要雙倍返還的，如果交錢方違約的話則是無權(quán)要求返還；而后者只是起到鎖定作用，無論哪方違約都是原價(jià)返還。有的中介公司為了能夠避免責(zé)任，可能會(huì)選用“訂金”來忽悠你，反正先收了錢再說，能拖就拖不能拖大不了就退錢拉倒。但實(shí)際中因?yàn)閷?duì)方采取的是格式合同，而且利用自己的信息優(yōu)勢(shì)，多數(shù)采用“定金”，只要你一不留神你就血本無歸。

　　10、“表”里如一。這一招就比較利害了，如果不注意又被人家蒙騙了，到時(shí)候讓你啞巴吃黃連有苦說不出。我記得我說過了讓你交定金/訂金的時(shí)候會(huì)給你提供一張“四不像”表，大家掙開眼睛看好了這張表的頭尾，當(dāng)時(shí)要我交定金時(shí)給我的材料上表頭是“代售房屋交錢證明書”，但是他們?cè)陔[蔽的地方蓋的章卻是“某某公司合同專用章”，里面的內(nèi)容全都是“定金”、“違約”、“房?jī)r(jià)”、“代理費(fèi)”之類的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，滿以為當(dāng)時(shí)只是交錢把房子定下來找時(shí)間去看，殊不知你已經(jīng)掉進(jìn)了萬丈深淵，這其實(shí)就是合同是協(xié)議??！到時(shí)候你在上面簽下的字讓你有吃不盡的痛。比如說房?jī)r(jià)本來只是你們之間暫時(shí)聊的數(shù)，具體的數(shù)額還要等與房東當(dāng)面談下來再定，可惜當(dāng)時(shí)你太相信他們了，聽他一忽悠就把房?jī)r(jià)給約定上去了，到時(shí)候你還想再砍價(jià)？？沒門！！

　　11、一事一議。只有菩薩能夠容天下事，對(duì)于合同之類的事情較好是一件事情簽署一個(gè)小協(xié)議沒，當(dāng)然如果你法律功夫了得也可以都約定在一個(gè)合同上面，否則權(quán)兜在一起的話只要有小差錯(cuò)你就麻煩大了。比如說先交的據(jù)說是“鎖定房屋不讓其他人再看”的定金，你就要先問這錢的性質(zhì)，交給誰，違約誰支付等問題，他們說的還不算，較好是寫下來。代理費(fèi)用的問題較好也簽署一個(gè)單獨(dú)的合同，別跟其他合同參雜在一起。以及到較后的“大定金”，一般都是總房?jī)r(jià)的十分之一，這個(gè)你要明確這錢是交給誰的，違約后誰來進(jìn)行賠償?shù)葐栴}，我知道的某家中介公司會(huì)先把這“大定金”中的代理費(fèi)給扣掉。到后來繳納全部頭付款時(shí)候的三方合同更是需要深厚的功力才能讓你的權(quán)力免受侵害了。

　　12、力爭(zhēng)透明。上周北京六套剛播出“某大恒基”某店騙某位先生的莫須有的多項(xiàng)費(fèi)用，這里就給大家補(bǔ)補(bǔ)課。購購二手房過程中需要繳納的費(fèi)用一般就是這些（具體數(shù)額我就不去查了，反正都是交給國(guó)家的，他們操作不了）：契稅1.5%，印花稅0.5%，營(yíng)業(yè)稅5.4%（針對(duì)產(chǎn)權(quán)不滿5年的房屋），出土出讓金10%（針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為商品房出售的情況），另外房本工本費(fèi)好像5元，銀行貸款律師費(fèi)若干（注意，這個(gè)費(fèi)用你可以拒絕，不是必需的）。除了以上費(fèi)用外，什么鳥過戶費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、貸款費(fèi)都是扯淡，一律拒絕或者談判的時(shí)候全部包括在代理費(fèi)中，否則你的口袋就成了人家的搖錢樹了。具體操作辦法大家就知道怎么去做了，那就是在代理合同中約定全部包干。

　　13、行使權(quán)力。注意了行使你的權(quán)力既是維護(hù)你的利益，也是在為你保存大量的證據(jù)。你在繳納定金前較好先問好比如說能不能交錢以后就可以看中介與賣方簽訂的代理合同（這招特別狠，我當(dāng)時(shí)就是利用這個(gè)把已經(jīng)交的錢從虎口中拔出牙來的），這上面我有幸看見了上面有賣方的較低價(jià)以及對(duì)外宣傳價(jià)，哈，你要是拿到這個(gè)東西你就太神了，不過可能不是很現(xiàn)實(shí)，因?yàn)樗麄兙蜔o法吃差價(jià)了。這個(gè)代理合同上我還看見了中介簽署的代理費(fèi)用是房?jī)r(jià)的2.5%，也就是說雙方都吃代理費(fèi)，加上中間的差價(jià)你算算狠不狠？另外我經(jīng)歷了中介收了錢只給你收據(jù)的情況，這樣的話你要是行使權(quán)利就很困難了，所以說交錢之前較好是問好了給不給發(fā)票，不給的話你就作起身狀，哈哈他們肯定馬上給你開發(fā)票了。

　　14、寸土必爭(zhēng)。說實(shí)在的，以上的這些都不是斷開的，為什么說中介就像是戰(zhàn)車把你卷進(jìn)去以后就很難退出來了？就是因?yàn)榄h(huán)環(huán)相扣，我可以很肯定地說每交一筆錢把所有的情況都給約定清楚后能讓你進(jìn)退自如。我曾經(jīng)遇到過中介業(yè)務(wù)員死活不同意添加?xùn)|西，還揚(yáng)言說公司的律師都不同意、每份合同都有編號(hào)等鬼理由來忽悠你，其實(shí)較好的辦法就是起身離開，他們真有把握幫你搞定房子的話肯定會(huì)把上把你叫回來，或者過一些時(shí)候給你打電話，因此簽署每個(gè)你的名字之前，掂量掂量手中的筆和兜里的錢吧，任何一個(gè)涉及到糾紛的地方都寸土必爭(zhēng)，否則吃虧的還就是你。為了避免被卷入了無法逃身，還是采用冷靜的辦法較好，那就是把公司的全部合同都要來，拿回去請(qǐng)懂行的人好好分析分析。

　　15、給個(gè)期限。如果不想讓自己整天陷入催促的麻煩，較好是在每個(gè)涉及權(quán)利義務(wù)的事項(xiàng)后面都加一個(gè)期限，當(dāng)然光規(guī)定權(quán)利義務(wù)也不是聰明的做法，還有就是加上相應(yīng)的處罰措施，一般而言違約的都是對(duì)方，所以如果對(duì)方是真心實(shí)意光明正大的話肯定會(huì)談判一番許諾下來，否則你就在心里打個(gè)小問號(hào)。比如說辦理系列手續(xù)的時(shí)間較好算好賬，另外較主要的是房東較遲什么時(shí)候能夠搬出去，別到時(shí)候自己掏了錢購房還要再掏錢租房等房東搬出去，尤其是業(yè)務(wù)員口中透露出來的諸如“房東正在尋找下家”之類的話更要引起注意。另外我還從業(yè)務(wù)員的口中套出了代理合同有少有代理以及一般代理合同的區(qū)別，如果是少有代理的話這房子可能就能短期搬出去。這個(gè)也不確定，較好的辦法就是訂期限。

　　16、躬身親為。過戶這個(gè)環(huán)節(jié)千萬千萬記住，除非是家里發(fā)生大火級(jí)別以上的災(zāi)難，否則要與其他兩方去房管局過戶。別萬事俱備了卻只欠東風(fēng)，前功盡棄讓你雞飛蛋打很不劃算，也不是說鄙視中介公司的素質(zhì)，這是一個(gè)誠(chéng)信危機(jī)很嚴(yán)重的年代，誰也保不準(zhǔn)業(yè)務(wù)員會(huì)在上面做點(diǎn)手腳，甚至貪圖點(diǎn)小便宜把房本給轉(zhuǎn)給別人了，要知道咱們中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)都是以房產(chǎn)機(jī)關(guān)的過戶為較終標(biāo)準(zhǔn)，也就是說誰的名字在房產(chǎn)上誰就是主人，法律不會(huì)

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