想必讀者對電影《功夫》中“包租婆”扯著大嗓門催繳房租的場景不會感到陌生：“包租婆”對豬籠寨里那些拖欠租金的居民非常不滿，甚至以停水相逼。由此看來，似乎當(dāng)房東是一件非常麻煩的事情。

　　但在朱禮義看來，當(dāng)個“包租婆”并沒有這么麻煩。朱禮義是江蘇揚(yáng)州人，來上海經(jīng)商已二十多年。一次偶然的機(jī)會接觸到房產(chǎn)投資之后，便一發(fā)而不可收拾。目前他已購購了7套住宅，一套自住，其余6套全部用來出租。雖然平時要忙于生意，但打理房產(chǎn)并未給他帶來什么麻煩，用他自己的話說就是他這個“包租公”越當(dāng)越開心。

　　那么，朱禮義是如何做到的呢？記者通過對他的一些做法進(jìn)行剖析，希望從中能總結(jié)出有益的經(jīng)驗(yàn)。

　　順勢而為不迷茫

　　君子謀時而動，順勢而為。朱禮義在生意場上如此，在投資房產(chǎn)時亦是如此。他在投資房產(chǎn)的過程中，尤其在宏觀方面如房地產(chǎn)市場走勢的把握，更是舍得花精力去研究。

　　2000年初，朱禮義發(fā)現(xiàn)上海的租金回報可達(dá)10%左右，而這跟當(dāng)時的銀行存款利率相比，要高出不少，他覺得這就是投資機(jī)會。于是他開始投資房產(chǎn)。此后房價一路走高，但他并未將自己所有資金全部押在房產(chǎn)上，而是根據(jù)自己的資金實(shí)力，穩(wěn)步推進(jìn)。正是如此，才讓他在2005年初遭遇宏觀調(diào)控而毫發(fā)無損。

　　他對市場的判斷從不隨波逐流，幾乎所有投資者都已離場觀望時，他并沒有拋售手中的房產(chǎn)，卻反其道而行之果斷“建倉”，尤其讓人叫絕。雖然在2006年前后市場觀望氣氛很濃，但朱禮義看到外地房價仍然在上漲，而此時他也敏感地感覺到人民幣升值將會給房產(chǎn)投資帶來新的機(jī)會，于是他仍然堅(jiān)持在古北購置房產(chǎn)進(jìn)行投資。而當(dāng)現(xiàn)在有人開始重新回頭審視房產(chǎn)投資時，朱禮義在古北購置的房產(chǎn)，價格已上漲已超過60%。

　　當(dāng)然，朱禮義在選擇投資區(qū)域時，也是經(jīng)過仔細(xì)考慮之后才決定下來的。當(dāng)有不少人認(rèn)為外環(huán)線附近的物業(yè)價格較低，認(rèn)為其投資機(jī)會很大的時候，他考慮到在這周邊的租賃市場改善難度不小，于是堅(jiān)決放棄。他所購購的所有物業(yè)基本上都位于中環(huán)線以內(nèi)，主要是考慮到日后出租方便。而實(shí)踐證明他的做法不無道理，因?yàn)橥猸h(huán)線以外區(qū)域的租金水平漲幅遠(yuǎn)不如中環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域。

　　當(dāng)然，投資不是一中孤立的行為，必須關(guān)注政策的變化，并由此做出調(diào)整。此前不久，央行宣布提高套住房頭付款比例，同時提高貸款利率，因?yàn)橥顿Y成本已經(jīng)大大增加，再加上由于銀行貸款利率的不斷提高，租金回報率不斷下降，這對房產(chǎn)投資極為不利。對此，朱禮義表示更要堅(jiān)持長期投資理念，當(dāng)然還須根據(jù)自己的實(shí)際情況來決定。

　　準(zhǔn)確定位不盲目

　　商品要適銷對路，住宅出租也是同樣的道理。上海的“阿瑪尼”專賣店只會開在外灘3號這樣的高端地段，這講究的就是準(zhǔn)確定位，朱禮義深知這個道理。因此他在對物業(yè)進(jìn)行定位時，總會力求與租賃市場相適應(yīng)。如一套位于斜土路上的老工房，他只是對其進(jìn)行中等裝修，家用電器全部是國產(chǎn)品牌；而對于古北的一套新房，他則是不惜耗費(fèi)巨資，僅液晶電視就購了三臺。為何要這樣？朱禮義表示，斜土路上的老工房為小白領(lǐng)租住，月租金較高不到3500元，如果裝修成本過高，等于浪費(fèi)；而古北的房子則大多為外企高管租住，月租金可以超過20000元，當(dāng)然在裝修上得精益求精了。

　　因此，朱禮義手中的6套房產(chǎn)的裝修標(biāo)準(zhǔn)并不一樣，如位于靜安寺、古北附近的房產(chǎn)，是境外人士喜歡居住的區(qū)域，所以他對這兩套房產(chǎn)都進(jìn)行豪華裝修；而對于徐家匯、田林附近的老工房，受眾對象為小白領(lǐng)，因此他只是進(jìn)行中等程度的裝修；而對其他租客層次不高的區(qū)域，則只是進(jìn)行簡單裝修。

　　當(dāng)然，朱禮義也會對租賃市場進(jìn)行細(xì)致入微的觀察，并適時做出調(diào)整。每次他去收房租時，總會觀察一下社區(qū)周邊的變化，如周邊店鋪跟三個月以前相比有無變化，有無新的專賣店開進(jìn)來，周邊交通狀況是否已經(jīng)改善等等，不一而足。當(dāng)然，適當(dāng)?shù)臅r候向周邊的房產(chǎn)中介打聽一下行情，也是必不可少的。“我之所以要了解這些內(nèi)容，主要是要掌握市場變化情況，這樣才能做到穩(wěn)更加準(zhǔn)確定位?！彼缡钦f。較近他就準(zhǔn)備對虹梅路上的房屋進(jìn)行中等裝修，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)隨著中環(huán)線的建成通常，附近租賃市場已有所改善，租金價格上漲。

　　精通技巧不被動

　　因?yàn)閷I(yè)，所以在行。如在某一個領(lǐng)域能夠做到很在行，那么在應(yīng)付各種問題時才能做到游刃有余。

　　“如果讓我去做一個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，我完全勝任?！敝於Y義對自己的租房技巧相對自信。他對于租賃各個環(huán)節(jié)的了解，讓記者感到有些吃驚，因?yàn)閷τ谝粋€非專業(yè)人士來說，能做到這個程度已是相當(dāng)不易了。

　　為了當(dāng)好房東，朱禮義曾做了不少功課。他把所有關(guān)于租賃的東西都學(xué)習(xí)了一遍，如如何簽訂合同、如何備案、如何繳稅等等，并把摘抄下來，不斷溫習(xí)強(qiáng)化?；竟ψ鲈鷮?shí)了，在處理租賃過程中出現(xiàn)的問題時，則能從容以對。套用正在熱播的電視劇《結(jié)婚進(jìn)行曲》中的男主角姚翔喜歡說的一句話就是“一切盡在掌握中”。

　　對于租賃技巧，朱禮義更是非常精通。如有不少房東與租客之間關(guān)系很冷淡，平時并無來往，這在朱禮義看來其實(shí)并非一種恰當(dāng)?shù)奶幚矸绞?。他幾乎每年都會組織租客聯(lián)誼會，把所有的租客召集到一起，輕松娛樂一下。為什么要這樣做呢？他解釋說：“其實(shí)我跟租客之間就等于商家跟消費(fèi)者之間的關(guān)系，消費(fèi)者滿意了，他們會更加愿意接受你，更加愿意跟你合作，同時會帶來很多意想不到的收獲?！?

　　與租客之間處理好關(guān)系，甚至交上朋友，讓朱禮義省心不少。有不少租客到期之后，即使自己不再續(xù)租，也會幫他推薦自己的熟人前來租住，而且成功率極高，在省下一筆中介傭金的同時，也減少了房屋的閑置時間；同時，他的租客在租住期間，大都非常愛惜房屋的內(nèi)部設(shè)施，這樣也降低了房屋的損耗；此外是房屋內(nèi)某些設(shè)施老化需要更換，租客們都自己解決而不麻煩他。

　　他說：“有不少租過我房子的人，在很長一段時間內(nèi)都會跟我聯(lián)系，他們不是我生命中的過客，而是朋友?！币詮V交朋友的心態(tài)去當(dāng)房東，還怕當(dāng)不好？

　　安全為上不大意

　　做一個安全的房東，要具備風(fēng)險意識，對租房過程中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險進(jìn)行預(yù)估，這樣，即使出現(xiàn)了問題，也能不慌不忙地進(jìn)行處理。

　　近十年來，朱禮義跟各種各樣的房客打交道，讓他積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。有一次，他發(fā)現(xiàn)一套位于閔行虹梅路附近房產(chǎn)被一家紡織品公司當(dāng)成倉庫使用，里面堆積了不少易燃物品，如窗簾等，而且他還發(fā)現(xiàn)有人在里面抽煙。雖然這家公司給他的租金并不低，但他還是果斷地終止了租賃合同，以免發(fā)生不測。有朋友對此表示不解，認(rèn)為他過于小心謹(jǐn)慎，但朱禮義認(rèn)為如果不注重安全，可能會面臨更大的損失。

　　安全為上，這是他認(rèn)為做一個合格房東必須要堅(jiān)持的理念。他總結(jié)認(rèn)為在房屋租賃過程中，可能會面臨的風(fēng)險主要集中在糾紛、房屋空置、裝修折舊、詐騙等方面，在房屋出租過程中要特別注意。

　　當(dāng)然，對付這些風(fēng)險要在事先做好防范，而不是事后彌補(bǔ)。在他看來，事先防范能否將損失將為零，而時候彌補(bǔ)的損失則大得多。防范風(fēng)險是一件頗費(fèi)心思的事情，是不是要象踩鋼絲般的小心翼翼呢？朱禮義認(rèn)為其實(shí)也沒有必要如此緊張，只需平時多一個心眼，能及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險所在，并在尚未發(fā)生之前做出應(yīng)對措施即可。

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