資金籌劃要留有余地

　　那么在購(gòu)房者了解了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況之后，他們究竟應(yīng)該如何來(lái)抉擇呢？

　　頭先要遵從的一個(gè)原則就是量力而行，根據(jù)自己的實(shí)際經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)決定購(gòu)購(gòu)還是等待，購(gòu)多大的房子。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是一句話，要購(gòu)自己可以購(gòu)得起的房子。所以現(xiàn)在頭先要做的就是調(diào)整好心態(tài)，在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下不急不躁是頭要原則。

　　其次，房產(chǎn)是家庭資產(chǎn)的一個(gè)組成部分，所以你要問(wèn)一下自己的就是，你是否有能力和“資格”去擁有這份資產(chǎn)呢？充足的資金自然是購(gòu)房必不可少的前提。在目前自住購(gòu)房者中有兩類人比例較大，一類是25～34歲的頭次購(gòu)房者，另一類是40～45歲改善型需求者，這顯示出中青年人在自住購(gòu)房者中占有相當(dāng)規(guī)模。這個(gè)人群的職業(yè)生涯往往還有相當(dāng)?shù)牟淮_定性，在購(gòu)房成本越來(lái)越高的情況下，量力而行就是不能忽視的。

　　一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房按揭的月還款數(shù)不能超過(guò)月收入的50%，也就是說(shuō)借款者的月收入必須是月供的兩倍。但從量力而行的角度來(lái)說(shuō)這只是一個(gè)較低限，較為合理的收入使用分配應(yīng)該是收入的30%～40%用于生活支出，10%可用于投資或保險(xiǎn)，30%用于每月的房貸還款，剩下的20%用于儲(chǔ)蓄。這樣的比例劃分可以在維持原有生活水平的前提下購(gòu)房貸款，達(dá)到合理理財(cái)目的。因?yàn)榘磭?guó)際通行看法，月收入的1/3是房貸按揭的“警戒線”。

　　計(jì)算家庭收入時(shí)應(yīng)側(cè)重固定可靠的來(lái)源，如工資、銀行存款利息、債券利息等；家庭支出包括每月的月供、物業(yè)管理費(fèi)、水電煤電話、正常生活開(kāi)支、娛樂(lè)教育費(fèi)用、父母醫(yī)療費(fèi)用等，如年輕的兩口子預(yù)備購(gòu)房后“添丁加口”，一定不忘預(yù)留一筆大費(fèi)用。我們要根據(jù)購(gòu)房后家庭收支情況的預(yù)算，再確定自己能支付的月供，這樣就可以避免有些“先驅(qū)”們出現(xiàn)的購(gòu)房后生活負(fù)擔(dān)加重的情況。

　　另外，購(gòu)房貸款影響的還是自己家庭的“現(xiàn)金流”，如果壓力過(guò)大，就會(huì)給未來(lái)家庭的資金周轉(zhuǎn)造成困難，所以購(gòu)房前要清算一下自己家的現(xiàn)有“現(xiàn)金流”，包括：存折、現(xiàn)金、可以套現(xiàn)的股票、可以上市出售的舊二手房等，這樣才可以避免自己因?yàn)橘?gòu)房而一不小心陷入窘境，造成生活質(zhì)量的下降。

　　所以其實(shí)歸根到底，量力而行就是一切要從實(shí)際出發(fā)，在購(gòu)與等之間做出理性的選擇。從目前來(lái)看，一系列調(diào)控政策的出臺(tái)也會(huì)對(duì)自住購(gòu)房帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。其中較顯而易見(jiàn)的是，購(gòu)房貸款的利息成本正在不斷被提高，此前房貸利率幾次提高的疊加效應(yīng)正在逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，而且從未來(lái)來(lái)看，在防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的大背景下，還存在進(jìn)一步加息可能。另外目前樓市交易各種稅收“名目繁多”，市場(chǎng)交易成本也越來(lái)越高，這也會(huì)進(jìn)一步加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。在這種情況下，自住購(gòu)房必須樹(shù)立一種“長(zhǎng)線思維”，購(gòu)了房子就要準(zhǔn)備一段相當(dāng)長(zhǎng)的持有時(shí)間，頻繁的“換房”顯然是不合時(shí)宜的，這也從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了當(dāng)前購(gòu)房不能盲目追漲，一定要根據(jù)自己的實(shí)際能力做出決定。

梯級(jí)購(gòu)房仍是好辦法

　　而在另一方面，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要真正做到量力而行，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下梯級(jí)購(gòu)房原則同樣也是不能忽略的。所謂梯級(jí)購(gòu)房，就是在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)房者先租后購(gòu)、先購(gòu)舊后購(gòu)新、先購(gòu)小后購(gòu)大、先購(gòu)普通后購(gòu)高端、先投資創(chuàng)業(yè)后安家養(yǎng)老的購(gòu)房理念。

　　我們可以簡(jiǎn)單地這樣理解它的含義，一個(gè)年輕人大學(xué)畢業(yè)踏入社會(huì)，這時(shí)他頭先用租房的形式解決居住問(wèn)題。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間工作踏上正軌手中也有了一些積蓄，這時(shí)候可以考慮購(gòu)上套五六十平方米的二手房先安個(gè)家，這樣結(jié)婚用房的問(wèn)題也就迎刃而解。再過(guò)幾年孩子長(zhǎng)大了而你的收入也可能有了較大幅度的提高，這時(shí)你就可以賣掉舊房子，根據(jù)自己的能力購(gòu)入一套居住舒適度相對(duì)較高的住宅，面積大一些、房型好一點(diǎn)，到了這時(shí)候你可以說(shuō)擁有了一個(gè)像模像樣的“家”了。若干年后，也許你已經(jīng)成了一位“金領(lǐng)”級(jí)的人物，這時(shí)你就有資格和能力考慮一下你個(gè)性化的居住需求了，這可能會(huì)是一套高端的復(fù)式住宅甚至是一座別墅，從而較終實(shí)現(xiàn)自己的居住夢(mèng)想。

　　而對(duì)于梯級(jí)購(gòu)房的執(zhí)行來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者也可以把握住這樣幾點(diǎn)：一是各階段的需求目標(biāo)明顯不同，一般而言，居住消費(fèi)的步是租賃（出租屋），步是根據(jù)居住需要以住房面積為標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)購(gòu)（一次置業(yè)，大多為小面積二手房），第三步是根據(jù)生活需求以生活質(zhì)量為標(biāo)準(zhǔn)換房（二次置業(yè)，可以是環(huán)境較好的新盤(pán)），第四步是根據(jù)精神需求以體現(xiàn)身份為標(biāo)準(zhǔn)再換房（三次置業(yè)，多樣化的住宅在此體現(xiàn)）；二是各階段的年齡大致會(huì)有一個(gè)層次，比如25歲以前基本可以租房為主，25～30歲完成次置業(yè)，30～35歲完成二次置業(yè)，35～40歲再完成三次置業(yè)；三是每個(gè)人由于各自的情況不同，其完成置業(yè)的時(shí)間和所能達(dá)到的置業(yè)梯級(jí)都是不一樣的，有些人能夠三次置業(yè)，而有些人可能只能停留在二次置業(yè)這一階段，關(guān)鍵是要看你的經(jīng)濟(jì)承受能力，決不能勉強(qiáng)，不然就是有違梯級(jí)購(gòu)房初衷的。

兩大原則不可忽視

　　當(dāng)然與此同時(shí)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)人們的需求也是非常多樣的，每個(gè)人都有著不同的情況，有的人是頭次置業(yè)，有的則是出于改善居住的目的，這也導(dǎo)致了他們?cè)谫?gòu)房中各有各的側(cè)。對(duì)此我們認(rèn)為，在購(gòu)房過(guò)程中有兩大原則不可忽視，需要我們每一位購(gòu)房者認(rèn)真地去把握。

　　一是購(gòu)得起還要住得起。也就是說(shuō)要避免購(gòu)房過(guò)度增加生活負(fù)擔(dān)，購(gòu)房前應(yīng)先對(duì)自家的財(cái)產(chǎn)做周密細(xì)致的評(píng)估，然后根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力找出相應(yīng)的地段和樓盤(pán)，這要比找完房子再算價(jià)錢明智得多。

　　二是只購(gòu)對(duì)的不購(gòu)貴的。對(duì)于自住購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前就要在充分了解自己真實(shí)需求的基礎(chǔ)上，購(gòu)到真正適合自己的房子，而不要去陷入購(gòu)房的誤區(qū)。比如許多購(gòu)房者在挑選樓盤(pán)時(shí)，會(huì)把景觀放在很重要的位置，認(rèn)為景觀可以提升自己的居住檔次。不可否認(rèn)，景觀確實(shí)是購(gòu)房的重要因素，站在窗前可以將大都市的現(xiàn)代氣息盡收眼底，推開(kāi)窗戶便能呼吸到綠地盎然的清新空氣，這是多么愜意的事情。但是，這些往往是要用錢去換的。對(duì)于自住消費(fèi)來(lái)說(shuō)，景觀固然重要，但卻不是“頭要”。既然是自住消費(fèi)，購(gòu)房則不是為著炫耀，而是為了居住，就像“鞋子穿在腳上，合不合適只有自己的腳知道”那樣，房子是否舒適、方便，也只有居住者較有發(fā)言權(quán)。

小貼士

當(dāng)前購(gòu)房的幾個(gè)注意點(diǎn)

●購(gòu)房前應(yīng)做好支出預(yù)算，切忌將所有存款都用于購(gòu)房。除交付樓款外，購(gòu)房時(shí)還要交納房屋維修基金等費(fèi)用，如果需要馬上入住， 屋、置辦家具、家電等也需要一筆不小的費(fèi)用。

●貸款年限不宜太長(zhǎng)或太短。貸款購(gòu)房，還款年限選擇15年至20年較為適中。若貸款年限過(guò)短，還款壓力相應(yīng)較大，而貸款年限過(guò)長(zhǎng)，受加息等政策影響會(huì)加大。

●善用公積金。若有住房公積金的購(gòu)房者，在購(gòu)房時(shí)能用多少公積金就盡量用。就算工作不久，公積金較少，能用則較好用，起碼也可少付利息。

●選擇有的樓盤(pán)。現(xiàn)在購(gòu)房也要為將來(lái)做準(zhǔn)備，應(yīng)選擇保值或強(qiáng)的樓盤(pán)，換房時(shí)可賣掉，減少購(gòu)購(gòu)新房的壓力。

●如果是結(jié)婚購(gòu)房，應(yīng)兼顧雙方上班時(shí)間成本。兩個(gè)人如果工作區(qū)域不同但都很穩(wěn)定時(shí)，專家建議偏重考慮女方多一些。如果不與父母同住，盡量不要距離父母住處太遠(yuǎn)，以方便照顧老人。

●量力而行，梯度式購(gòu)房。 購(gòu)房還應(yīng)從自身的實(shí)際出發(fā)，可以先購(gòu)二手房，以后再換新房，也可以先購(gòu)小一點(diǎn)的新房，以后再換大一點(diǎn)的住房。

●考慮子女教育。有小孩或準(zhǔn)備要小孩的購(gòu)房者在選擇房源時(shí)應(yīng)將小孩未來(lái)的教育問(wèn)題考慮進(jìn)去，選擇配套或周邊有幼兒園、小學(xué)的樓盤(pán)，方便日后接，有條件的較好選擇入讀名校。 (責(zé)任編輯：JN040)

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