朱某名下有兩套房屋，由于經(jīng)營急需資金，就打算將其中一套出售，并在中介公司掛牌。陳某打算購購朱某掛牌的房屋，與中介公司簽訂了《認(rèn)購書》，約定由陳某購購該房屋，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為96萬元。在2月31日前支付46萬元，余款50萬元辦理銀行貸款，在過戶后30日內(nèi)付清全額房款。附件中列明，另付空調(diào)費(fèi)8000元（交房時付清）。之后，在中介公司的安排下，朱某與陳某簽訂了房屋購賣合同，約定轉(zhuǎn)讓價(jià)為96萬元，簽約當(dāng)日，陳某向朱某支付2萬元作為定金，在2月31日前支付44萬元，余款50萬元在過戶后30日內(nèi)付清房款。合同還約定了違約責(zé)任，雙方均按逾期未付或已收款的0.2%各自承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，陳某按合同約定支付了定金及44萬元頭付款，雙方辦理了房屋交接手續(xù)。余款部分，陳某是在過戶后40日才支付給朱某。之后朱某認(rèn)為陳某逾期付款，應(yīng)向其支逾期付款的違約金，而且依據(jù)陳某與中介公司簽訂的《認(rèn)購書》，陳某還應(yīng)向其支付空調(diào)費(fèi)8000元。但陳某認(rèn)為定金2萬元及44萬元已經(jīng)付給了朱某，剩余的50萬元銀行貸款由中介公司代為辦理的，所造成的遲延不應(yīng)由自己承擔(dān)責(zé)任。同時，空調(diào)費(fèi)在與朱某簽訂的房屋購賣合同中沒有涉及，不同意支付。中介公司稱辦理貸款遲延的原因是由于陳某沒有及時支付相關(guān)費(fèi)用和遞交相關(guān)材料，責(zé)任在于陳某。無奈之下，朱某起訴至法院。

　　評析

　　本案是一起二手房轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)的糾紛。本案有兩個合同，中介公司與購房者，售房者與購房者都簽訂了合同。依據(jù)《合同法》關(guān)于居間合同的規(guī)定，中介公司為居間人，向雙方當(dāng)事人報(bào)告訂立合同的機(jī)會，提供訂立合同的媒介服務(wù)，除非合同中有對其義務(wù)的特殊約定，否則中介公司無須對房屋購賣合同的違約行為承擔(dān)責(zé)任。陳某與朱某簽訂的房屋購賣合同合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。現(xiàn)陳某在辦理貸款過程中遲延支付房款，違約事實(shí)存在，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。雖然在朱某與陳某簽訂的房屋購賣合同中對于支付8000元的空調(diào)費(fèi)沒有約定，但是鑒于中介公司與陳某簽訂的《認(rèn)購書》中對8000元的空調(diào)費(fèi)有明確的約定，而且陳某取得了空調(diào)并使用，陳某理應(yīng)對此空調(diào)支付對價(jià)。特別是該＜認(rèn)購書＞雖然是中介公司與陳某簽訂的，但實(shí)際內(nèi)容上為陳某與朱某房屋購賣合同的內(nèi)容，中介公司只是起居間作用，所以不能將該部分內(nèi)容排除在外。在陳某與朱某簽訂的房屋購賣合同中雖沒有空調(diào)費(fèi)的數(shù)額，但也沒有說空調(diào)費(fèi)是包含在房價(jià)中，所以朱某的訴請應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱闹С帧?p>

　　判決

　　法院支持了我方的觀點(diǎn)，判決陳某應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)，向朱某支付逾期付款的違約金和空調(diào)費(fèi)。（作者系地產(chǎn)星空法律顧問、上海市申房律師事務(wù)所主任、律師 孫洪林）

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