公式一：租金乘數(shù)小于12租金乘數(shù)＝投資金額／每年潛在租金收入，小于12。

比如一套房子，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當時的租金乘數(shù)是12倍。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍，很可能會帶來負現(xiàn)金流。這套房子如今的售價已經(jīng)上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇。

公式二：8-10年收回投資 投資回收年數(shù)＝（頭期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12?；厥漳陻?shù)越短越好，合理的年數(shù)在8-10年左右。

仍以上面提到的那套房子為例，假設(shè)2001年時頭付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當時它的投資回收年數(shù)是10．3年。但是到了2005年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現(xiàn)在購購這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨投資無法回收的境地。

公式三：15年收益看回報如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購購價，那么該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購購價，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購購價，那該物業(yè)價值已高估。

仍以上面提到的房子為例，2001年時，年租金收益為1．8萬元，乘以15等于27萬元，大于當時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小于當前60萬元的售價，價值已經(jīng)被過度透支了。 （編輯：李華冰）

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