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新政之下教你把握三個(gè)投資置業(yè)準(zhǔn)繩

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 555 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  自去年北京從房產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)源頭實(shí)施調(diào)控,即“管好土地,收縮信貸”以來(lái),京城房產(chǎn)的投資置業(yè)環(huán)境已悄然發(fā)生變化,而去年10月29日央行實(shí)施加息政策,又給房產(chǎn)投資置業(yè)加了一把鎖。到了2005年,3月17日央行宣布再次上調(diào)經(jīng)營(yíng)性個(gè)人住房商業(yè)貸款利率,由此拉開(kāi)了今年宏觀調(diào)控的序幕,緊接著就是“新老國(guó)八條”,然后到5月12日七部委實(shí)施的新政,使得加緊了京城房產(chǎn)投資置業(yè)環(huán)境的“緊箍咒”,這種“緊箍咒”的咒語(yǔ)主要通過(guò)金融環(huán)境(利率政策)、稅收環(huán)境以及房產(chǎn)進(jìn)入和退出機(jī)制的變動(dòng)三方面共同完成。那么,面臨當(dāng)前


  北京房地產(chǎn)市場(chǎng)投資置業(yè)環(huán)境的巨大改變,作為普通投資置業(yè)者應(yīng)該如何在新政之下進(jìn)行投資置業(yè)就成為一個(gè)焦點(diǎn)。美麗家園房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理助理宮萍認(rèn)為,結(jié)合目前的市場(chǎng)環(huán)境,需要改變?nèi)齻€(gè)房產(chǎn)投資置業(yè)的理念,也就是新政之下應(yīng)該遵循以下三個(gè)新的投資置業(yè)準(zhǔn)則:


  還款方式的選擇,等額本金優(yōu)勢(shì)更加明顯


  無(wú)論是投資還是自住,80%以上的人群都是借助銀行的住房貸款來(lái)較終完成房產(chǎn)的投資置業(yè),住房貸款投資置業(yè)的過(guò)程中就會(huì)涉及到相應(yīng)還款方式的選擇,雖然目前銀行提供的還款方式多達(dá)五種甚至更多,但是人們經(jīng)常采用的就是等額本息還款與等額本金還款兩種方式,而在這兩種還款方式中,絕大部分又都是采取等額本息的還款方式,很少有人選擇等額本金的還款方式。殊不知,在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下,“等額本金還款法”的利息總額要少于“等額本息還款法”。特別是在當(dāng)前利率發(fā)生明顯變動(dòng)的情況下,等額本金還款法的支付利息總額更要明顯少于等額本息還款法。


  比如王先生要在海淀區(qū)購(gòu)購(gòu)一套70萬(wàn)的房子,貸款50萬(wàn),則在相同的貸款年限下,等額本息還款因利率上調(diào)引起的利息增加額要明顯大于等額本金還款因利率上調(diào)引起的利息增加額。同樣是10年期,利率為5.51%相比5.31%的等額本息還款利息增加了5932元,而等額本金增加額為5042元,兩者差額達(dá)到了890元;25年期的兩者差額更是相差5297元,這樣因?yàn)槔首儎?dòng)引起的差額已經(jīng)占到利率為5.51%時(shí)兩種不同還款方式差額的6.96%。非常明顯,根據(jù)下表1的情況,兩者差額隨著年限的越長(zhǎng)和利率的上漲將會(huì)更加突顯。由此表明,在您投資置業(yè)選擇還款方式當(dāng)中,等額本金的還款方式在利率不穩(wěn)定的情況下,其優(yōu)勢(shì)將會(huì)尤其顯現(xiàn)。


  投資置業(yè)的期限要適當(dāng)延長(zhǎng),較好是5年以上


  在此次七部委出臺(tái)的新政當(dāng)中,對(duì)于房產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)開(kāi)征相關(guān)的稅費(fèi),比如2年以?xún)?nèi)需要全額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅(包括城建稅和教育附加),2年以上的非普通住房需要按照差額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅;對(duì)于5年以?xún)?nèi)的要按照差額征收20%的個(gè)人所得稅。這種稅費(fèi)的征收,將會(huì)大大縮減房產(chǎn)投資的收益。面對(duì)稅費(fèi)的調(diào)整,作為房產(chǎn)投資置業(yè)者必須改變?cè)械耐顿Y模式,需要由短期變?yōu)?年以上的中長(zhǎng)期投資置業(yè)。


  比如張先生購(gòu)購(gòu)了一套80平方米的兩居普通住房,購(gòu)購(gòu)總價(jià)為45萬(wàn)元,這套房產(chǎn)如果按照市場(chǎng)價(jià)出租,其租金為2000元/月。如果張先生2年內(nèi)將該套房產(chǎn)以50萬(wàn)的價(jià)格出售,其較終的年收益為6.23%;如果張先生持有房產(chǎn)5年以上仍然按照50萬(wàn)出售,其房產(chǎn)的年投資收益為7.11%,相比2年以?xún)?nèi)出售房產(chǎn)每年要高出0.88%。


  需要關(guān)注普通住宅與非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)


  在此次新政出臺(tái)之前,對(duì)于普通住宅與非普通住宅的劃定標(biāo)準(zhǔn)就是按照價(jià)格來(lái)劃分,如果房?jī)r(jià)在9432元/平方米以上的就為非普通住宅,房?jī)r(jià)在9432元/平方米以下的為普通住宅,不管你的房產(chǎn)建筑面積為多大。但是,在新政出臺(tái)后對(duì)于普通住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了重新的定義,只有同時(shí)滿足小區(qū)建筑容積率為1.0以上、房屋建筑面積140平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下的才被定義為普通住房,比如房屋建筑面積150平方米的就歸結(jié)為非普通住房。而這種普通住房劃定標(biāo)準(zhǔn)的重新界定,不僅僅在購(gòu)房時(shí)會(huì)產(chǎn)生明顯的稅費(fèi)交納差異,而且更會(huì)影響到以后房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)差異。


  現(xiàn)在假設(shè)李先生購(gòu)購(gòu)一套150平方米的房產(chǎn),總額為100萬(wàn);孫女士在同樣區(qū)域購(gòu)購(gòu)兩套75平方米的房產(chǎn),每套房產(chǎn)為50萬(wàn),兩套總額也為100萬(wàn)。李先生和孫女士同時(shí)在若干年后將自己的房產(chǎn)都是以110萬(wàn)出售,則其交納稅費(fèi)的差異隨著持有房產(chǎn)的年限不同產(chǎn)生明顯異同,持有房產(chǎn)2年內(nèi),李先生比孫女士多支出12000元,持有房產(chǎn)在2年(含)以上5年以下,李先生比孫女士多支出17500元,持有房產(chǎn)在5年以上,李先生比孫女士多支出28900元。


  綜上所述,美麗家園市場(chǎng)研究人員建議,在當(dāng)前日益加強(qiáng)的宏觀政策調(diào)控之下,房產(chǎn)投資置業(yè)者除了需要遵循整體的市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)之外,還需要在實(shí)際操作過(guò)程中更加具體把握因?yàn)檎咦儎?dòng)引起的投資環(huán)境細(xì)節(jié)的改變,就比如上述所說(shuō)的還款方式選擇、投資期限的確定以及普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的重新定義。只有了解投資細(xì)節(jié),才能讓您的房產(chǎn)投資置業(yè)更加完善。


來(lái)源:美麗家園

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