某媒體：關(guān)于上海樓盤合同撤銷率高的消息較近引起很多人的關(guān)注，而且之前有媒體報道上海樓市成交量和價格同時大幅上漲，跡象和去年的價格爆發(fā)性上漲極為相似。一直都有傳聞說有開發(fā)商會簽些假合同制造樓盤銷售火爆的景象，來控制樓盤銷售進度和價格，從而控制市場行情。根據(jù)上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)所得到的合同撤銷率高過四成的樓盤并不在少數(shù)，更有高達100%的，比如松江區(qū)的沿海麗水馨城項目曾經(jīng)創(chuàng)下簽約287次，合同撤銷（含預定）287次的記錄。但是媒體曝光之后，開發(fā)商和相關(guān)管理部門很快就一致對外宣稱，該統(tǒng)計中合同撤銷包括定金合同撤銷和預售合同（或銷售合同）撤銷兩部分，偏高的是定金合同撤銷而不是預售合同（或銷售合同）撤銷，后者比例正常。巧合的是，同一個銷售進度表里面，合同撤銷次數(shù)對應的簽約次數(shù)卻不包括定金合同，相關(guān)方面對此解釋是統(tǒng)計口徑不對稱.

　　問題一：“網(wǎng)上房地產(chǎn)”是上海房地產(chǎn)交易主辦的，其在設計數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑時卻出現(xiàn)這么簡單的“統(tǒng)計口徑不對稱”的錯誤，您認為符合常理嗎？

　　答：以“統(tǒng)計口徑不對稱”來回答是牽強的、是不符合常理的，只是管理層的一面之詞，真實情況消費者根本無法知道；同時表明管理層偏袒開發(fā)商的傾向十分明顯，也是對制度設計不合理和管理不嚴責任的推脫。因為不管是定金合同撤消還是預售（銷售）合同撤消，其實質(zhì)、用意和結(jié)果就是哄抬房價！網(wǎng)上顯示100%的撤消率是不可辯駁的事實，這種現(xiàn)象比較普遍而且伴隨著“網(wǎng)上房地產(chǎn)”同時產(chǎn)生，它不單是上海存在的問題，是個全國性的問題。

　　問題二：合同撤銷率本身有何現(xiàn)實意義？“網(wǎng)上房地產(chǎn)”在銷售進度表里面在呈現(xiàn)簽約次數(shù)的同時，也出現(xiàn)了相應的合同撤銷次數(shù)，其用意何在？

　　答：這是一個技術(shù)的設定和設計，本身沒什么特別意義和用意。撤消率過高反而顯示出制度設計的不合理和漏洞，反而顯示出開發(fā)商的不誠信和欺詐行為。

　　問題三：您認為合同撤銷率，即使是區(qū)分為定金合同撤銷和預售合同（或銷售合同）撤銷，各自正常的合理比例區(qū)間大概應該是怎樣的？過高的合同撤銷率說明了什么？為什么會出現(xiàn)如此之高的合同撤銷率？這樣的高合同撤銷率大概是怎么創(chuàng)造出來的？其對市場會有怎樣的影響？

　　答：定金合同撤消和預售（銷售）合同撤消從營銷策略和結(jié)果上來看沒有本質(zhì)區(qū)別，是玩弄文字游戲而已！是推卸責任而已！前面也已談到，其本質(zhì)就是制造“虛假”繁榮和恐慌情緒，房子還未銷售就制造高預定（銷售）的假象，哄抬房價，誘導、欺騙消費者高價購入。之所以有怎么高的撤消率說明開發(fā)商的誠信度有很大問題！說明管理層的監(jiān)督存在很大問題！說明制度設計存在很大問題！一般正常的撤消率我認為兩者相加在5%左右。至于說到影響應該說是很惡劣的，它不僅是消費者蒙受了巨大的經(jīng)濟損失，而且影響到“網(wǎng)上房地產(chǎn)”和整個房地產(chǎn)行業(yè)的信譽，更為嚴重的可能是虛假的信息干擾宏觀調(diào)控的政策，對整個經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展埋下隱患！

　　問題四：據(jù)報道，2006年7月份廣州也曾出現(xiàn)合同撤銷率過高的問題，而2005年包括央視CCTV在內(nèi)的和地方媒體就報道過以浦東“萬邦都市花園”等為典型樓盤的房屋合同高撤單事件及“退房”風波，當時的房地產(chǎn)市場是怎樣的情形？和當前的市場狀況有無可比性？其對當前情勢有無啟發(fā)借鑒作用？

　　答：高撤消率背后基本上都有一個特征：就是在一輪房價快速飚升、放量上漲后，出現(xiàn)量價價背離、高位縮量的態(tài)勢，房價在此時有一個理性盤整的要求，于是開發(fā)商使出包括高銷售率（隨后是高撤消率）在內(nèi)的一系列手段，地方政府、地方媒體和御用文人更是積極配合，什么“穩(wěn)中有升論”、“漲幅趨緩論”、“成本論”、“地荒論”、“城市化論”、“接軌論”等零零種種，其潛臺詞就是房價“只漲不跌”！這幾年宏觀（房地產(chǎn)）調(diào)控成“空調(diào)”、房價越調(diào)越高的原因蓋出于此！

　　問題五：中國的房地產(chǎn)市場總體來說具有怎樣的特點？各城市地區(qū)之間的市場關(guān)聯(lián)性會有多大？您怎樣看待當前上海，乃至全國的房地產(chǎn)市場？原因何在？

　　答：08年中國房地產(chǎn)市場總體來說是窄幅廂型整理、穩(wěn)中微降的格局，但上海和北京可能是個例外，由于其政治和經(jīng)濟的地位，由于全世界“熱錢”的涌入和當今對住房投機限制的不力（之今仍未對住房“投機”加以界定和準確制導），因此可能是“穩(wěn)中微升”的格局。當然筆者同時認為，北京和上海的房價也是一個“上升筑頂”的風險累積的過程！是一個瘋狂和風險的共生的過程！上海和北京等地房價收入比嚴重高于世界平均值，房價“大起不落”違背規(guī)律！違背民意！必然會受到規(guī)律的懲罰！必須引起足夠的重視！各地區(qū)之間的市場關(guān)聯(lián)性不會很大，因為，房地產(chǎn)的區(qū)域性特點比較明顯，當然，一個地區(qū)的房價是否合理關(guān)鍵是看各級政府的保障住房和中小套型（“90”、“70”）住宅是否落實到實處，我認為只有下崗工人（包括農(nóng)民）的住房問題解決了，中國的房價也就合理了。當前，廣州、深圳等地的房價理性回歸是個好現(xiàn)象，同時也說明他們多層次的住宅體系（包括廉租屋、經(jīng)濟適用房、限價房、“90”“70”工程等）推進的比較好，老百姓也會比較滿意，廣大占權(quán)重的中低收入者是盼望房價理性回歸的。

　　問題六：開發(fā)商的促銷手段通過披上“網(wǎng)上”銷售的“合法”、“公正”外衣，而更具欺騙性和隱蔽性。這期間，開發(fā)商一般會怎樣使促銷手段合法化的呢？而政府在制度設計和監(jiān)管方面仍然有待改進。鑒于此種情景，消費者面臨的考驗是相當嚴重的，您怎么看待當前的消費者群體？政府應該做哪些比較緊迫而具體的改進？

　　答：政府不認真監(jiān)督和懲戒，政府對制度不加以改進，開發(fā)商的促銷（網(wǎng)上撤消）自然就“合法”了！“一個好的制度是讓壞人干不了壞事”！地方政府、地方媒體（御用文人）、銀行和開發(fā)商所構(gòu)成的“房地產(chǎn)”勢力是非常強大和“堅固”的！“房價不會跌”、“房價不能跌”、“房價不讓跌”成為地方政府的要務已是路人皆知的“秘密”，與開發(fā)商哄抬房價不謀而合。消費者的弱勢地位是無法改變的！

　　建議：盡快修改和完善制度設計

　　1、建議取消房屋預定（定金合同）和已售兩個環(huán)節(jié)只保留登記環(huán)節(jié)（登記才是現(xiàn)在的房屋預定和銷售合同由于無紙操作，開發(fā)商和代理商完全可以杜撰交易對象，合同銷售到登記也沒有嚴格的時間限定，因此，開發(fā)商有足夠的時間和空間來造假、“誘導”消費者高價購入，加上地方政府、輿論的“房價不會跌”、“穩(wěn)中有升”、“漲幅趨緩”（實質(zhì)上是宣傳只漲不跌）的誤導，導致中低收入者的“恐慌性”購盤和投機客的“瘋狂性”購盤紛紛涌入。由于“網(wǎng)上房地產(chǎn)”擁有所謂的“合法性”和“三公性”，因此，更具有欺騙性，制度的“糾偏”、“糾錯”和重建顯得刻不容緩！房地產(chǎn)管理部門應當承擔起相應的責任！由于“網(wǎng)上房地產(chǎn)”設計和操作的不規(guī)范，由于管理和監(jiān)督的不力和缺位，有時客觀上起到了“助紂為虐”的作用，這是同“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的初衷是完全相悖的！

　　2、建議增加新開工、在建商品房（住宅）的公示內(nèi)容，增加存量土地（已批未開工）的公示內(nèi)容，通過法律手段使囤地兩年以內(nèi)的土地強迫進入市場并接受消費者的監(jiān)督，增加商品房供需的市場透明度，給消費者一個客觀、準確的心理預期，這是政府應有的職責！

　　3、條件成熟，取消期房向現(xiàn)房銷售過渡

　　4、網(wǎng)上預售必須具有強制性現(xiàn)在許多企業(yè)在房地產(chǎn)景氣時期，普遍利用“網(wǎng)上房地產(chǎn)”這個不甚規(guī)范的平臺“囤房”、“捂盤”，一個普遍的現(xiàn)象就是不申請預售、待價而沽，即便預售也是“擠牙膏式”的一棟一棟預售，制造所謂的“房荒”，加重了消費者的恐慌情緒，同時“御用專家”和“御用媒體”紛紛給予配合。因此，政府必須加大監(jiān)督力度，規(guī)范“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的制度，主體結(jié)構(gòu)達到2/3必須強制全部預售“上網(wǎng)”，給消費者一個客觀、透明的心理預期。甚至有些地方政府和開發(fā)商利用“網(wǎng)上房地產(chǎn)”共同進行“囤房”（不銷售）、“囤地”（不開工），達到所謂房價“穩(wěn)中有升”的結(jié)果！主要表現(xiàn)為開發(fā)商“捂盤”不申請預售（銷售）和政府在供大于求時控制房屋上市節(jié)奏（暫緩、延遲開發(fā)商上市時間），造成“網(wǎng)上”房屋“人為”的“短缺”，制造“人為”恐慌、“人為”瘋狂。

　　5、加強政府監(jiān)督、處罰力度，并公開曝光，嚴重的給予司法處理。開發(fā)商的違法成本很低！相關(guān)管理層的不作為成本也很低！地方和的博弈仍將繼續(xù)！房價和民意之間的博弈仍將繼續(xù)！適時、準確的數(shù)據(jù)是樓市健康運行之本，因此“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的重建已顯得刻不容緩！不然還不如取消！先進能改變現(xiàn)狀的是政府的決心！從“管住地根（‘控增逼存’，即逼出、盤活開發(fā)商存量土地）、管住銀根（銀根不足，無法囤地）、遏制投機、抑制投資”、懲治房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗和懲戒地方政府不作為（打擊投機不力、保障住房建設不力）等幾方面進行系統(tǒng)、剛性的調(diào)控，從信貸（全國聯(lián)網(wǎng)，2套以上不能貸款）、稅收（所得稅、物業(yè)稅）、利率（單獨提高2套以上房貸利率）和提高頭付（2套頭付提高）等方面對住房投機（2套或以上就是投機、嚴格限外）進行準確“制導”，嚴格按照法律辦事，才能取得效果。房價在中國當今可謂“年年漲、月月漲、就差天天漲”，由于不科學的增長觀和“片面”的政績觀，人為地改變了中國房地產(chǎn)（房價）的運行規(guī)律，中國房地產(chǎn)的風險和瘋狂都在積聚，是繼續(xù)“養(yǎng)泡沫”還是主動“擠泡沫”？如果我們對當今中國持續(xù)積累的房地產(chǎn)泡沫熟視無睹、任其“養(yǎng)大”直至破裂，屆時我們將付出巨大代價！上海、北京或成為中國高房價較后的堡壘！

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